独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第５７回目は「住まない家の管理しないリスク」です。
「相続した住まない家が遠方にあり管理できない」「兄弟姉妹との関係が悪く遺産分割協議で揉める」「負担感が強くてちゃんと登記していない」そんなこんなで相続した空き家を放置している人、増えてます！でもそれは、さらなる負担を増大させる泥沼にハマっていくことなのかも？放置することで、住まない家は時間とともに老朽化し、不法侵入やゴミの不法投棄、害虫の発生、そしてそれに伴う近隣住人とのトラブルなど、問題はどんどん膨らんでいきます。また、特定空家に指定されれば、経済的なデメリットも大きくなります！
今回の記事を通じて、空き家を適切に管理し、これらのリスクを未然に防ぐための具体的な方法や、放置した場合に生じうる問題点についてなど、理解していただけたらと思います。今は住んでいなくとも、思い出の詰まったあの実家。その価値を損なう前に未来へ繋いでいけるよう、わかりやすく解説していきます。ぜひ、最後まで読んでいってくださいね！
今は使わなくなった住まない家。管理しないと驚くほど早く傷むと言われています。「本当？いやいや大げさでしょ（笑）」と思うかもしれませんね。でも、それはあながち大げさでもないんです！築年数によっても左右されるものの、管理せず放置することは様々な家の価値を低下させることに繋がります。
住まない家が早く傷む原因、例えば以下のようなものがあります。
①換気不足による湿気
まず、換気は人にとっても大事なことですが、家とっても生きていく上で必要不可欠です。人の住んでいる家では自然と行われる換気が、管理されない空き家では当然それが行われないため、湿気がこもりやすくなります。これがカビやダニの発生原因となり、家を内部から腐食させていきます。
②雨漏り
つぎに、定期的な補修をしていない家は防水機能も低下していきます。屋根や壁の小さな亀裂から雨水が侵入し、家の構造体を損傷させていきます。雨漏りは家の劣化を加速させ、シロアリの被害につながることもあります。
③設備の劣化
さらに、住まなくなった家では、水回りや電気設備などが故障しやすくなります。寒冷地では水道管は凍結を繰り返して破損したり、電気系統には水やホコリが侵入してしまったりと、設備の劣化は着実に進んでいきます。
④庭が荒れる
最後に、庭が荒れることによって、結果的に被害を及ぼしてしまう可能性も！庭木が伸び放題では、散った枯れ葉が雨どいなどに積もり、排水を阻害することがあります。同じように地中の根っこも伸び放題で、排水管や塀を損傷させる場合もあります。また、隣地に越境してしまうことも考えられます。
これらによって住まない家は、部材はシロアリによってスカスカ、湿気やカビによって壁紙や天井の変色が進行、床はたわんでしまい怖くて歩くことすらママならない、最悪は倒壊しかねない家へと変貌していきます。
住まない家を管理しないことで起こるリスクとは？
そうして劣化していった住まない家は、外壁は塗装等が剥げてボロボロになり、庭は雑草がボーボーなワケです。当然ですが、外から見ても「管理をしていない空き家」と分かるハズです。そこで「割れ窓理論」ってご存知ですか？過去に有名な犯罪学者さんが提唱した理論なんですが、「建物に割れた窓があると、その建物が放置されている印象を与え、結果的にさらなる破壊行為や犯罪の温床になる」といったものです。
住まない家を管理しないことで起こるリスクとは、以下のように増大していきます。
①不法侵入のリスク
荒廃する住まない家は不法侵入者のターゲットになりやすいです。空き家と知られると、泥棒だけでなく無断で住みつく者まで現れます。また、犯罪の温床になる可能性すらあります。ときに、不法投棄する輩まで出てくるでしょう。たとえ人でなくても、人の出入りのない家は、小動物にとっては安心の住まいとなってしまいます。
②近隣住人との関係悪化のリスク
当たり前ですが、そんな家があるのは近隣にとっては大迷惑です。不衛生で悪臭や害虫などが発生し、火災や倒壊の不安を抱えるワケです。しまいには自身の不動産価値の低下にもなりかねず、たまったものではありません！近隣住人さんとの関係悪化は避けられず、大きなトラブルに発展することも！そして万が一、老朽化した結果として家が倒壊し被害を出すようなことがあれば、賠償責任を負うことになります。
③法的なリスク
そうなってくると、各自治体は黙っているワケにはいかなくなります。「とくに注視しなくてはならない」特定空家に指定されると、法的なリスクが出てきます。これによって、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるなど、経済的なデメリットが伴ったり、各自治体からの管理や改善の指導が入ったりすることも！それでも適切な対応を怠ると、法的措置を取られることも考えられます（行政代執行による解体など）。それによって経費が発生することがあれば、もちろん費用の請求をされることになります。
自主管理？委託管理？ともあれ管理することはマスト！
ともあれ、住まない家を管理することはマスト！これまでお話した通り、「管理しない！」というのは、見て見ぬフリをして、問題を未来に先送りしているに過ぎないからです。あまりにもデメリットが大き過ぎます！
具体的な管理には、以下のようなものを定期的に行う必要があります。
・周辺や外装の異常の確認
・溜まったポストのチラシ類を廃棄
・室内の換気
・水道が通っているなら水通しとメーターの確認（漏水の有無）
・施錠の確認
・室内清掃
・庭の草木の伐採
では、誰がどう管理するか？それは「自主管理」か「委託管理」のどちらかになります。まずは、それぞれのメリット・デメリットをまとめてみましょう。
①自主管理のメリット・デメリット
まずは、自主管理。そのメリットは、コストを抑えられる点にあります。直接自分で管理を行うことで。管理会社に支払う手数料や委託費用を節約できます。また、ご自身の目で定期的に確認することで、家や土地の状態を細かく把握できる安心感があります。
しかし、それが出来るならそもそも放置しないっていう側面があります。それがデメリット。住まない家が遠方にあれば、定期的な訪問は難しい上、交通費や時間・労力がかかります。まして、相続人間で「誰がソレをやるの？」問題が発生します。
②委託管理のメリット・デメリット
一方、管理を専門の会社さんに委託する方法です。時間や労力をかけられない時に、専門知識をもったプロによる確実な管理が受けられることがメリットです。修繕が必要な場合の対応や、法的な問題が生じた際のアドバイスも期待できます。
しかし、委託管理にはコストがかかります。管理会社さんによって費用体系は異なりますが、費用対効果は十分に考慮しなくてはなりません。そしてここでも問題になるのが、相続人間で「誰がソレを払うの？」問題が出てきます。
相続人間の関係性が悪い場合の処方箋！
というワケで、住まない家に対して複数の相続人さんがいた場合、時に問題は複雑化します。「管理は誰が担うのか？」それは大問題となります。悲しいことですが、相続をキッカケに仲が悪くなる家族も多いのが現実。本当に仲の良い家族であれば、遺産分割協議もスムーズに行われ、住まない家の権利を一人の相続人さんで登記することも可能ですけれど…。
中には、「相続放棄してしまえば楽になる」と一人勝手に手続きをしてしまったり、「登記しなければ自分の問題ではなくなる」と話し合いにもならなかったり、まさに「”争”続」な家族間トラブルに発展するケースもあるでしょう。
この考えには、おそらく知識不足も関連しています。
・相続放棄をしても管理責任は残る（発生時に家を占有する人がいない場合は最後の放棄者）
・遺産分割協議（協議書作成）をしなければ問題発生時は連帯責任になる
・相続登記は義務化され違反は過料対象になる
・資産を共有状態のまま放置すると将来的に権利者が増えて複雑化する
・売却や運用といった活用が困難になる
などなど、問題は多岐に渡る負担となりますが、これらを理解していない場合もあります。
ともかく、住まない家を活用するにせよ、売却するにせよ、遺産分割協議をして正しく登記せねばなりません！
家族間であれば、とかく感情的になり、理屈を並べたところで話は平行線になりがちです。そうなったら、無理に話し合いをしても、火に油を注ぐだけ！とてもとても自力での解決が難しそうな場合には、法律の専門家さんに相談することをオススメします。第三者が客観的な立場から介入することで、問題をスムーズに解決し、時に家族間の関係修復も望めるかもしれません。各自治体で窓口を設置している場合もあります。活用しましょう！
今からでも遅くない！価値を損なう前に未来へ繋ごう！
そして、住まない家を活用する術は、時間とともにやれることは確実に減っていきます。相続放棄は相続発生後ほどなく期限がきてしまいます。建物の老朽化は進むし、税金の延滞金は積み上がっているかもしれないし、家族の亀裂もどんどん深くなるでしょう。でも、「今からでも遅くない！」気付いてからの行動が重要です。
ちゃんと登記したら、次はどう活用するかです！
①管理を継続する
まず、将来的な活用を視野に、このまま正しく管理を継続して、住まない家の価値を保ち続けるのも、ひとつ。話し合って責任の所在をハッキリさせたのですから、自信をもって向き合えることかと思います。先述の通り、「自主管理」か「委託管理」を選びます。
②タダ同然で貸し出す
また、タダ同然で貸し出し、賃借人さんに、ある意味管理してもらう考え方もあります。老朽化した家ですので、普通に出したら借りてくれる人はいませんが、「タダ同然ならアリかも…？」と考える人はいるでしょう。固定資産税分や維持費程度はなんとか出して貰えれば、所有者側で管理する手間が省けます。使える家具などの残置物も、賃借人に使ってもらえるなら、その処分の必要もなくなり一石二鳥！
③自治体に寄付・国庫に帰属
次に、各自治体に寄付したり、「相続土地国庫帰属制度」を利用したりする方法もあります。ただ、条件は非常に厳しいもので、期間や納付金が必要になることや、更地にしなくてはならないなど、なかなか利用しづらいものとなります。安心ではありますけど…。
④不動産市場で売却する
そして、通常通り不動産市場で売却する方法です。登記されたのであれば所有権は明確になっており、買い手さんは安心して購入することができます。住まない家の状態によっては、リノベーションするのか、最低限のリフォームに留めるのか、更地にするべきなのか、専門家さんに相談して決めます。もちろん、手を掛ければ掛けるほど、資金の手出しは大きくなります。
⑤不動産買取業者に買い取ってもらう
最後に、そのまま不動産買取業者さんに買い取ってもらう方法。売却の話さえまとまってしまえば、そのまま引き取ってもらえます。その後に何の問題が生じようと、責任を負うこともありません。もちろん、不動産市場の相場どおりの金額より、安く売らなければなりませんが、老朽化した住まない家には大きなメリットかと思います。相続発生から相続税の納付まで期限は短くても資金が調達でき、そもそも現金なら遺産分割もやりやすいものです。
住まない家が、これ以上価値を損なう前に、大切に未来へ繋ぎましょう！
まとめ
今回の記事では、住まない家を適切に管理し、これらのリスクを未然に防ぐための具体的な方法や、管理せず放置した場合に生じうる問題点について、解説してきました。
今は使わなくなった住まない家。管理しないと驚くほど早く傷むと言われ、その原因は例えば以下のようなものがあります。
①換気不足による湿気
②雨漏り
③設備の劣化
④庭が荒れる
これらによって住まない家は、最悪は倒壊しかねない家へと変貌していきます。
そうして劣化していった住まない家は、外から見ても空き家と分かり、「割れ窓理論」により「建物に割れた窓があると、その建物が放置されている印象を与え、結果的にさらなる破壊行為や犯罪の温床になる」と言われています。
住まない家を管理しないことで起こるリスクは以下。
①不法侵入のリスク
②近隣住人との関係悪化のリスク
③法的なリスク
住まない家を管理しないのは、問題を未来に先送りしているということ！
具体的な管理には、以下のようなものを定期的に行う必要があります。
・周辺や外装の異常の確認
・溜まったポストのチラシ類を廃棄
・室内の換気
・水道が通っているなら水通しとメーターの確認（漏水の有無）
・施錠の確認
・室内清掃
・庭の草木の伐採
では、管理方法は「自主管理」か「委託管理」のどちらかになります。
①自主管理のメリット・デメリット
メリットは、
・コストを抑えられる
・自身の目で定期的に家や土地の状態を細かく把握できる安心感がある
デメリットは、
・自身で管理出来るならそもそも放置しない
・遠方ならば定期的な訪問は難しく交通費や時間・労力がかかる
・相続人間で「誰がソレをやるの？」問題が発生
②委託管理のメリット・デメリット
管理を専門会社に委託するメリットは、
・専門知識をもったプロによる確実な管理が受けられる
・専門的なアドバイスにも期待できる
デメリットは、
・委託管理にはコストがかかりる
・費用対効果は十分に考慮しなくてはならない
・相続人間で「誰がソレを払うの？」問題が発生
住まない家に対して複数の相続人がいると問題は複雑化し、「管理は誰が担うのか？」それは大問題となります。
中には、「”争”続」で家族間トラブルに発展するケースもあるでしょう。
それぞれの手前勝手な考えには、おそらく知識不足も関連しています。
・相続放棄をしても管理責任は残る（発生時に家を占有する人がいない場合は最後の放棄者）
・遺産分割協議（協議書作成）をしなければ問題発生時は連帯責任になる
・相続登記は義務化され違反は過料対象になる
・資産を共有状態のまま放置すると将来的に権利者が増えて複雑化する
・売却や運用といった活用が困難になる
などなど、これらを理解していない場合もあります。
住まない家を活用するには、遺産分割協議をして正しく登記せねばなりませんが、家族間ではとかく感情的になります。第三者が客観的な立場から介入することで、問題をスムーズに解決できるかもしれません。各自治体で窓口を設置している場合もあります。活用しましょう！
そして、住まない家を活用する術は、建物の老朽化と時間とともにやれることは確実に減っていきますが、「今からでも遅くない！」ちゃんと登記したら、次はどう活用するかです！
①管理を継続する
②タダ同然で貸し出す
③自治体に寄付・国庫に帰属
④不動産市場で売却する
⑤不動産買取業者に買い取ってもらう
私たちエスエイアシストは、不動産買取業者です。これまで、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります！今回のような老朽化した住まない家も、付加価値を付けて大切に次の持ち主さんへ繋いで参ります！
ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
