独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第９回目は狭小地です。
ある時手に入れた土地が、「狭小地であった！」そんなことがあります。それは相続であったり、夢を持って購入することだったり。しかし、もろもろの事情により思ったような土地活用ができないとしたら、「こんなハズではなかった…」って思うし、ましてやなかなか売れないとなったら、そんなにツラいことはないですね。
今回は「そもそも狭小地とはどんな土地なのか」そして好立地にも関わらず売れない理由とそれでも売っていく方法はどうするのか、それらについてお話ししていきますので、どうぞよろしくお願いします！
狭小地とは？
「狭小地」とは、文字通り狭い土地のこと。とくべつ面積の定義はないものの、一般的には15〜20坪（45〜60㎡）以下の土地を指し、不整形地とも変形地とも言われる台形や三角形などのデットスペースが生まれることが多いのも特徴です。
道路との接地面が広くてキレイな四角形の整形地ならばいいのですが、これが変形地であった場合は、形が均一ではないため活用に足る十分な面積が取りづらく、実際の土地面積に対して使い勝手が悪い傾向にあります。ということで、周辺の土地売買価格の相場よりもかなり価格が安く評価されやすい土地なんです。
一方で、（後述しますが…）都市部などの坪単価が高くて人口が密集市街地に多い傾向もあると言われており、その土地の変形度合いや立地にもよりますが、近年での「狭くても利便性の良い都市部に家を持ちたい」とする一定のニーズがある土地とも言えます。それだけに専門家にちゃんと相談せずに、勢いで土地購入してしまい思うような土地活用が出来ず「こんなハズではなかった…」と後悔する事例も起こりうる土地なんです。
狭小地はなぜ生まれる？
そんな狭小地ですが、なぜ生まれるのでしょうか？近年は最低敷地面積の規制を設ける自治体が増えてきているために、増えにくくなってきてはいるようです。最低敷地面積とは、土地があまりにも細切れになって狭小住宅の密集・乱立を防ぐ防災的観点と、街の景観が崩れないようにするために、土地の分割にあたって最低限の面積を確保するというものです。
では、話を戻しまして、狭小地が生まれる理由は下記３つが挙げられます。
・不動産業者が大きな土地を分割して売却する
・相続の際に土地を分割相続するために分ける
・国や自治体による道路の開発などでセットバックされて土地が小さくなってしまう
これらによって、狭小地は極端に細い形や鋭角な角のある形に変形することも多く、狭いだけではない形の悪いデメリットを抱えて生まれてくるのです。
狭小地が好立地でも売れない理由とは？
というワケで、狭小地が生まれる土地というのは、人口が密集しており土地が少ない利便性の高い好立地に生まれがち、なんですね！にも関わらず、売れない理由とは何なのでしょうか？
①住宅ローンが組みづらい
まず、住宅ローンが組める条件は金融機関によってさまざまですが、土地の敷地面積の下限を設けている場合があります。また、狭小地は人気も出にくいために流動性も低く、土地の担保価値も評価されにくいため、融資を引き出すことが困難です。また、全期間固定金利であるフラット３５では、建物の延床面積が70㎡という要件もあり、用途地域によっては物理的にとても無理がある建物になるということもあります。総じて、住宅ローンは組みづらいだけでなく、現金一括で購入できる人もそうそういませんので、買い手は見つかりにくいです。
②建築工事がしづらく費用がかさむ
そして狭小地は土地が狭い分、必要な生活スペースを確保するために、階数を高くし地下も作ることになります。それには余計な構造計算の費用や掘削費用がかかります。また、隣地との十分な空間もなく一般的な足場は組めませんし、現場作業員の車両の駐車場や資材置き場の確保、大きな重機を使えず工事期間が長期になり手間・人件費が増加、車両を前面道路に止める際には道路使用許可申請や交通誘導員の手配、資材置き場が少ない事による運搬費の増加、などなど。一般的な土地の建物の床面積と同程度だったとしても建築費用は総じてかさんでしまいます。
③建築後の設備のメンテナンスなどのサイクルコストが割高
さらに言えば、建築後も狭小地には一般的な土地の建物よりお金がかかります。例えば、隣地建物との隙間が狭いことで、外に設置する設備の効率が落ちたり故障しやすい上に、修理作業のスペースが無くて作業費も割高に。その他、外壁や屋根、雨樋の交換、これらメンテナンスのサイクルコストも割高になってしまいがちなのです。
④土地活用方法が限定的
もちろん土地活用は住宅だけではないでしょう。狭小地はそれ以外でも土地活用方法は限定的です。駐車場・駐輪場、資材置き場や自動販売機や立て看板、狭い空間で出来ることは限られてきます。
狭小地をそれでも売る方法！
そんな好立地なのに売れない狭小地なんですが、うまく有効活用が出来ないのであれば、早めに売ることが大切です。なぜなら、土地が狭いので一見固定資産税といった税金は抑えられていると思いがちですが、好立地な分実際の坪単価で考えれば割高だからです。
①隣地所有者に売却する
まずは当たって砕けろではありませんが、隣地所有者さんに売却の提案をするのもひとつです。狭小地単体ではなかなか価値が見い出せなくても、隣地所有者さんにとっては駐車場や庭に活用する価値があるかもしれません。
②不動産仲介業者に売却依頼する
ただ、隣地所有者さんとの信頼関係がないとうまくいかないかもしれないので、不動産仲介業者さんに売却依頼をするのが一般的かと思います。うまくすれば相場価格で売却できる可能性がある反面、売却活動が長期化したり、その間の税金や心理的負担は決して楽なものではありません。
また、その狭小地が相続であった場合は、譲渡所得税が節税になる特例を受けるためには３年以内に売却しなくてはなりません。
③不動産買取業者に売却する
そこで、不動産買取業者さんに売却するのもひとつの方法です。相場価格より買取り価格が低くなる場合がほとんどではありますが、直接取引であるため仲介手数料がかかりません。ましてや即時の現金化が可能です。自分の時間はタダではありませんので、これは想像以上のメリットとなります！
ただ、どこの不動産業者さんでも良いというワケではなくて、狭小地の買取り実績があって多くのノウハウを持っていることが条件になります。狭小地の活用方法を熟知していなければ、自信のある買取り価格の提示は到底出来ないからです。
私たちエスエイアシストは、そんな数少ない買取りノウハウを持つ会社のひとつです。まずはご相談だけでも大丈夫ですので、ぜひお声掛け下さい！
まとめ
「狭小地」とは、一般的には15〜20坪以下の土地を指し、変形地とも言われるデットスペースが生まれることが多いのも特徴で、文字通り狭い土地のこと。活用に足る十分な面積が取りづらく使い勝手が悪い傾向にあり、周辺の土地売買価格の相場よりも価格が安い土地です。一方で、都市部などの坪単価が高くて人口が密集市街地に多い傾向もあると言われており、近年での「狭くても利便性の良い都市部に家を持ちたい」とする一定のニーズがある土地とも言えます。
近年になり狭小地は、狭小住宅の密集・乱立を防ぐ防災的観点と、街の景観の観点から、最低敷地面積の規制を設ける自治体が増え、生まれづらくなっています。
狭小地が狭いだけではなく、形の悪いデメリットを抱えて生まれる理由は下記３つ。
・不動産業者が大きな土地を分割して売却する
・相続の際に土地を分割相続するために分ける
・国や自治体による道路の開発などでセットバックされて土地が小さくなってしまう
狭小地が生まれる土地というのは、人口が密集しており土地が少ない利便性の高い好立地に生まれやすいものの、売れない理由は４つ。
①住宅ローンが組みづらい
住宅ローンを組むにあたって土地の敷地面積の下限を設けている場合がある上、流動性も低く、土地の担保価値も評価されます。現金一括で購入できる人もまずいないので、買い手は見つかりにくいです。
②建築工事がしづらく費用がかさむ
そして狭小地は土地が狭い分、必要な生活スペースを確保するために、階数を高くし地下も作ることになります。それには余計な構造計算の費用や掘削費用がかかります。また、隣地との十分な空間もなく、一般的な足場は組めないし重機も入れられないなど、一般的な土地の建物の床面積と同程度だったとしても建築費用は総じてかさみます。
③建築後の設備のメンテナンスなどのサイクルコストが割高
隣地建物との隙間が狭いことで、外壁や屋根、雨樋の交換、設備の修理作業のスペースが無いなど、メンテナンスのサイクルコストも割高になります。
④土地活用方法が限定的
狭小地は住宅のそれ以外でも土地活用方法は限定的です。駐車場・駐輪場、資材置き場や自動販売機や立て看板、狭い空間で出来ることは限られてきます。
そんな好立地なのに売れない狭小地なんですが、うまく有効活用が出来ないのであれば、早めに売ることが大切です。なぜなら、土地が狭いので一見固定資産税といった税金は抑えられていると思いがちですが、好立地な分実際の坪単価で考えれば割高だからです。
①隣地所有者に売却する
狭小地単体ではなかなか価値が見い出せなくても、隣地所有者さんにとっては駐車場や庭に活用する価値があるかもしれません。
②不動産仲介業者に売却依頼する
不動産仲介業者さんに売却依頼をすることで、うまくすれば相場価格で売却できる可能性がある反面、売却活動が長期化したり、その間の税金や心理的負担は決して楽なものではありません。また、その狭小地が相続であった場合は、譲渡所得税が節税になる特例を受けるためには３年以内に売却しなくてはなりません。
③不動産買取業者に売却する
そこで、不動産買取業者さんに売却するのもひとつで、相場価格より買取り価格が低くなりますが、仲介手数料がかからない上、即時の現金化が可能です。
ただ、狭小地の買取り実績があって多くのノウハウを持っていることが条件になります。狭小地の活用方法を熟知していなければ、自信のある買取り価格の提示は出来ません。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があり、そんな数少ない買取りノウハウを持つ会社のひとつです。まずは相談だけでも大丈夫ですので、ぜひお声掛け下さい！
