独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は違反建築物や既存不適格建築物について解説します。
違反建築物と既存不適格建築物の違い
不動産の取引や管理において、建物の法的適合性は極めて重要な要素です。特に「違反建築物（違法建築）」と「既存不適格建築物」は、外見上は似ていても、法的な扱いやリスク、対応方針が大きく異なります。本稿では、両者の定義と違い、違反建築物に対する行政措置や罰則、売却時の留意点について解説します。
①違反建築物とは：建築基準法等に違反した建物
違反建築物とは、建築基準法、都市計画法、関連条例などに違反して建てられた建物を指します。違反の内容は多岐にわたり、以下のようなケースが典型です。
•建ぺい率・容積率の超過
•用途地域に適合しない建築
•接道義務違反
•建築確認申請を経ていない建築
•完了検査未実施のまま使用開始
•設計図と異なる施工内容
これらの違反は、建築主や施工者の意図的な行為、あるいは認識不足によって発生することが多く、行政からの是正命令や工事停止命令の対象となります。違反状態が是正されない場合、建築基準法第98条に基づき、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される可能性があります。
②既存不適格建築物とは：法改正によって基準に適合しなくなった建物
一方、既存不適格建築物は、建築当初は法令に適合していたものの、後の法改正や都市計画の変更により、現行基準に合致しなくなった建物です。代表的な例としては、以下のようなものがあります。
•耐震基準の改正（旧耐震→新耐震）
•建ぺい率・容積率の変更
•用途地域の変更
•高さ制限の導入
既存不適格建築物は、違法ではないため、原則としてそのまま使用することが認められています。ただし、一定規模以上の増改築や建て替えを行う場合には、現行法に適合させる必要があるため、事前の確認が不可欠です。
行政対応と罰則：違反建築物への是正措置
違反建築物が行政に発覚した場合、まずは行政指導が行われます。これは任意の協力要請であり、従わなくても直ちに罰則が科されるわけではありません。しかし、行政指導を無視すると、建築基準法第9条に基づく是正命令（使用禁止・除却命令等）が発令される可能性があります。 さらに、是正命令にも従わない場合、刑事罰の対象となり、建築主・設計者・施工者だけでなく、所有者にも責任が及ぶ可能性があります。特に増改築時には、違反状態を招かないよう慎重な対応が求められます。
売却可否と市場での扱い
違反建築物であっても、売却自体は法的に可能です。ただし、以下のような理由から、一般の仲介不動産業者を利用して買主を見つけることが出来る可能性は低いと思います。
•住宅ローンの利用不可
•再建築不可物件である可能性
•是正命令による使用制限リスク
•防火・耐震など安全面の懸念
そのため、違反建築物の売却は、専門買取業者に依頼することをお勧めします。専門買取業者であれば、違反状態を前提に査定・買取を行うため、違法部分の解消や更地化などの対応をしなくとも買い取ってもらえるケースもあります。 一方、既存不適格建築物については違反建築物より、仲介不動産業者を通して売却できる可能性が高いですが、建て替え制限や耐震性への不安などから、資産価値が下がる傾向にあります。住宅ローンの審査においても、金融機関によっては融資対象外とされる場合があるため、事前の確認が重要です。
まとめ
今回は違反建築物と既存不適格建築物について解説してきました。いずれも不動産取引において注意が必要な物件となり、これらの違いを正しく理解し、リスクを適切に管理することが求められます。特に売却や相続を検討する際には、専門家の助言を得ながら、法的対応と市場動向を踏まえた判断が重要です。そのため、信頼できる専門の不動産買取業者への相談をお勧めします。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
