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今回は実家などを相続する際に共有名義で揉めないようにする方法を解説します。
共有名義、共有不動産とは？
共有名義とは複数の人で１つの不動産を少輔している状態のことです。共有名義となっている不動産のことを共有不動産と呼び、それぞれの持っている不動産の所有権のことを共有持分と呼びます。それぞれが持っている所有権は均等である必要はなく、長子が3分の２、次子が3分の１ということもあります。そして、それぞれが持っている共有持分の割合のことを持分割合と呼びます。
共有不動産による制限
共有不動産では単独での変更行為や管理行為、保存行為などの行動に制限がかけられています。
不動産の売却や建物の取り壊しなどの変更行為絵は共有名義となっている人全員の同意が必要となり、賃貸借契約の締結・解除、増築やリフォーム工事などの管理行為では共有名義人の過半数の同意が必要となります。これらの行為を行う場合は単独での行動に制限があり、共有名義人から同意を得る必要があります。しかし、補修目的の工事などは各共有名義人が単独で行うことが可能になり、この制限を受けることはありません。
共有名義により発生するトラブル
共有名義での相続はそもそも避けるべきですが不動産を相続するとなるとどうしても共有名義となってしまう場合があります。その際に最もトラブルになりやすいのは売却でのトラブルになります。先程説明した通り、不動産を売却する際には共有名義人全員の同意を得る必要があります。仮にあなたが売却を希望していても、他の共有名義人が住居として利用したいため売却を反対すると売ることが出来なくなってしまいます。その際に住居として利用したい人が物件を占有していたとしても、共有名義人には不動産全体を使用する権利はあるため追い出すことが出来ません。そのため、話し合いが進まず。トラブルとなる原因になってしまうのです。
共有名義を避けるための対策
相続時に共有名義を避けるためには被相続人が生きている間に対策をするのが最善の方法です。遺言書を作成し、共有名義にせず現金と不動産で分けたり、相続前に不動産を売却してしまうことが良いでしょう。不動産を現金化してしまえば現金を均等に分ければよくなるため、共有名義によるトラブルを避けることができるでしょう。また、現金化することで生前時に現金を有効活用することも出来るでしょう。
それでもなお、共有名義人となってしまう場合は以下の方法で共有名義人になることを避けられます。
①現物分割を行う
特定の人が単独で不動産を相続し、他の相続人が現金や自動車などの他の遺産を相続する方法です。
例えば、長子が2000万円の価値のある不動産を相続し、次子が現金で1000万円と車などの1000万の価値がある物を相続した場合、それぞれの価値が公平になるように分けることが出来ます。
②代償分割を行う
現物分割のように均等に分けられない場合は不公平となってしまう部分を現金等で生産することで分割することができます。例えば長子が単独で2000万円の価値がある不動産を相続し、次子が現金で1000万円の現金を相続することとなった場合に、長子から次子に対し500万円を現金で渡すことにより双方が1500万円ずつ相続することが出来ます。
③換価分割を行う
現物分割と代償分割は特定の相続人が単独で不動産を相続する方法ですが、誰も不動産の相続を希望しない場合は相続不動産を現金に変えて相続する方法もあります。これを換価分割といいます。
現金化するという点においては被相続人が生存している間に行うか、相続後に行うかの違いですが、税金などが複雑になるので注意が必要となります。
④法定相続分を相続してから売却する
上記の方法で分割できない場合は法定相続分の不動産を相続してから共有持分を売却することもできます。法定相続分で不動産を登記することで共有持分は単独で売却することができるので、他の方法に比べて容易に手続きが完了します。法定相続分で相続した共有持分の不動産であれば不動産買取業者は問題なく買取することが可能になります。
まとめ
今回の記事では相続時の共有名義について説明してきました。共有名義でトラブルになる前に売却したり、共有名義ではあるが法定相続分で相続した共有持分の不動産を相続した場合は、売り方を工夫したり専門買取業者へ依頼することで売却することが出来ます。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
