賃貸中の物件を売却したい！立ち退き交渉なしの現況買取で手放す

次に、賃貸中の物件でもそのまま売れるのに、「なぜ立ち退かせてから売りたい」と考えるオーナーが多いのでしょうか。その理由と難しさを整理します。

①実需目的の買い手には引き渡しができない
そもそも、買い手が投資家ではなく、自ら居住すること（実需）を目的として物件を購入する場合、入居者がいる状態のままでは建物の引き渡しができません。そのため、実需目的の買い手にも売却できるように「いったん退去してもらってから売りたい」と考えるわけです。

②一方的な退去には「正当の事由」がいる
しかし、貸主の都合で一方的に退去を求めるのは簡単ではありません。更新拒絶や解約の申入れには「正当の事由」（契約の終了を認めてよいといえる正当な理由）が必要です（借地借家法第28条）。建物が古い、売りたい、という理由だけでは弱いのが実情です。また、支払う金銭（立ち退き料）は正当の事由を補う要素の一つとされますが、金額は法律で定められていません。

③契約の種類でも難しさが変わる
もし、入居者との契約が定期借家（契約で定めた期間の満了で、更新されずに終了する契約）であれば、所定の手続きを踏むことで期間満了により終了できます。ただし期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までの通知が必要です。それでも、待てば退去は完了します。厄介なのは普通借家（原則として更新され、借主が保護される契約）のケースです。この契約では入居者の居住権が強く守られるためです。

このように、空室化のハードルは思いのほか高いのです。だからこそ、次に見る「売り方」の整理が大切になります。

万が一、売り急いで条件を詰めきれないまま手放すと、後から負担が残ることがあります。とくに引き渡し後の責任について、以下の3点に注意します。

①引き渡し後に問われる「契約不適合責任」
引き渡した物件が契約の内容に適合していない場合、買主は売主に責任を問うことができます。これを「契約不適合責任」と言います。求められるのは、追完請求（修理や不足分の引渡しなどを求めること）、代金の減額、契約の解除、損害賠償です。

②求められる権利によって要件が違う
もう少し深掘りします。追完請求は、売主の落ち度を問わず求められます。代金の減額は、原則として相当の期間を定めた催告をしても追完がない場合に請求できます。また、契約の解除は、不適合の程度などから契約の目的を達成できないときに認められます。さらに、損害賠償は、帰責事由（売主に責任があるといえる事情）がある場合に限られます。同じ「責任」でも、成り立つ条件が違う点に注意が必要です。

③免責特約にも限界がある
その契約不適合責任は、不動産売買契約時に「売主は責任を負わない」という免責特約を設定することができます。しかし、売主が知りながら告げなかった事実（告知義務違反）については、責任を免れることができません（民法第572条）。これは、買取業者のようなプロを相手にする場合でも同じです。「買取なら何も伝えなくてよい」わけではありません。

売り方の設計が、後々の負担の大きさを左右します。

ここでは、弊社における賃貸中の物件の買取事例を紹介します。

「賃貸中の物件を売却したいが、借主が住んでいて動かせない…」そんなご相談は少なくありません。今回は、長年の借主が暮らす戸建2棟を、貸したまま手放せた事例をご紹介します。

ご相談者さまは、親から引き継いだ築40年を超える貸家2棟をお持ちでした。資産整理と相続対策をきっかけに、管理会社を通じて買取のご相談をいただきました。建物の老朽化は進む一方で、出口が定まらない状況だったそうです。

悩みの中心は、借主との関係にありました。立ち退きをお願いする方法も頭をよぎったものの、幼いころからの付き合いのある間柄。「出ていってほしい」とは、どうしても言い出しにくい。そうして、ご自身では切り出せずにおられました。

そこで弊社がご提案したのは、賃貸借契約を引き継いだうえでの現況買取です。売主さまは立ち退きの交渉を自分で抱える必要がなく、賃貸中のまま引き渡せる形を整えました。境界が明らかでない点や、契約書の状況が不明な点も、こちらで引き受ける前提で話を進めました。

結果として、ご相談から約2か月で引き渡しが完了しました。売主さまからは「長い付き合いの借主に自分から切り出さず、そのまま手放せて安心した」との声をいただいています。

その後は弊社から入居者さまへ、建物の老朽化が進んでいる状況を説明し、円満に立ち退きを完了しました。これは、弊社が新たな貸主の立場で、時間をかけた条件のご提示と話し合いを担えたからこそ実現したものです。

売主さまが個人で、しかも短い期間に同じ交渉を進めるのは、精神的にも実務的にも負担が大きくなります。今後は解体し、更地として活用しやすい形で進めていく予定です。

引き渡し後に調整が必要な場面もありましたが、その後も同じ管理会社を介してご相談いただく関係が続いています。賃貸中の物件の売却は、借主との関係や建物の状態に悩みつつも、進め方の順番が見えれば動かせる場合があります。

「貸したまま、立ち退きを自分で抱えずに手放したい」そうしたお困りごとがあれば、まずは現状をお聞かせください。状況に合わせた出口を、一緒に考えていきます。

それでは、賃貸中の物件をトラブルなく売却するために、事前に押さえておきたい5つのポイントを整理します。

①賃貸借契約の種類と内容を確認する
一つ目に、入居者との契約が「普通借家」か「定期借家」かを確認します。この契約の種類によって、退去を待つことができるのか、あるいは賃貸中のまま売るしかないのか、取れる選択肢が大きく変わります。定期借家契約であれば、所定の手続きを踏むことで期間満了により契約を終了させることができます。一方、多くの貸家で使われる普通借家契約の場合は、借りている側の居住権が強く守られており、貸主都合で一方的に退去を求めるには「正当の事由」が必要となります。

②査定に必要な書類を事前に準備する
二つ目に、査定に必要な書類の準備です。賃貸中の物件では、通常の売却書類に加えて、賃貸借契約書、管理委託契約書、修繕やリフォームの履歴、家賃の入金記録などが査定の判断材料になります。書類が揃っているほど査定の精度が上がり、引き継ぎもスムーズになります。

③「収益還元法」による査定の特性を理解する
三つ目に、査定方法の違いの理解です。賃貸中の物件の買主は主に投資家となるため、査定には物件が生み出す家賃収入から価値を逆算する「収益還元法（将来の収益をもとに不動産価格を算出する評価方法）」が用いられます。自宅の売却で使われる取引事例との比較とは基準が異なり、空室の実需向け価格より安くなる傾向がある点は、あらかじめ理解しておく必要があります。

④売却後の税金（譲渡所得税）と確定申告を把握する
四つ目に、税金の把握です。売却益が出た場合は譲渡所得税（不動産売却の利益に課される税金）がかかり、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。賃貸用物件はマイホーム向けの3,000万円特別控除が原則使えないため、売却の翌年に確定申告が必要です。細かな計算や自分の物件での見込みは、税理士や賃貸中の物件に詳しい業者へ相談すると確実です。

⑤賃貸中の物件の扱いに慣れた不動産業者に相談する
五つ目に、相談先の選び方です。賃貸中の物件は、契約の引き継ぎや入居者への通知、敷金の精算など、通常の売却にはない実務が発生します。投資物件やオーナーチェンジの取り扱い実績が豊富な不動産業者に相談することで、引き継ぎの段取りまで含めて任せやすくなります。

この5つを押さえることで、売却の見通しが立てやすくなり、引渡し後のトラブルも防ぎやすくなります。

ここまで見てきたとおり、賃貸中の物件の売却には、立ち退きの高いハードルや投資家向け査定の特性、引き継ぎ実務の負担など、通常の売却にはない難しさがあります。

こうした状況で有力な選択肢となるのが、不動産買取業者への「現況売却」です。一般の仲介では投資家の買い手がつきにくい「訳あり」の要素、たとえば契約書の紛失、境界の未確定、家賃の滞納、建物の老朽化などをかかえていても、その状態ごと引き受けられるのが現況買取の強みです。

①立ち退き交渉を自分で抱えずに手放せる
まず、買取であれば、賃貸借契約を引き継いだまま現況で引き渡せるため、入居者への立ち退き交渉を売主自身が行う必要がありません。長年の付き合いがある借主に退去を切り出せない、というケースでも、関係を壊さずに物件を手放すことができます。

②契約や敷金の引き継ぎ実務を任せられる
次に、賃貸借契約の引き継ぎ、入居者への通知、敷金の精算といった専門的な実務を、買取業者側の主導で進めやすくなります。契約書が見つからない、隣地との境界線が曖昧といった不安要素があっても、その状態を前提に話を進められるケースがあります。

③早期に現金化でき売れ残りリスクがない
そして、買取業者が直接の買主となるため、投資家の買い手を探して待つ必要がなく、条件次第で数週間から2か月程度での引き渡しも可能です。修繕時期が迫っている、相続対策を急ぎたいといった状況では、この確実性が大きな価値になります。

賃貸中の物件を不動産買取を使って売却することで、以下のようなメリットも得られます。
・仲介手数料が不要で売却にかかる諸費用を抑えられる
・広告掲載や内覧対応が不要で周囲に知られずに売却を進められる
・契約不適合責任の範囲を双方の合意で限定しやすい

ただし、買取価格は一般仲介での売却と比べて一般的に低くなる傾向があります。それでも、価格よりも「立ち退き交渉の回避」「スピード」「確実性」を優先したい状況であれば、買取が最善の選択になることが多いでしょう。

今回の記事では、賃貸中の物件売却について、立ち退きが思うように進まない理由から最適な売却方法まで、順を追って解説しました。

はじめに、前提として賃貸中の物件でも売却はできます。
①入居者の同意はいらない（オーナーチェンジ）
②賃貸借の契約内容はそのまま引き継がれる
③敷金や修繕費の負担も買主へ移る

しかし、賃貸中の物件でもそのまま売れるのに、なぜ立ち退きを考えるオーナーが多いのでしょうか。その理由と難しさは以下。
①実需目的の買い手には引き渡しができない
②一方的な退去には「正当の事由」がいる
③契約の種類でも難しさが変わる

このように、空室化のハードルは高いけれど、売り急ぐと後から負担が残ることがあります。
①引き渡し後に問われる「契約不適合責任」
②求められる権利によって要件が違う
③免責特約にも限界がある

売り方の設計が、後々の負担の大きさを左右します。契約不適合責任を問われるようなトラブルにならないよう、以下の点を押さえます。
①入居者への通知
②敷金などの引き継ぎ
③滞納家賃や修繕履歴などの情報引き継ぎ

こうした事務は、賃貸中の物件の扱いに慣れた業者に相談することで、入居者への影響も小さく抑えられます。賃貸中の物件をトラブルなく売却するために、事前に押さえておきたいのは以下。
①賃貸借契約の種類と内容を確認する
②査定に必要な書類を事前に準備する
③「収益還元法」による査定の特性を理解する
④売却後の税金（譲渡所得税）と確定申告を把握する
⑤賃貸中の物件の扱いに慣れた不動産業者に相談する

この5つを押さえることで、引渡し後のトラブルも防ぎやすくなります。賃貸中の物件の売却には、通常の売却にはない難しさがあります。こうした状況で有力な選択肢が、買取業者への「現況売却」です。
①立ち退き交渉を自分で抱えずに手放せる
②契約や敷金の引き継ぎ実務を任せられる
③早期に現金化でき売れ残りリスクがない

賃貸中の物件を不動産買取で売却するのは、他にもメリットがありますが、買取価格は仲介と比べて低くなる傾向があります。それでも、価格よりも「立ち退き交渉の回避」「スピード」「確実性」を優先したい状況であれば、最善の選択になることが多いでしょう。

私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。

【参考エビデンス・出典】
・法務省「賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」
2020年4月施行の改正民法により、賃貸不動産が譲渡された場合に貸主の地位が新所有者へ移転すること、敷金の返還義務も新所有者に引き継がれることが明文化された公的資料。
記事内「民法第605条の2」「敷金の引き継ぎ」の法的根拠。
URL：https://www.moj.go.jp/content/001399957.pdf

・法務省「売主の瑕疵担保責任に関する見直し」
2020年施行の改正民法で、旧「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ整理され、買主の権利が追完請求・代金減額・解除・損害賠償として明文化されたことを示す公的資料。
記事内「契約不適合責任」「免責特約の限界」の根拠。
URL：https://www.moj.go.jp/content/001255639.pdf

・国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」
貸主からの更新拒絶・解約申入れには借地借家法第28条に基づく「正当の事由」が必要であることを示す公的資料。
記事内「一方的な退去には正当の事由がいる」の根拠。
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000026.html

・国土交通省「不動産鑑定評価基準」
不動産の価格を求める手法として収益還元法・取引事例比較法・原価法が定められていることを示す公的資料。
記事内「収益還元法による査定の特性」の根拠。
URL：https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf

・国税庁「土地や建物を売ったとき」
不動産売却時の譲渡所得の計算方法と、所有期間5年超か否かで長期・短期の税率が分かれることを規定した公式情報。
記事内「譲渡所得税と確定申告」の根拠。
URL：https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm