独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。築40年以上のマンションを売却しようとすると、「なかなか買い手が見つからない」「査定額が想定より低い」といった悩みを抱える方が少なくありません。築古物件は需要が限られ、売却期間が長期化しやすい傾向があります。しかし、適切な対策を講じれば、築古マンションでも十分に売却を成功させることが可能です。今回は、築古マンションが売れにくい理由と、高く売るために必ず押さえておきたいポイント、さらに売却方法の選択肢まで体系的に解説します。
築40年以上のマンションが敬遠されやすい背景には、以下のような構造的・心理的要因があります。
①建物の物理的劣化
築年数が進むほど、コンクリートのひび割れや鉄筋の錆び、給排水管の老朽化、内装の傷みなどが発生しやすいです。これらは建物の安全性や居住性に影響し、買主の不安材料となります。
②旧耐震基準による耐震性への不安
1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、現行基準より耐震性能が低いとされています。耐震診断や補強が未実施の場合、買主は地震リスクを懸念し購入をためらう傾向があります。
③間取り・設備が現代の生活スタイルに合わない
築古マンションには、狭いリビング、収納不足、旧式の浴室・キッチンや和室中心の間取りなどの特徴があり、年層を中心に、現代のライフスタイルと合わないと判断されやすく避けられやすい傾向があります。
④修繕積立金の不足による将来負担
築古マンションでは、修繕積立金が十分に蓄積されていないケースも多く、大規模修繕の負担が将来発生する可能性があり、これも買主の不安要素となってしまいます。
築古マンションでも、事前に適切な対策を行うことで売却価格を引き上げることができます。
①必要最低限のリフォームで印象を改善
全面リフォームは費用対効果が低いため、以下のような「部分リフォーム」が有効です。水回りの交換（キッチン・浴室・トイレ）や壁紙・床材の張り替えなど実施することで内見時の印象が大きく改善し、購入検討者の母数を増やす効果があります。
② 耐震診断・耐震補強の実施
耐震性への不安を払拭するため、専門家による耐震診断を行い、必要に応じて補強を実施します。診断結果は買主への安心材料となり、売却の後押しになります。
③リノベーション済み物件として訴求
リノベーションを行った物件は、築古でも「新築とは違う魅力」を訴求できます。 特にデザイン性を重視する若年層や価格を抑えたいが綺麗な部屋に住みたい層、投資用として検討する不動産投資家に響きます。ただし、リノベ費用を売却価格に上乗せできるかは立地や需要次第のため、事前の査定が重要です。
①適切な売却価格の設定
築古マンションは「高すぎる価格設定」が売れ残りの最大要因です。 以下を参考に価格を決めましょう。
・類似物件の成約事例
・複数社の査定結果
・管理状態・立地・間取りの評価
売却期間に応じて価格を調整する柔軟性も必要です。
②管理状態のチェック
築古マンションでは、共用部分の管理状態が買主の判断材料になります。
・修繕積立金の残高
・長期修繕計画の有無
・管理組合の運営状況
これらを事前に把握しておき、買主の質問から答えられるように準備しておきましょう。
③物件の瑕疵は正直に開示する
築古物件は欠陥が発生しやすいため、隠して売却すると後々トラブルに発展します。 修繕履歴や不具合は正確に開示し、信頼性を高めることが重要となります。
④売却損が出た場合の税務メリットを確認
売却損が出た場合、給与所得などと損益通算できる可能性があるため、税理士に相談し、適切に処理することで税負担を軽減できる場合があります。
築古マンションは、建物の劣化や旧耐震基準などの理由で売れにくい傾向があります。しかし、 「適切な対策 × 正しい売却方法 × 専門会社の活用」 この3つを押さえれば、築古でも高く、早く売却することは十分可能です。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
弊社は「ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店」としての営業を2026年7月をもって終了し、
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