独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社が取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
不動産を相続したものの、事故物件や再建築不可、近隣トラブルなどを抱えた「お困り物件」であったとき、「このまま持ち続けるのは不安だけれど、どう売ればいいか分からない」といった悩みを抱えていませんか？ただ放置すれば、維持管理費がかさみ続けるばかりか、近隣との関係性にも影響が出かねません。
今回は共有名義のアパートを売却する方法について解説します。共有名義の不動産は、単独名義の物件と比べて売却のハードルが高くなりがちです。権利者が複数いることで意思決定に時間がかかり、費用負担や売却金の配分など、細かい取り決めが必要になるためです。ここでは、共有名義のアパートを売却する際に押さえておきたい基本的な考え方と、実際の売却方法、そして事前に共有者間で確認しておくべきポイントを整理していきます。
確認すべき「売却の前提条件」
共有名義のアパートを売却する際、最初に理解しておきたいのは「共有者全員の同意が必要」という点です。民法では、共有物の処分には共有者全員の合意が求められており、1人でも反対者がいればアパート全体の売却は進められません。そのため、不動産会社に相談する前に、まずは共有者同士で売却の意思を確認することが欠かせません。ただし、全員が売却に賛成していても、「手続きには関わりたくない」「代表者に任せたい」という共有者がいるケースもあります。この場合は、他の共有者の持分を買い取って単独名義に変更し、その後に売却するという方法も現実的です。一方で、そもそも売却に反対する共有者がいる場合は、アパート全体ではなく「自分の持分だけを売却する」という選択肢もあります。法律上、自分の持分であれば単独で売却できますが、一般の買主にとって共有持分は扱いづらいため、実際には共有持分専門の買取業者が主な売却先となります。
共有名義アパートを売却する2つの方法
共有不動産の売却方法は、大きく分けて次の2つです。
①共有者全員の同意を得てアパート全体を売却する
もっともシンプルで一般的な方法です。ただし、共有者が多いほど利害関係が複雑になり、意見がまとまらないケースも少なくありません。もし話し合いが難航した場合は、家庭裁判所に「共有物分割請求」を申し立てることもできます。アパートのように物理的に分けられない不動産は、裁判では「換価分割」として売却し、代金を分ける方法が選ばれることが多く、最終的には競売になるケースが一般的です。ただし、競売は市場価格より安くなる傾向があるため、できる限り共有者間での話し合いを優先し、専門家のサポートを受けながら合意形成を図ることが望ましいでしょう。
②他の共有者の持分を買い取り、単独名義にしてから売却する
資金に余裕がある場合は、他の共有者の持分を買い取って単独名義にする方法もあります。単独名義になれば、売却の判断を自分だけで行えるため、スピーディーに売却活動を進められます。ただし、「買い取り資金を用意する必要がある」、「他の共有者が売却に応じず交渉が長引く可能性がある」といった負担も伴います。持分の買い取り価格は「アパート全体の評価額 × 持分割合」が基本ですが、関係性や交渉状況によって変動します。相場から大きく外れた金額で取引すると、税務上「みなし贈与」と判断される可能性もあるため、価格設定は不動産会社や税理士と相談しながら慎重に進めることが重要です。
売却前に共有者間で必ず決めておくべき3つのポイント
共有名義のアパートは、事前の取り決めが不十分だとトラブルが起きやすいです。スムーズに売却を進めるために、次の3点は必ず共有者間で確認しておきましょう。
①売却にかかる費用の負担割合
アパートの売却には、「仲介手数料」、「印紙代」、「測量費」、「建物状況調査費用」など、さまざまな費用が発生します。共有不動産の場合、費用負担は持分割合に応じて按分するのが原則です。また、売却益が出た場合は譲渡所得税が課税される可能性があるため、税理士に事前相談しておくと安心です。実務では、費用をその都度割り勘にすると混乱しやすいため、代表者が一時的に立て替え、売却代金からまとめて精算するケースが多く見られます。立替明細は書面化しておくことで、後のトラブルを防げます。
②売却代金の配分
売却代金の配分も、基本は持分割合に応じて行います。必要経費を差し引いたうえで、持分割合に沿って分配するのが一般的です。ただし、「過去の修繕費を誰が負担したか」、「代表者が立て替えた費用をどう精算するか」など、細かい部分で意見が食い違うことがあります。配分ルールを曖昧にしたまま売却を進めると、売却後に「取り分が少ない」と主張する共有者が現れ、代金の分配が滞るケースもあります。また、持分割合を超えて受け取ると税務上「贈与」と判断される可能性があるため、税金面の確認も欠かせません。
③契約・決済時に誰が立ち会うのか
共有名義のアパートを売却する場合、「売買契約」、「残金決済・引渡し」の2つの場面で、原則として共有者全員の立ち会いが必要です。ただし、遠方に住んでいたり、仕事が忙しかったりして参加が難しい共有者もいます。その場合は、委任状を作成し、代表者に代理を依頼することができます。委任状には実印の押印と印鑑証明書の添付が必要です。事前に「全員で参加するのか」「代表者に任せるのか」を決めておくことで、買主が決まってからのスケジュール調整がスムーズになります。
まとめ
今回は共有名義のアパート売却について解説してきました。共有名義のアパート売却は、共有者同士の合意形成と事前準備が成功のカギです。売却方法の選択、費用負担や配分ルールの明確化、契約時の対応など、押さえるべきポイントは多いものの、しっかり準備しておけば大きなトラブルを避けながら売却を進められます。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
