独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
第155回目は「市街化調整区域の売却方法」です。
「相続で土地を引き継いだけれど、どうすればいいのか分からない」「地元の不動産屋に相談したら、断られてしまった」といった経験をされた方は少なくないのではないでしょうか。市街化調整区域の土地は、そもそも一般的な方法では売りにくい構造になっています。住宅ローンが組みにくく、買い手も見つかりにくい。でも、だからといって放置していると、税金や維持費がかさむだけでなく、法的なリスクまで積み重なってしまいます。結論から言えば、こうした土地の売却に難しさを感じている場合、専門の買取業者に相談することが、時間的にも経済的にも損失を最小化する最善策です。
今回の記事では、市街化調整区域の土地が「なぜ売れないのか」をわかりやすく解説したうえで、放置した場合のリスクと、現実的に使える売却方法をご紹介します。この記事を読み終えたとき、「次に何をすればいいか」が見えてくるハズです。ぜひ最後までお付き合いください。
「市街化調整区域とは何か？」法的な特徴を理解する
はじめに、「市街化調整区域」とは「無秩序な市街化を防ぐために市街化を抑制すべき区域として指定された場所」です。一般の土地とは違い、市街化調整区域の土地の売却方法を考えるとき、まずその土地が法的にどんな扱いなのか正確に理解する必要があります。
①原則として新築が認められず住宅地としての需要が低い
まず、市街化調整区域は都市計画法により原則として住宅や店舗の新築が認められていません。そのため、一般の方が住宅用地として購入するケースは少なく、駅や商業施設から離れた立地も多いことから、住宅地としての需要は構造的に低くなります。
②立地基準を満たせば例外的に開発許可がおりる
ただし、すべての建築が禁止されているわけではありません。都市計画法第34条に定められた立地基準（農家住宅や沿道サービス施設、既存集落内の住宅など）を満たせば、都道府県知事等による開発許可を受けて建築できる場合があります。自治体ごとに運用基準（条例）が違うため、行政への確認が出発点となります。
③近年ではコンパクトシティ政策の進展により開発余地が縮小している
かつては自治体独自の条例によって調整区域内での住宅建築を一定程度認める運用もありました。しかし、人口減少・災害リスク対応・インフラ維持コストの観点から、国はコンパクトシティ政策の推進に伴い、市街化調整区域での開発許可要件（自治体独自の緩和条例など）が厳格化・廃止される傾向にあります。
④既に建物が建っていても再建築不可の可能性がある
たとえ現に建物が建っていても、それが線引き（区域分け）以前からの既存宅地であるか、適法な開発許可を経ているかによって、建て替えの可否が変わります。そのため、古い家屋が建っているからといって安心はできず、解体すると再建築できないケースもあるため注意が必要です。
これらの法的制限は多岐にわたり、自治体ごとに独自の運用基準が設けられているため、まずは自身の土地がどの規定に該当するかを確認することが売却への第一歩となります。
市街化調整区域の売却が難しい構造的な理由とは？
とはいえ、地元の不動産業者に売却を依頼しても「市街化調整区域は扱えません」と断られるケースが多いです。それは単なる営業努力の不足ではなく、構造的な背景があります。
①金融機関による住宅ローン審査が著しく厳しい
特に、市街化調整区域の土地や建物は、担保評価が低く見積もられる傾向があります。そもそも再建築できない土地は担保価値がほとんど認められず、住宅ローンそのものを断る金融機関も少なくありません。買主がローンを組めなければ現金購入できる層に限られるため、市場が一気に狭まります。
②買主が極めて見つかりにくい市場構造である
また、建築制限があることから、一般的なマイホーム需要層には売れません。購入できるのは農家要件を満たす人や、資材置場・駐車場など特定用途で活用できる法人など、ごく限られた層です。レインズ（不動産流通機構）に登録しても問い合わせが入りにくく、地元の仲介業者が「成約まで時間がかかる割に手数料が少ない」と判断し、受任を控えるケースが頻発します。
③行政が積極的にインフラを整備しない区域である
さらに調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と位置づけられています。そのため、上下水道・道路拡幅などのインフラ整備は原則として行われません。その結果、水道本管が敷地前まで達していない、私道持分がないといったケースが多く、買主が購入後に自己負担で引き込み工事を行う必要が生じます。インフラ整備に多額のコストがかかり、一般の買い手は敬遠しやすい要因となります。
④ハザードマップにかかる土地はさらに需要が低下する
上記の構造的な困難に加え、土砂災害警戒区域等や浸水想定区域といったハザードエリアに該当する土地は、需要がさらに低くなります。2020年には宅地建物取引業法施行規則が改正され、不動産取引時にハザードマップ上の所在地説明が義務化されました。買主にリスクが明示される以上、仲介での成約は一層難しくなります。
国土交通省は災害レッドゾーン内での開発許可を原則として認めない方向を打ち出しており、今後もこうした立地の土地はさらに価値が下がる方向にあることを念頭に置くべきです。
この住宅ローンの壁と買い手の不在、インフラコスト、そして災害リスクという四重苦により、一般的な不動産仲介という仕組みでは売却が非常に難しい現状があります。
「田畑が含まれていたら？」売却に影響する農地法のルール
また、市街化調整区域の問題はそれだけではありません。その土地に「田」や「畑」が含まれている場合、一般的な土地とは全く異なる「農地法」のルールがあります。
①宅地にするには農地転用の許可が必要になる
ひとつに、農地を住宅地や駐車場など他の用途に変える場合、農地法第4条（自ら転用）または第5条（転用目的の売買）による許可が必要です。調整区域内の農地は原則として行政の許可制で、立地基準（農用地区域内か、第1種農地か等）によっては不許可となります。勝手に造成や転用を行えば原状回復命令の対象となるため、適切な手順を踏むことが不可欠です。
②農地のままの売却には買主の資格制限と農業委員会の審査が伴う
つぎに、農地を農地のまま売却する場合は、農地法第3条の許可が必要です。「買主は原則として農業従事者であること」「取得後も農業を継続して行う意思と能力があること」が審査されます。その審査基準は地域ごとの農業委員会によって異なります。つまり、一般的な買主に対して自由に売れないという点が、通常の土地取引との大きな違いです。
③農地転用の目処がたてば価値向上が見込める可能性がある
一方で、沿道サービス施設が認められやすい幹線道路沿いや、集落内の一定要件を満たす立地では、農地転用許可を得られる可能性があります。その場合、農地から宅地へと評価が切り替わり、資材置場・コインランドリー・小規模店舗といった用途で法人需要が生まれ、価値が大きく上がるケースもあります。立地次第で「出口の幅」が変わるという点は、希望が持てる良い材料です。
この農地法の扱いは極めて専門性が高く、素人判断での交渉はトラブルの元となるため、農業委員会や専門の知見を持つ業者との連携が不可欠です。
市街化調整区域の土地を売却せずに放置した場合のリスク
そんな中にあって、市街化調整区域にある土地の多くは相続で得るケースとされています。要するに、すでに相続人は別の場所に居住しており、使用価値を見出せない人が多くいます。そうなると「売れないから仕方ない」と放置しがちです。ただ、放置すれば将来的に深刻な金銭的・法的トラブルが生じかねません。
①年間数十万円に及ぶ維持費が継続的に発生する
まず、使っていない土地でも、固定資産税は毎年課税されます。加えて、草刈り・ゴミの撤去・境界の管理・建物がある場合は火災保険料なども発生します。遠方の土地であれば交通費もかさみ、年間で数万円から数十万円の持ち出しになることも珍しくありません。何も生まない土地に対して、払い続けるだけの状態が続くということです。
②相続登記を放置すると過料の恐れがある
また、2024年4月1日より、相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなかった場合、正当な理由がないと10万円以下の過料の対象となります。この義務化は、以前に発生した相続も義務化の対象に含まれるため、名義変更を放置している場合も対応が必要です。そもそも登記が適切でないと売却手続きが進まなくなります。
③相続税評価額に対して実勢価格が低くなり損失が拡大する
加えて、建物を放置すると老朽化が進むにつれて修繕コストが膨らむ上、そういった建物付きの土地は買主から敬遠されやすく、市場価格（実勢価格）が日を追うごとに下落します。なお、調整区域の土地は、相続税評価額（路線価や倍率方式で算出）よりも実勢価格が低い傾向があり、放置すれば評価額との乖離は広がり損失が拡大します。
④管理不全空家等や特定空家等の指定で増税・行政代執行のリスクがある
さらに、建物付きの土地を放置すると、行政によって「管理不全空家等」または「特定空家等（管理が著しく不適切で周辺に悪影響を及ぼす空き家）」として認定される可能性があります。認定後は行政から助言・指導が行われ、それでも改善されない場合には「勧告」が行われます。勧告の段階で、住宅用地の固定資産税の軽減措置（小規模住宅用地で最大1/6）の対象から外れます。従わなければ過料に処される他、最終的に行政代執行による解体が行われ、その費用が所有者に請求されます。
これらを回避し、維持費と税金の負担、そして法的なペナルティのリスクをなくすためには、今のうちに決断を下し物理的に手放すことが最大の防衛策となります。
市街化調整区域の土地を売却する手順と方法を解説
では、不動産仲介で断られてしまう市街化調整区域の土地は、どういった手順で進めて、どういった売却方法を選択すべきでしょうか？まず、売却活動を進めるための2つの準備から始めます。
①適切な相続登記を行い必要な書類を整理する
売却活動の前提として、（前述した相続登記義務化を踏まえ）まず登記名義を現在の所有者に正しく変更しておくことが不可欠です。名義に不備があると買主との売買契約を締結できず、所有権移転登記も進みません。相続登記の申請は司法書士に依頼するのが一般的で、遺産分割協議書や固定資産評価証明書などの書類が必要になります。農地が含まれる場合は農業委員会への届出が別途必要であるため、早めに専門家に確認すべきです。登記と書類整理は売却活動の土台となります。
②買い手の条件を明確にして用途を段階的に絞る売却戦略を立てる
次に、農地か宅地か、接道状況はどうか、インフラ整備の状況はどうかといった物件固有の条件を整理したうえで、農家や法人、投資家、および隣地所有者など買い手層の候補を絞り込みます。そのうえで、農地転用が現実的かどうか、特定用途（資材置場・駐車場等）での利用が見込まれるかを順に検討し、優先順位を付けて動くと、無駄な時間を省くことができます。
準備が整ったら、以下の3つの売却方法から状況に合った方法を選択します。
③隣地所有者への打診と直接交渉を行う
もっとも現実的な買主候補のひとつが、隣接地の所有者です。隣地と一体化することで、敷地面積・間口・接道条件が改善し、利用価値が高まるためです。農家にとっては耕作地の集約、宅地所有者にとっては庭や駐車場の拡張など、隣人ならではの動機があります。金額は市場相場より低めになる傾向はありますが、話がまとまれば売却までのスピードが速く、仲介手数料も不要になるというメリットがあります。
④特定ニーズを持つ法人や投資家への提案をする
建築制限の厳しい市街化調整区域でも、一定の建築・利用が認められる用途があり、資材置場やトラックヤード、太陽光発電用地、霊園、運送業の駐車場などがその例です。こうした用途を探している法人や投資家に対して提案できれば、売りにくい土地でも成立するケースがあります。ただし、特定ニーズと立地・接道・電力容量・農地転用の可否といった条件が合致する必要があり、ネットワークを持つ業者の関与が鍵となります。
⑤専門の不動産買取業者に直接売却をする
もっとも確実性が高いのは、市街化調整区域や再建築不可物件を扱い慣れた専門の買取業者に直接売却する方法です。業者側が独自の活用ルートを持っているため、仲介では値が付かなかった土地でも買取が成立するケースが多くあります。先に解説した売却方法が難しい場合の選択肢としてだけでなく、最初から時間と手間を省く手段として選ぶことも合理的な判断となります。具体的なメリットは後述します。
市街化調整区域であっても、時間をかけて適切な手順で手続きを進めれば、その土地自体の特性に合わせた「出口」が見つけられます。
時間も手間もかけたくないなら買取業者が最善な理由
ただ、市街化調整区域の不動産売却において、特に時間と手間をかけたくない場合は、仲介という不確実な方法に固執せず、専門の不動産買取業者への相談が最善となります。
そのメリットは以下のようなものがあります。
①買主探しが不要で短期間に現金化できる
まず、買取業者自身が買主となる直接取引のため、広告を出すことや内覧対応するといった工程が不要です。一般的な仲介では半年〜1年以上かかる市街化調整区域の売却も、買取なら数週間から1〜2か月程度で決済まで進むケースが多く、維持費の持ち出しを最小限に抑えられ、短期間に現金化できます。
②契約不適合責任を免責できるケースが多い
また、個人間の売買では、売却後に土地の地中埋設物や境界（隣地との境）の問題等が発覚すると、売主が契約不適合責任（契約内容との相違に対する売主責任）を問われることがあります。一方、直接買取では、業者側が現況を了解したうえで責任を免責とする契約が一般的で、売却後のトラブルが起きにくく安心感があります。
③残置物や古家がそのままでも売却できる
加えて、一般的な仲介では、買主の希望に応じて残置物の撤去や建物の解体を求められることがあります。それが買取業者であれば、現況のままで引き渡せるケースが多く、解体費や処分費を売主が負担せずに済みます。遠方にお住まいで片付けに行けない人にとっては、大きなメリットです。
もし、相続したものの活用ができずに土地や建物を放置しているのであれば、「負の遺産」になりかねません。それは所有者個人だけの問題にとどまりません。日本の空き家問題は深刻化しており、令和5年の調査では空き家率は13.8%と過去最高を更新しています。
不動産を管理できないでいると、不法投棄や倒壊、害獣の発生など、地域社会への迷惑にも繋がります。専門業者に買い取ってもらうことは、その土地が新しい利用者に適正に活用されるきっかけを作ることになるはずです。
それは、所有者や地域、および社会の三者にとって有益な決断と言えます。ぜひ前向きに行動をしてみてください。
まとめ
今回の記事では、市街化調整区域の土地が「なぜ売れないのか」をわかりやすく解説したうえで、放置した場合のリスクと、現実的に使える売却方法を解説しました。
「市街化調整区域」とは「無秩序な市街化を防ぐために市街化を抑制すべき区域として指定された場所」です。売却方法を考えるとき、法的な扱いが一般的な土地と何が違うのか理解する必要があります。
①原則として新築が認められず住宅地としての需要が低い
②立地基準を満たせば例外的に開発許可がおりる
③近年ではコンパクトシティ政策の進展により開発余地が縮小している
④既に建物が建っていても再建築不可の可能性がある
これらの法的制限は自治体ごとに運用基準が違うため、まずは自身の土地の規定を確認することが売却への第一歩となります。とはいえ、不動産業者に売却を依頼しても断られるケースが多く、構造的な背景に問題があります。
①金融機関による住宅ローン審査が著しく厳しい
②買主が極めて見つかりにくい市場構造である
③行政が積極的にインフラを整備しない区域である
④ハザードマップにかかる土地はさらに需要が低下する
この四重苦により、一般的な不動産仲介という仕組みでは売却が非常に難しい現状があります。また、問題はそれだけではなく、その土地に「田」「畑」が含まれている場合、「農地法」のルールもあります。
①宅地にするには農地転用の許可が必要になる
②農地のままの売却には買主の資格制限と農業委員会の審査が伴う
③農地転用の目処がたてば価値向上が見込める可能性がある
この農地法の扱いは極めて専門性が高く、素人判断での交渉はトラブルの元となります。
そんな中にあって、市街化調整区域の土地を相続した人の多くは別の場所に居住しているため、使用価値を見出せずに放置し、将来的に深刻な金銭的・法的トラブルが生じやすくなります。
①年間数十万円に及ぶ維持費が継続的に発生する
②相続登記を放置すると過料の恐れがある
③相続税評価額に対して実勢価格が低くなり損失が拡大する
④管理不全空家等や特定空家等の指定で増税・行政代執行のリスクがある
では、不動産仲介で断られた市街化調整区域の土地は、どういった手順と売却方法を選択すべきでしょうか？
①適切な相続登記を行い必要な書類を整理する
②買い手の条件を明確にして用途を段階的に絞る売却戦略を立てる
（準備が整ったら、以下の3つの売却方法から選択）
③隣地所有者への打診と直接交渉を行う
④特定ニーズを持つ法人や投資家への提案をする
⑤専門の不動産買取業者に直接売却をする
市街化調整区域であっても、時間をかけて適切な手順で手続きを進めれば、「出口」が見つけられます。ただ、特に時間と手間をかけたくない場合は、仲介に固執せずに専門の不動産買取業者への相談を検討すべきです。
そのメリットは以下のようなものがあります。
①買主探しが不要で短期間に現金化できる
②契約不適合責任を免責できるケースが多い
③残置物や古家がそのままでも売却できる
もし、市街化調整区域の土地を相続したものの活用ができずに土地や建物を放置しているのであれば、まずは不動産買取専門の弊社にお電話だけでもしてみてください。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果
総務省が5年ごとに実施している調査の令和5年（2023年）版の確報データです。全国の総住宅数や空き家数、空き家の種類別割合などがまとめられています。記事の結論部分で読者の行動を促すための重要なファクトである「空き家率13.8%と過去最高を更新」という記述の直接的な根拠となっています。
URL：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
・令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書
国土交通省が民間金融機関を対象に実施した、住宅ローンの貸出実績や審査項目に関する調査報告書です。記事における「問題提起」の重要な要素である、「市街化調整区域の物件は担保評価が低く、金融機関による住宅ローン審査が著しく厳しい」という構造的な背景を裏付けるデータが含まれています。
URL：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001880178.pdf
・市街化調整区域に係る開発行為の立地に関する基準（さいたま市）
都市計画法第34条各号に基づき、市街化調整区域内において例外的に開発（建築）が許可されるための具体的な立地・審査基準をまとめた資料です。市街化調整区域における厳格な建築制限をはじめ、既存の集落や災害レッドゾーン（ハザードマップ該当地域）における開発規制の厳格化など、記事の前提となる法的なルールを正確に把握するための根拠となっています。
URL：https://www.city.saitama.lg.jp/005/003/021/003/p011692_d/fil/hodai34jyoall.pdf
