独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第139回目は「仮登記が残る土地の売却」です。
相続した土地を売ろうとして登記簿を見たら、「仮登記」と書かれていて不安になっていませんか？「このままでは売れないのでは…」「誰かに権利を主張されたらどうなる？」と不安に感じるのは当然です。結論から言うと、仮登記が残る土地でも売却は可能ですが、原因の特定と整理の手順を誤ると、交渉や手続きが長期化する恐れがあります。
今回の記事では、仮登記の基本と問題から、放置するリスク、複雑な権利関係を整理して確実に売却するための解決策まで、詳しく解説します。その内容を通して、仮登記が残る土地の売却について現実的な出口「買取」という選択肢への納得感が得られます。ぜひ最後までお付き合いください。
なぜ仮登記が残る土地が存在する？
まず、相続した不動産の登記簿に「仮登記」と載っているケースでは、困惑する方が多いです。これはどういった状況なのでしょうか？その基本的な仕組みから整理していきます。
「仮登記」とは、「将来行われる本登記のために、あらかじめ登記の順位を確保しておく手続き」のことを指し、大切なことは「権利移転が完了した証明ではない」点です。そんな仮登記には「買う約束（予約）か、借金のカタか」という分類において、暫定的に権利を記録しておくために利用されます。
具体的には下記のようなケースで発生します。
①売買予約が原因のケース
たとえば「代金を払ったら所有権を移す」「将来この土地を買い取る約束をした」といった、売買予約や停止条件付きで、いったん順位だけ確保するために仮登記が入ることがあります。ところが、その後に当事者が亡くなる、連絡が取れない、書類が揃わない、といった事情で本登記に移れずにそのままになることがあります。
②農地転用許可が原因のケース
つぎに、農地が絡む取引において、「宅地転用の許可が下りたら本登記をする」前提で仮登記したものの、許可申請が止まったり、当事者が変わったり、境界・測量問題が出たり、などの何らかの事情で許可が下りずに本登記ができないことがあります。ときに、それがそのまま放置され、売却のタイミングになって初めて発覚するケースがあります。この場合、古い仮登記ほど当時の約束の内容が不明確になり、損害賠償や裁判に発展し泥沼化するなど、問題が大きくなります。
③担保目的が原因のケース
さらに、借金の担保として、抵当権ではなく「担保仮登記」を使うケースもあります。これは、返済できない場合に所有権を移す約束（いわゆる代物弁済の予約）とセットで、本登記の順位確保のために仮登記を入れるイメージです。この「担保仮登記」は、通常の売買予約とは別の法律（仮登記担保契約に関する法律）で手続きが決まっており、清算手続きや通知期間を経ないと所有権を移せないため、抹消や整理を誤ると権利関係が一気にこじれる可能性があります。
このように、仮登記は将来の権利移動を予告する重要な役割を果たしています。しかし、本登記に至る手続きが曖昧のまま長期間放置されると、不動産売却時の大きな壁になります。
仮登記が残る土地をスムーズに売却できない理由！
続いて、登記簿に仮登記の記載が残っているだけで、なぜ不動産売却がスムーズにいかないのか…、その理由を詳しく見ていきます。
①順位保全の影響と職権抹消はされない原則がある
この仮登記の核心は「順位保全」です。つまり、あとから第三者が本登記を入れても、仮登記にもとづく本登記が先順位で割り込んでくる可能性が残ります。買主さんから見れば「所有権を奪われるかもしれない（契約が無効になる可能性のある）土地」に見えるので、避けられることになります。
なお、仮登記は放置していても行政による職権抹消（登記の正確性を保つために申請が無くても抹消手続きをする）が当然に行われることはありません。行政が勝手に整理してくれることはないので、基本は当事者間の合意や法的手続きで整理する必要があります。
②登記名義人から権利主張される可能性がある
そんな先順位をもつ「仮登記名義人（またはその相続人）」が「約束どおり本登記を入れる」「代金は払った」などと権利の主張をし始めると、話は一気に難しくなります。古い仮登記ほど、「当時の契約書がない」「当事者が亡くなっている」「その相続人が多数いる」などで、交渉だけでも長期化しがちです。
また、担保仮登記の場合は、借金が帳消しになっても仮登記および担保権自体は複雑な時効ルールがあり、たとえ時効期間が経過しても、登記を抹消するには複雑な手続きや期間が必要になります。法律上の清算義務（見積額の通知や清算金の支払い義務）やそれに伴う期限の計算が絡むため、素人判断の交渉は危険になります。
③住宅ローンが使えない可能性がある
そうして権利関係の複雑化した仮登記が残っていると、住宅ローンが使えない可能性が高まります。金融機関は、担保評価と同時に登記の安全性を重視するからです。当然、抵当権設定の順位が不安定どころか、所有権そのものが消滅するリスクがあるとなれば、担保価値が著しく低い、またはゼロとみなされます。
「審査が通らない」「条件が厳しくなる」ことで、結果として一般の買主さんが付きにくくなり、仲介での売却がうまくいかない要因となります。
本来は買主さんを守るための制度である仮登記ですが、仮登記が残る土地の売却を検討する売主さんにとっては、その取引を妨げる要因となります。
仮登記の整理を先送りにするリスクとは？
そういった状況に戸惑い、「今すぐ売る予定がないから」と仮登記の整理を先送りにするコトは、将来的に解決不可能なトラブルを引き起こすリスクを孕んでいます。
①相続登記の未了による複雑化
まず見落とされがちなのが、「相続登記」の問題です。相続登記が未了のまま仮登記も残っていると、権利関係が二重に絡み、整理の順番が難しくなります。これは、相続が繰り返されたなら、なおさらでしょう。
しかも、相続登記は令和6年4月1日から申請が義務化され、過去の相続で未登記のものも対象になり、正当な理由なく申請しない場合は過料の可能性も示されています。「仮登記の相手方調査に時間を使っている間に相続登記の期限が迫る」という精神的な焦りが生じやすい点は要注意です。
②登記名義人の不明による問題の長期化
また、古い仮登記ほど「住所が古くて追えない」「十分な資料が揃わない」状況にあります。さらに、登記名義人が既に亡くなっているなら、承諾を得るべき相手がその子供や孫などへ膨れ上がり、交渉が事実上不可能になってしまうこともあります。
相続人調査、戸籍収集、関係者の確定、印鑑証明や委任状の取得など、入口の調査だけで数か月単位になることも珍しくなく、相手方が非協力的なら時間も費用も大きくかさみます。
③法的瑕疵による資産価値の大幅な下落
そんな仮登記が残る土地は、買主さんにとっては「法的瑕疵（権利関係のキズ）」を抱える不動産です。その結果、不動産市場での価格が下がり、売却までの期間も伸びます。さらに担保仮登記の場合、清算手続きを誤ると、将来的にトラブルが大きくなる恐れもあります。
起こり得る可能性として、たとえば仮登記をもとに相手が本登記をしてしまうと、土地と建物の持ち主が別になってしまうこともあり得ます。こうなると、地代（土地の使用料）を請求されたり権利関係がこじれたり（法定借地権による地代請求）と、「売りたくても売れない土地」になってしまうケースも少なくありません。
こうしたことから、将来に複雑な問題を先送りしないためにも、所有者さんが健在なうちに仮登記の整理を進めることが、土地の資産価値を守る唯一の方法と言えるでしょう。
担保仮登記なら特殊な法律の制限も絡んでしまう！
また、通常の売買予約とは異なり、借金の担保として設定された「担保仮登記」の場合は、さらに特殊な法律の制限が加わります。この法律は、立場の弱い債務者（お金を借りた側）を守るため、債権者が一方的に不動産を奪うことを禁止し、適正な清算を義務付けたものです。
①債権者からの清算金の通知義務
ひとつに、債権者（お金を貸した側）が土地の所有権を取得する場合、土地の価格から借金を差し引いた「おつり（清算金）」の額を通知しなければなりません（借金が上回る場合でも同様）。清算金を払わずに、土地をそのまま自分のものにすることは禁止されています。
②清算の猶予期間
つぎに、その清算金の通知が届いてから2ヶ月間は、債務者がお金を払って土地を取り戻せるチャンスが与えられます。この「清算期間」を過ぎない限り、所有権を正式に移すコトはできません。
③清算時の超過分返還と感情の問題
この清算の時期になると、土地の価値・借金の残額をもとに、「借金に対して不動産価値が上回った差額を受け取る」といったお金の話が出てきます。ただし、土地の値段の考え方は人によって違うため、感情論になりやすいのが実情です。
このように、担保目的の仮登記は「仮登記担保法」によって厳格に守られており、抹消手続きの際にもこの法律を理解した対応が必要となります。
【仮登記が残った土地の売却】都内下町の狭小地の買取事例！
ここでは、弊社における買取事例をご紹介します。
ご相談いただいたのは、第三者から寄贈によって取得された、都内下町エリアの古い建物付き土地でした。
最寄り駅から徒歩10分前後と利便性はあるものの、土地面積は約9坪と狭小。さらに再建築時には道路中心線から2ｍのセットバックが必要となり、有効な建築可能面積は8坪強に限られる条件がありました。
売主様からはWebサイトを通じて、「癖がありまくりだけど、都内の物件です。売れるでしょうか？」という率直なお問い合わせをいただきました。弊社からは、初めに「条件的に高い金額は出にくい可能性がありますが、それでも査定は可能です」と正直にお伝えしたうえで、調査を進めることになりました。
調査の過程で、いくつもの課題が見つかります。
まず、建物には仮登記が残っており、名義人さんはかなり古い時代の方のようで、所在の特定が必要な状況でした。また、敷地が極めて狭いため重機が入らず、解体は手壊し前提となり費用が割高になる点も大きな懸念材料です。加えて、「住宅として成立するのか」「倉庫や駐車場など別用途の方がよいのではないか」と、使用用途そのものにも悩まれていました。
そこで弊社として、「仮登記名義人の所在確認については、売主様側で分かる範囲でご対応いただき、その後の手続きやリスクはすべて当社で引き受けます」という形をご提案しました。建物の滅失登記が可能になる見通しが立てば、たとえ狭小地であっても、『都内で建築可能な土地』として十分に売却の可能性があると判断したためです。
結果として、仮登記の名義人調査期間を含めて成約まで約3か月。将来的には更地での売却だけでなく、トランクルームや倉庫、貸駐車場など、立地を活かした柔軟な土地活用も視野に入れた買取となりました。
売主様は寄贈によって取得された不動産だったため、金銭的な切迫感はありませんでしたが、「どこに相談しても金額が出ず、都内なのにどうして？と悩んでいたので、本当に良かったです」と安堵のご様子でした。
仮登記が残った土地は、権利関係が整理しにくく放置されがちですが、状況を見極めれば解決できるケースも少なくありません。エスエイアシストでは、現況を踏まえて柔軟に対応しています。まずはお気軽にご相談ください。
登記簿から仮登記を抹消して土地を売却する具体的解決策！
では話を戻します。仮登記が残る土地を売却するためには、どのような手順を踏めば「登記簿から仮登記をきれいに消すこと（抹消）ができるのか？」が重要です。理想は相手方の協力を得ることですが、長年放置された「休眠仮登記」の場合は、法律の力を借りた強制的な抹消手続きが大切になります。
主な具体的解決策を以下に解説していきます。
①登記簿と原因の特定を最優先にする
最初にやるべきは、登記簿の「権利部（甲区・乙区）」を確認し、仮登記が「誰のために」「何を原因として」入っているのかを把握することです。原因が売買予約なのか、農地転用なのか、担保目的なのかで、整理の手順が大きく変わるためです。
また、いつ頃の仮登記か、名義人住所は現在も有効か、関連する本登記（抵当権など）が残っていないかも合わせて確認します。ここでの見落としは「やり直し」要因となるので、最初の調査に時間をかける価値は十分にあります。
②相続登記の段取りを先に固める
次に、所有者名義が相続の際に移っていない場合は、相続登記の段取りを先に固めます。相続登記が終わっていないと、仮登記の抹消交渉や訴訟を進めるにも「誰が当事者なのか」が曖昧になり、手続きが止まりやすくなります。
特に相続人が複数いる場合は、誰が代表して動くのか、遺産分割の方針をどうするのか、必要書類（戸籍・住民票・印鑑証明など）をどこまで揃えられるかを整理しておくと、その後の仮登記対応が現実的になります。
③消滅時効を主張することによる解決
そして、仮登記の内容によっては、相手方の請求権が時効で消えている可能性があります。ただし、時効は「放っておけば勝手に成立する」ものではなく、原則として「消滅時効を主張する」手続きが必要です。
また、担保仮登記のように、（借金が免責になったとしても）担保権が残り得るケースもあるため、「古い＝時効で終わり」と短絡的に判断するのは危険です。時効を使う場合は、登記原因や契約関係を確認したうえで、専門家と一緒に進めるのが現実的です。
④共同申請と承諾料（ハンコ代）の許容
その上で、相手方（仮登記名義人または相続人）が判明し連絡も取れる場合は、共同で抹消登記を申請するのが最も早い解決になりやすいです。ただ、古い仮登記においては、相手方が承諾料（いわゆるハンコ代）を求めることもあります。
もちろん「何でも受け入れるべき」ではありませんが、交渉コストや時間、訴訟に進んだ場合の費用とを比較すると、一定の範囲での合意が結果的に得になる場合もあります。ここは感情論だけで判断せず、「最短で整理して売る」ための現実的な落としどころを検討することが重要です。
⑤抹消登記請求訴訟と公示送達の手続きを実行する
もし、相手方が不明、連絡不能、または非協力的な場合は、原則として「抹消登記請求訴訟」などの法的手続きで整理することになります。相手方と繋がれない場合は、公示送達（相手方の所在が不明でも、裁判所での手続きを進め、判決を得ることが可能になる）などの制度を使って手続きを進めなくてはなりませんし、担保仮登記が絡む場合には、手続き要件を誤ると権利関係がより複雑化する恐れもあります。
これらは「裁判をすれば何とかなる」という単純な話ではなく、要件確認や準備も多く、専門家の関与がほぼ必須です。さらに、裁判を行うには司法書士への報酬や予納金などで数十万円のコストがかかるほか、解決までに半年から1年以上の期間を要する覚悟が必要となります。
これらの手続きは専門性が高く、売主さんが自力で行うには精神的にも時間的にも大きな負担がかかるのが現実です。費用を惜しんで遠回りするより、専門家を頼った方が賢明です。
仮登記が残る土地の売却には不動産買取が賢明！
こうして、仮登記が残る土地を安全に売却したいなら、理想は「原因を整理して抹消し、通常の売却へと進める」ことです。しかし、現実には時間・調査・相手方対応が重く、相続登記の必要があれば期限も迫ります。
そのため、仮登記が残った「現状のまま」で不動産買取業者に売却することが、手間・費用・リスクのすべてを最小限に抑える方法となります。それには、以下のような理由が挙げられます。
①現状有姿買取によってリスクを業者に移転する
一番の利点は、買取業者はプロとして、仮登記という「キズ（権利上の欠陥）」も含めて不動産を引き受ける点です。契約内容にもよりますが、売主さんが抱えていた「誰と交渉すればいいのか」「何を準備すればいいのか」「いつ終わるのか分からない」といった負担やリスク、解決プロセス自体を業者が買取後に行うコトになります。
仲介のように「買主さんが嫌がるので結局進まない」という状況を避けられるため、売主さんとしては仮登記問題を抱え続けずに、土地を手放せる可能性が高まります。
②仮登記抹消からの仲介では叶わない早期現金化
たしかに、「仮登記を消してから仲介で高く売る」という理想はあります。しかし現実には、「相手方の探索」「合意形成」「訴訟」など、時間が読めない工程が多いことも現実です。その間にも固定資産税や管理費がかかり、精神的負担も続くコトも無視できません。
一方で買取であれば、仮登記の整理に時間をかけて完了させてから売るのではなく、仲介では叶わない早期現金化を可能にします。特に相続登記の準備も同時進行になる場合、ワンストップで手続きができるメリットも大きいでしょう。
③契約不適合責任を免責にできる可能性
たとえ仲介で一般の買主さんに売れたとしても、後から権利関係のトラブルが出ると、契約不適合責任（契約内容と相違がある場合の売主責任）を問われる可能性があります。その点買取なら、仮登記の存在やリスクを把握したうえで条件を調整し、契約内容として責任範囲を整理できる余地があります。
もちろん免責の可否や範囲は個別の契約次第ですが、「リスクを理解して買う相手」と取引することで、売主さんの不安が現実的に軽くなるのは確かです。
もし、仲介業者に不動産売却を依頼したものの「古い仮登記のせいでどこからも断られた」といったケースであれば、不動産買取を利用することが有力かつ賢明な選択肢となり得ます。
まとめ
今回の記事では、仮登記の基本と問題から、放置するリスク、複雑な権利関係を整理して確実に売却するための解決策まで、詳しく解説していきました。
「仮登記」とは、「将来行われる本登記のために、あらかじめ登記の順位を確保しておく手続き」のことを指し、権利移転が完了したワケではなく、暫定的に権利を記録したもの。下記のようなケースで発生します。
①売買予約が原因のケース
②農地転用許可が原因のケース
③担保目的が原因のケース
登記簿に仮登記の記載が残っているだけで、不動産売却がスムーズにいかない理由は以下。
①順位保全の影響と職権抹消はされない原則がある
②登記名義人から権利主張される可能性がある
③住宅ローンが使えない可能性がある
とはいえ、仮登記の整理を先送りにすれば、将来的なトラブルのリスクがあります。
①相続登記の未了による複雑化
②登記名義人の不明による問題の長期化
③法的瑕疵による資産価値の大幅な下落
また、借金の担保として設定された「担保仮登記」の場合は、さらに特殊な法律の制限が加わります。
①債権者からの清算金の通知義務
②清算の猶予期間
③清算時の超過分返還と感情の問題
仮登記が残る土地を売却するためには、理想は相手方の協力を得ることですが、「休眠仮登記」の場合は法律の抹消手続きが大切になります。具体的な解決策は以下。
①登記簿と原因の特定を最優先にする
②相続登記の段取りを先に固める
③消滅時効を主張することによる解決
④共同申請と承諾料（ハンコ代）の許容
⑤抹消登記請求訴訟と公示送達の手続きを実行する
これらの手続きは専門性が高く、売主さんに大きな負担がかかるのが現実です。そのため、仮登記が残った「現状のまま」で不動産買取業者に売却することが、負担を最小限に抑える方法となります。
①現状有姿買取によってリスクを業者に移転する
②仮登記抹消からの仲介では叶わない早期現金化
③契約不適合責任を免責にできる可能性
もし、仲介業者に断られるケースであれば、不動産買取を利用することが有力かつ賢明な選択肢となり得ます。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【最重要な参考出典URL】
・仮登記担保契約に関する法律
