独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第２３回目は「狭小住宅での老後」についてです。
若い頃に手に入れた「狭小住宅」は、シンプルな生活、限られたスペースを有効活用、生活を豊かにする工夫、そして何より手頃な価格で素敵なものでした。しかし一方で、「子供たちは巣立ち、家は静かになった…」これからの老後生活に対する不安を抱えていませんか？安心の生活を手に入れるために、一緒にその方法について考えてみませんか？
この記事では、「狭小住宅」の特性や老後での活用方法について、場合によっては売却も視野に入れて、紐解いていきたいと思います！ぜひ最後まで読んでいってくださいね。
狭小住宅って何？
まずは「狭小住宅」とはどんな建物なのか、振り返って見ましょう。
「狭小住宅」とは、その名の通り「狭く小さな土地を最大限に有効活用した住宅」のことです。具体的な定義は曖昧なんですが、一般的には土地面積が２０〜３０坪以下とも、建物の延床面積が５０㎡以下とも、言われたりします。
シンプルなライフスタイル、ミニマリズムといった、多くのものを排除し無駄なスペースを省くことで、生活の質を高めようとする考え方があるとは思いますが、多くの場合「利便性は良いが高地価な都市部でも家を持ちたい！」というニーズがあったからこそ選ばれているのでしょう。
それもあって「狭小住宅」にはその特性上、スペースの制約があり、家具の配置や収納スペースの確保、寝室・浴室・トイレその他、日常生活をするための多くの工夫が詰まっています。そのため、地下も含め階数が多い構造になることは仕方がないことです。
そして、これから迎える仕事の引退や老後を考えるに当たり、頭をよぎるのは「狭小住宅」の老後生活への適用性についての不安なのだと思います。
狭小住宅での老後に不安！何に困る？
と、その前に「狭小住宅」のメリットを簡単に説明すると、
・小規模住宅用地は固定資産税や都市計画税が安い
・空間がコンパクトなので光熱費を節約でき、掃除の手間もかからない
・間取りの工夫で家族のコミュニケーションが円滑になる
一方、デメリットは、
・隣家との距離が近く騒音問題が出やすい
・空間が狭いので間取りの自由度が低く段差が多い
・洗濯から物干しといった水回りの導線が長くなりがち
・家族間のプライバシーに確保が難しい
ということになります。
これらのデメリットは老後で身体的な制約が増えてくるとともに、若いときには軽微に思えていたことが、大変な負担になることがあります。
①階段の上り下りがより負担になる
例えば、先述の通り階数が多くて縦に長い構造なので、当然、部屋の移動による上り下りが、歳を重ねるにつれ負担感が増してきます。洗濯して重くなった衣類を日当たりの良い最上階ないし屋上に運ぶのは、かなりの重労働ですよね！これは、万が一自宅で倒れた場合の救急隊の救助活動にも影響します。
②下階と上階の気温差が大きい
次に、気温差。狭い空間を有効活用するためや採光のためなど、部屋と部屋との間仕切り（壁）を少なくしていることが多く、下階と上階の気温差が大きいことが言えます。これは、エリアによって日当たりが異なることや、温かい空気は上へ、冷たい空気は下へ流れることが、要因であると思われます。高齢になると浴室などで起こる体調不良（ヒートショック）の危険性も高まります。
③要介護状態になったらそもそも住めない
そして、体力の衰えや足腰の不自由さを感じている程度なら、何とか暮らしていけるのかもしれませんが、要介護状態になってしまうとそうもいきません。トイレ・浴室や寝室すべてにおいて、介護者のスペースを確保もできませんので、在宅介護は無理なのだと思います。
安心の生活を手に入れる方法とは？
そんなワケで、体の不自由になってくる老後において「狭小住宅」に住み続けることは、かなり難しいと言わざるを得ません！「一生住み続けようと思っていたのに！」と言いたいところですよね。でも正直なところ、薄々お気づきだったのではないでしょうか？ならばここは前向きに、これからどうするか考えてみましょう！
これからも安心の生活を手に入れる方法として、３つの提案です。
①狭小住宅をリノベーションして住み続ける
ひとつに、「狭小住宅」をリノベーションして住み続ける方法です。子供が独立しているのであれば、昔ほどの空間は必要ありません。出来る限り階段を使わない導線になるよう、１階に生活設備を集約したり、耐震性や断熱性を高めたり、浴室乾燥設備の設置やバリアフリー化したりといった改修を行ないます。ただ、高額なリノベーション費用を本当に出すべきなのか、また本当に実現可能なのか、よく考えて決めるべきです。
②狭小住宅をそのまま賃貸に出す
次に、自らは老後に生活しやすい住宅に引っ越して、今の「狭小住宅」をそのまま賃貸に出すという方法があります。ポイントは狭小住宅があるその場所は、利便性の良い都心部という立地にあるということ！そのため一定のニーズがあり、安定の家賃収入が得られる可能性があります。ただ、自ら運営をすることなく業務を委託するならば、管理会社との契約や管理費用、税金や修繕費などのサイクルコストなど、経済的な負担も考えられるため、十分な検討が必要です。
③狭小住宅の売却をする
そして最後に、「狭小住宅」の売却をすることです。売却で得た資金で老後の生活の質をあげることができます。もし、独立した子供たちが物件を引き継ぎたくないという場合も検討します。ただ、長く住み続けた築古「狭小住宅」の売却は難しいかもしれません。それには次にお話しする「買い手にとって購入をためらう理由」を知ることで理解できます。
買い手が狭小住宅の購入をためらう理由と買取業者のメリットとは？
その理由は以下の通り。
①住宅ローンが組みづらい
はじめに、金融機関によって住宅ローンを組むためには、さまざまな条件をクリアする必要があります。例えば、土地面積や床面積、土地の流動性や担保力も問われます。「狭小住宅」では、その条件が買い手には購入しづらさを感じさせます。
②現行の建築基準法の要件を満たせず希望する建物が建てられない
次に、日照権を確保する「北側斜線制限」や道路の採光や通風を確保する「道路斜線制限」、その立地の「用途地域」の変化といった「建築基準法」があります。築古の「狭小住宅」が建てられた時代では可能だったものも、厳しくなれば同様には新築できません。そのため、買い手が希望するような建物が、現行の建築基準法の要件を満たせず建てられない可能性も！
③建築費が割高になる
そして、完全オーダーメイドの設計であったり、重機の使用はおろか十分な作業スペースがなかったり、施工も一般的なものより手間がかかったりと、建築費が割高になります。
④将来売却しづらい
最後に、上記の理由から、買い手にとっても将来の売却がしづらいことになります。すぐに売れないことは、流動性リスクを負うということです。
これらの理由から一般の仲介によって買い手が見つからない、または、すぐにでも住まいを変えたい事情があるのであれば、不動産買取業者さんへの直接取引で売却してしまうのも、ひとつ検討してもいいのかな？と思います。
そのメリットは３つです。
・不動産買取業者への直接取引なので仲介手数料がかからない！
・売却活動がいらず即時現金化できる！
・次の住まいが決まるまで引き渡しを待ってくれる！
かく言う私たちエスエイアシストも、その不動産買取を専門とする業者です！先々の老後に対する不安をお一人で悶々と抱えていくのは、大変辛いものですよね。ご興味を持たれたら、ぜひお話だけでも聞かせて下さいね！
まとめ
というワケで、若い頃に手に入れた「狭小住宅」に住んでいて、これからの老後生活に対する不安を抱えている方に向けて、この記事では、「狭小住宅」の特性や老後での活用方法、売却も視野に入れて解説してきました！
「狭小住宅」とは、その名の通り「狭く小さな土地を最大限に有効活用した住宅」のことで、多くのものを排除し無駄なスペースを省いて生活の質を高め、多くの場合「利便性は良いが高地価な都市部でも家を持ちたい！」というニーズを叶えています。
ただし「狭小住宅」にはその特性上、スペースの制約があり、地下も含め階数が多い構造になることは仕方がなく、これから迎える老後を考えるに当たって、その老後生活への不安を抱える人がいます。
「狭小住宅」のメリットは、
・小規模住宅用地は固定資産税や都市計画税が安い
・空間がコンパクトなので光熱費を節約でき、掃除の手間もかからない
・間取りの工夫で家族のコミュニケーションが円滑になる
一方、デメリットは、
・隣家との距離が近く騒音問題が出やすい
・空間が狭いので間取りの自由度が低く段差が多い
・洗濯から物干しといった水回りの導線が長くなりがち
・家族間のプライバシーに確保が難しい
ということになります。
これらのデメリットは老後で身体的な制約が増えてくるとともに、若いときには軽微に思えていたことが、大変な負担になることがあります。
①階段の上り下りがより負担になる
②下階と上階の気温差が大きい
③要介護状態になったらそもそも住めない
体の不自由になる老後において「狭小住宅」に住み続けることは難しいが、安心の生活を手に入れる方法として３つ。
①狭小住宅をリノベーションして住み続ける
②狭小住宅をそのまま賃貸に出す
③狭小住宅の売却をする
売却するなら「買い手にとって購入をためらう理由」を知るべきことは４つ。
①住宅ローンが組みづらい
②現行の建築基準法の要件を満たせず希望する建物が建てられない
④建築費が割高になる
⑤将来の売却しづらい
これらの理由から買い手が見つからない、または、すぐにでも住まいを変えたい事情があるのであれば、不動産買取業者さんへの直接取引で売却するのもひとつ。
そのメリットは３つです。
・不動産買取業者への直接取引なので仲介手数料がかからない！
・売却活動がいらず即時現金化できる！
・次の住まいが決まるまで引き渡しを待ってくれる！
私たちエスエイアシストは不動産買取専門業者です。不動産買取のノウハウやこれまでの実績は他社には負けないものと自負しています。「狭小住宅」の条件によってほかの不動産会社で難色を示されてしまうことも少なくありません。老後のことはまだまだ先とお考えでも、少しでも不安を抱えていらっしゃるそんな時は、ぜひ一度ご相談してみてください！お待ちしています。
