独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は造成地について解説します。
「造成地」という言葉を耳にしたことはありますか？
山林や農地など、もともと住宅を建てられない土地を工事によって宅地へと整備したものを指します。インフラが整っていて住みやすい反面、災害リスクを抱えるケースもあるため、購入前に特徴を理解しておくことが大切です。ここでは造成地の基本からメリット・デメリット、分譲地との違いまでを分かりやすく解説します。
造成地とはどんな土地？
造成地とは、自然のままでは住宅建設に適さない土地を工事で整備し、宅地として利用できるようにしたものです。山林や丘陵地、田畑、池や沼などはそのままでは地盤が弱かったり障害物が多かったりして家を建てられません。そこで「造成工事」を行い、地盤を強化し、土地の形を整えることで宅地として利用可能になります。
造成地は「造成宅地」とも呼ばれ、都市部の住宅開発や郊外のニュータウン造成などでよく見られます。
大規模盛土造成地に潜むリスク
造成地の中でも特に注意が必要なのが「大規模盛土造成地」です。
以下のような条件を満たす土地が該当します。
・3,000㎡以上を埋め立てて造成した土地
・傾斜20度以上の斜面に高さ5m以上の盛土をして造成した土地
こうした土地は、大きな地震や豪雨の際に崖崩れや地盤沈下などの被害が広範囲に及ぶ可能性があります。そのため自治体によっては「造成宅地防災区域」に指定され、擁壁の設置や補強工事が義務付けられることもあります。購入を検討する際は、役所で公開されている位置情報を確認しておくと安心です。
造成工事の種類と特徴
造成地を整備するためには、土地の状態に応じた工事が必要です。ここでは代表的な工法を4つ紹介します。
①切土（きりど）
斜面や丘陵地を削って平坦な土地をつくる方法です。もともとの地盤を利用するため強度が高く、比較的災害に強いとされています。ただし、土質が滑りやすい場合は補強が必要です。切土で出た土砂は盛土に再利用されることも多いです。
②盛土（もりど）
低い土地や斜面に土砂を盛り上げて造成する方法です。人工的に埋め立てるため地盤が弱く、地震や豪雨で崩れやすい点がデメリットとなります。切土と組み合わせて行われるケースが多く、コスト削減のため切土で出た土砂を盛土に活用します。
③土止め（どどめ）
切土や盛土を行った部分が崩れないように補強する工事です。石やコンクリートの擁壁を設置し、土砂の流出を防ぎます。造成地の安全性を高めるために欠かせない工程です。
④地盤改良
造成地の外側だけでなく内部の強度を高める工事です。セメント系固化材を混ぜて地盤を固めたり、杭を打ち込んで補強したりします。地盤沈下やひび割れを防ぐために重要な役割を果たします。
大規模造成には開発許可が必要
都市計画法により、大規模な造成工事を行う場合は都道府県知事や市長の「開発許可」が必要です。無許可で工事を進めると、計画変更や工期の遅延につながる恐れがあります。どの規模から許可が必要かは自治体によって異なるため、事前に役所へ相談して確認しておきましょう。
造成が必要な土地を売却するなら専門の不動産買取業者へ
造成工事が必要な土地を売却する場合、工事費用がかさむため、購入希望者が敬遠するため、一般的な仲介の不動産会社では買い手が見つかりにくいことがあります。そこでおすすめなのが、造成工事を前提に買い取ってくれる専門の買取業者への売却です。業者が造成工事を引き受けてくれるため、売主は工事費用や手間を負担せずに済むだけでなく、スムーズに現金化できる点も大きなメリットです。
まとめ
今回は造成地について解説してきました。造成地は、自然のままでは住宅を建てられない土地を整備して宅地化したものです。切土や盛土などの工法によって安全性が異なり、特に大規模盛土造成地は災害リスクが高いため注意が必要です。土地は一度購入すると簡単にやり直せない大きな投資です。後悔しないためにも、事前の調査や専門家への相談を欠かさず行いましょう。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
