独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第151回目は「高齢者の不動産売却（実家じまい）」です。
「母親も今でこそ元気だけど、高齢になって心配なことも増えてきた…」と、離れて暮らす親御さんの「実家じまい」を、意識するようになっていませんか？実は、高齢者の不動産売却には「親が元気なうちに動く」という大切なタイミングがあります。なぜなら、認知症の発症や資産凍結といったリスクが現実となると、家族だけでは対応が難しくなるケースも少なくないからです。
今回の記事では、高齢者の不動産売却で知っておくべき注意点と、親子の負担を最小限に抑えながらスムーズに進めるための方法をわかりやすく解説します。最後まで読んでもらえれば、「いつ・どのように動けばよいか」という具体的な判断軸が見えてくるハズです。ぜひ最後までお付き合いください！
高齢者の不動産売却で最初に整理すべき3つのこと
離れた実家に住む高齢の親御さんの将来を心配し、介護資金や相続といった今後のことも考えて「実家じまい」を検討する人も多いでしょう。そんな中、所有者が高齢者の場合に不動産売却をするのであれば、どんなところに注意が必要か気になるところです。
はじめに、実家が「いくらで売れるか」という価格の議論よりも先に、現在の本人の状態と、どの制度を利用して進めるのが最も経済的でスムーズかを整理する必要があります。
①高齢者の不動産売却は「本人が元気なうち」に進めることが重要
不動産の売買契約は、法律上「意思能力（自身が行う契約・法律行為の意味や結果を理解し、判断する能力）」を持つ本人が行う必要があります。認知機能の低下などにより意思能力が失われた状態で結んだ契約は、原則として無効となります。不動産業者も、売主の判断能力に疑問がある場合は契約を断るケースがあるため、「元気なうちに動く」ことが売却成立の大前提といえます。
②生前売却によって「本人の意思」で資産を整理する
では、具体的にどう動けばよいのでしょうか。親御さんが意思能力を持っているうちに売却を進めることを「生前売却」といいます。本人の意思が明確なうちに手続きを完了させることで、売却価格・売却先・売却のタイミングを希望に沿って決められます。また、売却によって得た現金は介護費用や老後の生活資金として自由に活用でき、将来の相続時に不動産を巡るトラブルを未然に防ぐ効果もあります。
③本人の負担感を減らす「任意後見」や「家族信託」の制度もある
さらに、生前売却と並んで知っておきたいのが「任意後見」と「家族信託」という制度です。任意後見は、「本人が信頼できる人を後見人として指定し、財産管理や契約行為を委ねる仕組み」です。家族信託は、「財産の管理・運用・処分の権限を家族に託す契約」で、認知症後も柔軟に不動産を動かせるのが特徴です。ただし、いずれも専門家に依頼すると数十万円程度の初期費用が発生する上、それぞれの制度が動き始めると、専門家等への継続的な報酬（月額数万円程度）がかかり続ける場合があります。
特に高齢者は、日々の判断能力の揺らぎが不動産取引に影響を与える可能性が出てきます。「年齢の割に元気で快活だ」と思っていても、突然に認知症を発症しないとも限りません。医師から明確な診断が出る前の「グレーゾーン」の時期こそ、最も慎重かつ迅速な判断が求められるタイミングとなります。
仲介売却が高齢者の実家じまいに向かない理由
一般的に不動産売却といえば、「仲介」による取引を検討するかと思われます。しかし、本人の意思がはっきりしていたとしても、仲介で売ろうとすると別の壁が立ちふさがります。実際の実家じまいの現場では「片付け」や「内覧」、「建物の老朽化」といった実務上の重荷となり、家に対する「愛着」も相まって決断が鈍ってしまうことも少なくありません。
親子で陥りがちな心理的なハードルと、仲介売却では避けられない障壁として、次に挙げる3つが代表的です。
①実家に残る膨大な残置物の整理
はじめに立ちはだかるのが、長年暮らした実家に積み重なった数十年分の家財道具や思い出の品々。仲介で売却する場合、内覧前に部屋を片付けることが事実上必要であり、専門の片付け業者に依頼すれば30万〜50万円程度の費用がかかることも珍しくありません。高齢の本人が体力的に動けない場合、子世代が仕事の合間を縫って対応しなければならず、時間的・体力的な消耗は想像以上に大きなものとなります。
②内覧対応に伴う心理的・体力的な負担
つぎに問題となるのが、購入希望者が何度も自宅を訪れる「内覧」への対応です。住み慣れたプライベートな空間を見知らぬ他人に隅々まで確認されることへの抵抗感は、高齢者にとって特に大きなストレスとなります。内覧のたびに部屋を整え、笑顔で応対することを求められる環境は、体力的にも精神的にも、本人にとって相当な負担となる場合があります。
③老朽化していく築古物件の流動性低下と市場評価の厳しさ
さらに見落とせないのが、築年数の経過による市場評価の問題です。耐震基準を満たしていない建物や、設備の老朽化が目立つ築古物件は、一般の買い手から敬遠されやすく、値下げ交渉を受けるケースも多くなります。実家じまいを急ぎたい場合でも不動産市場での流動性（買い手が見つかりにくい）が低い上、売却活動が長引くほど建物の劣化は進み、固定資産税や管理費の負担だけが積み重なっていきます。
そして、家への愛着と生活環境を変えることへの不安もあり、「まだ売らなくてもいい」「もう少し様子を見よう」という気持ちが決断を先延ばしにしがちです。本人自身が売却に前向きになれない場合、子世代がいくら急いでも「話が前に進まない…」という状況に陥ることも少なくありません。
不動産売却の検討が止まってしまう真の理由は、価格の問題というより、準備とプロセスの重さが家族の負担を上回っていることにあります。
見落としがちな「3,000万円特別控除」の期限と条件とは？
そういった実務上の課題に加えて、金銭的なメリットを最大化するためには「税金の期限」という冷徹なルールを無視することはできません。ここでは、納税額に数百万円もの差が出る「居住用不動産の3,000万円特別控除」のシビアな要件を正確に理解しましょう。
①居住用財産を売ったときの税金を減らせる
まず知っておきたいのが、この特例の基本的な仕組みです。自宅など居住用に使っていた不動産を売却した場合、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる特例となります。たとえば売却益が2,500万円であれば、この特例を適用することで課税対象がゼロとなり、所得税・住民税の負担を大幅に軽減できます。売主が個人であること、売却する物件が居住用であることなど、一定の要件を満たす場合に適用されます。
②特例を受けるには厳格な期限がある
しかし、この恩恵には厳格な期限が設けられています。国税庁の規定では「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」が条件です。つまり、親御さんが施設に入居するなどして実家を離れた日を起点に、3年が経過した後の年末までに売却を完了しなければ、この特例が受けられなくなります。「親の感情が整うのを待ちたい」という気持ちは自然ですが、片付けや手続きに時間を費やすうちに期限切れになる恐れがあります。
③「居住の用」の解釈には実態が重要である
そして、特例の適用には「居住用」であることが条件ですが、長期間空き家になっていた物件や、賃貸に出していた期間がある物件は、この条件を満たさないと判断される場合があります。更地にしてから売却する場合にも、建物の取り壊しタイミングによって、適用の可否が変わるため注意が必要です。判断に迷う場合は、早めに専門家に確認することをおすすめします。
なお、老人ホーム等への入所の場合は、要介護認定を受けていることなど一定の条件を満たせば特例の対象になります。また、築古物件では初期の取得費（実家を建てた際に発生した費用）が分からないケースが多く譲渡所得（売却益）が高くなりがちなので、この特例によって手残りを多く残すことができます。
というワケで、税制の恩恵は非常に大きいものですが、それはあくまで「期限内に売却を完了させた人」だけが受けられる特別なものです。
高齢者が不動産売却を先延ばしにすると生じる法的リスク
さらに、税制の期限を守れないリスクにとどまらず、精神的・体力的に負担があるからといって不動産売却を先延ばしにすると、法律面で対応が難しくなるリスクが現実味を帯びてきます。本人の意思能力が低下した後に直面する、家族だけでは解決できない深刻な法的制約には以下のようなものがあります。
①認知症などの発症による資産凍結
一つ目は、「資産凍結」です。本人が認知症などで判断する力を失った場合、預金口座の引き出しや不動産の売却といった財産に関する手続きが、原則として家族でもできなくなります。介護費用の支払いや施設入居の手続きにすら支障をきたすケースがあり、家族が善意であっても法律上は本人の同意なき財産処分は認められません。
②「成年後見制度」における居住用不動産の売却制限
二つ目は、資産凍結への対応策として「成年後見制度」がありますが、居住用不動産の売却には家庭裁判所（以下、家裁）の許可が必要となります。申立てから後見人が選任されるまでに数か月を要し、専門家へ月額報酬2万〜6万円かかる上、家裁が売却を認めない判断を下すケースもあります。また、スピーディーな現金化を求める状況には、制度の性質上そぐわない場面も多くなります。
③手続きの長期化と「介護資金」の問題
三つ目に、さらに深刻なのが手続きの長期化がもたらす「介護資金」の問題です。成年後見の申立てから売却完了までには、半年〜1年以上かかるケースも珍しくありません。その間も固定資産税・管理費・修繕費といった維持コストは発生し続け、肝心の介護施設への入居資金が用意できないまま時間だけが経過するという、本末転倒な状況に陥るリスクがあります。
これらのことから、先送りの本当の怖さは物件の売却価格が下がること以上に、不動産という大きな資産を動かすための「決定権」を家族が失ってしまう点にあります。
高齢者が不動産をスムーズに売却するための3ステップ！
そこで、これらのリスクを回避して、高齢者である親御さんの不動産を売却するためには、どのような手順を踏むべきなのでしょうか。まずは、親子間で感情的なしこりを残さず、かつ実務的に停滞しないための3つのステップから始めてみてください。
①本人の「本当の意向」を最初に確認する
はじめに取り組むべきは、親御さん自身の気持ちの確認です。売却を急ぐあまり本人の気持ちを置き去りにしてしまうと、後から「やっぱり売りたくなかった」という後悔や家族間の軋轢につながります。「売ることへの不安は何か」「手放した後どこで暮らしたいか」「残したいものはあるか」といった点を、時間をかけて丁寧に聞き取ることが大切です。本人の意向が明確になることで、その後の手続きもスムーズに進みやすくなります。
②家族会議での役割を明確にする
つぎに必要なのが、家族全体での役割分担の確認です。売却に向けた実務は一人では抱えきれない量になることがほとんどで、誰が窓口となって不動産業者と交渉するか、片付けや税務申告の対応はどうするか、といった点を事前に決めておく必要があります。家族間で認識のズレがあると手続きの途中でトラブルが生じやすくなるため、早い段階での合意形成が実家じまいの鍵となります。
③「仲介」と「買取」を価格以外の軸でも比較する
そして忘れてはならないのが、売却方法の選び方です。多くの方が「売却価格の高さ」だけで仲介を選びがちですが、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）、片付け費用（30〜50万円程度）や売却期間中の固定資産税・維持管理費、そして労力と時間、機会損失もあります。最終的な「手残り金額」は想定より大きく減ることも少なくありません。
不動産買取の場合、一般に仲介による市場価格より低くなる場合もありますが、それらのコストがすべて不要になる点を含めて総合的に比較することが大切です。特に高齢の親御さんが当事者の場合、スピードと手間の少なさが最終的な判断を左右するのは忘れてはいけないところ。
進め方を整える段階では、単なる不動産資産の現金化にとどまらず、親子の「これからの時間」をどう健やかに守るかという視点を持つコトが大切です。
高齢者の不動産売却に買取が選ばれる3つの理由
もし、「親の負担を最小限にしたい」「仕事が忙しくて片付けに協力できない」と悩んでいるなら、早期の不動産買取業者への相談は非常に有力な選択肢となります。なぜ買取という手法が、高齢者の不動産売却において選ばれているのか、その具体的な3つの理由を解説します。
①「現状渡し」による物理的・心理的負担の解消
まず挙げられるのが「現状渡し」の利便性です。不動産買取業者であれば、家財道具や残置物がそのままの状態での買取に対応しているケースがほとんどです。片付けのために業者を手配する費用も、子世代が週末を費やして荷物を運び出す労力も一切不要で、貴重品や思い出の品を持ち出すだけでよくなります。
本人にとっても「自分のせいで子供に迷惑をかけている」という罪悪感を持たずに済むため、心理的な解放感にもつながります。
②「契約不適合責任の免除特約」による売った後の安心
また、売却後のリスクを避けられる点も大きなメリットです。仲介売却では、売却後に雨漏りやシロアリ被害といった不具合（欠陥）が発覚した場合、「契約不適合責任（契約内容との相違への売主責任）」を負うリスクがあります。一方、買取業者との取引ではプロがリスクを承知の上で買い取るため、この責任を免除する特約を設けることが一般的です。
築古物件を手放した後も「あとで何か言われるのではないか」という不安を持たずに済むことは、高齢の本人にとって大きな精神的安心材料となります。
③「早期現金化」による意思能力の変化への対策
さらに重要なのが、スピードという強みです。買取であれば申し込みから数週間〜1か月程度での現金化が可能なケースも多く、「判断できるうちに売却を完了させる」という最重要条件をクリアしやすくなります。仲介では買い手が見つかるまでに数か月から1年以上かかることもありますが、その間に本人の意思能力の状態が変化してしまうリスクは常に存在します。
「現金」には維持管理費も専門家への月額報酬もかかりません。スピードと流動性の高さこそが、高齢者の不動産売却における買取最大の強みといえます。
何より、実家という「住むことしかできない資産」を「自由に使える現金」に変えることは、本人のこれからの人生の選択肢を劇的に広げます。より手厚い介護を受けられる施設への入居、あるいは子世代の近居への住み替えはもちろん、ある程度元気なうちに本人自身のために使うこともできます。
親御さんが自分の財産で自分の理想の最期をデザインできる環境を整えることこそ、子ができる究極のサポートかもしれません。「いつか動こう」ではなく、まずは「今、この家と荷物をそのままで手放したら、いくら残るのか」という現実を知ることから始めてください。
まとめ
今回の記事では、高齢者の不動産売却での注意点と、負担を最小限に進めるための方法をわかりやすく解説しました。
離れた実家に住む高齢の親御さんのために「実家じまい」を検討したとき、所有者が高齢者の場合の不動産売却において注意すべき点は、「いくらで売れるか」という価格の議論よりも先に、現在の親御さんの状態と制度を整理することです。
①高齢者の不動産売却は「本人が元気なうち」に進めることが重要
②生前売却によって「本人の意思」で資産を整理する
③本人の負担感を減らす「任意後見」や「家族信託」の制度もある
特に高齢者は、日々の判断能力の揺らぎが不動産取引に影響を与える可能性が大きく、認知症等の診断が出る前の「グレーゾーン」の時期こそ、最も慎重かつ迅速な判断が求められます。
一般的に「仲介」による不動産取引では、本人の意思がはっきりしていたとしても、仲介で売る壁と家に対する「愛着」も相まって決断を先延ばしにすることも少なくありません。
①実家に残る膨大な残置物の整理
②内覧対応に伴う心理的・体力的な負担
③老朽化していく築古物件の流動性低下と市場評価の厳しさ
そういった実務上の課題に加えて、納税額に数百万円もの差が出る「居住用不動産の3,000万円特別控除」のシビアな要件を理解しましょう。
①居住用財産を売ったときの税金を減らせる
②特例を受けるには厳格な期限がある
③「居住の用」の解釈には実態が重要である
さらに、精神的・体力的負担から不動産売却を先延ばしにすると、家族だけでは解決できない法律面でのリスクがあります。
①認知症などの発症による資産凍結
②「成年後見制度」における居住用不動産の売却制限
③手続きの長期化と「介護資金」の問題
先送りで売却価格が下がること以上に、不動産資産を動かすための「決定権」を家族が失ってしまう点がリスクです。
そこで、これらのリスクを回避して、高齢者である親御さんの不動産を売却するためには、以下の3つのステップから始めてみてください。
①本人の「本当の意向」を最初に確認する
②家族会議での役割を明確にする
③「仲介」と「買取」を価格以外の軸でも比較する
買取価格は、一般に仲介による市場価格より低くなる場合もありますが、もし「親の負担を最小限にしたい」「仕事が忙しくて片付けに協力できない」と悩んでいるなら、早期の不動産買取は有力な選択肢となります。
①「現状渡し」による物理的・心理的負担の解消
②「契約不適合責任の免除特約」による売った後の安心
③「早期現金化」による意思能力の変化への対策
何より、実家を「自由に使える現金」に変えることは、本人のこれからの人生の選択肢を劇的に広げます。親御さんの理想の最期をデザインできる環境を整えることこそ、子ができる究極のサポートかもしれません。「いつか動こう」ではなく、本人の元気なうちに動き始めてみてください。
現状の整理や負担のない売却方法についてお悩みの方は、ぜひ一度、「お困り物件」に強い弊社へご相談ください。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・日本司法支援センター（法テラス）「法律問題Q&Aシリーズ ⑤」
判断能力が不十分になった場合に利用する「法定後見制度」による財産管理の制限（日常的な取引以外の取消しなど）や、判断能力がある元気なうちに将来に備えるための「任意後見契約」「財産管理委任契約」「民事信託（家族信託）」といった制度の仕組みと違いについて解説した資料です。認知症等による資産凍結リスクや、本人の負担を減らす生前対策の法的な根拠となっています。
URL：https://www.houterasu.or.jp/uploaded/attachment/5576.pdf
・東京家庭裁判所「成年後見人・保佐人・補助人ハンドブック（Ｑ＆Ａ付き）」
成年後見人に選任された者に向けて、財産管理に関するルールを網羅的に解説した家庭裁判所の公式マニュアルです。判断能力が低下して法定後見制度を利用した場合、本人の「居住用不動産」を売却等する際には事前に家庭裁判所の許可が必要であり、無許可での処分は無効となることなどが詳細に規定されています。後見制度を利用した場合の手続きの重さや、売却制限に関する実務的な根拠となっています
URL：https://www.courts.go.jp/tokyo-f/vc-files/tokyo-f/kouken/0201R0704.pdf
・国税庁 タックスアンサー「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」
マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例の適用要件を解説したページです。高齢の親が老人ホーム等の施設に入所して空き家となった実家を売却する場合、「自分が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければ、この特例を受けることができないという厳格なルールが示されています。判断を先延ばしにして売却に手間取ると税金面で大きく損をするという、税務リスクの根拠となっています。
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3314.htm
