独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第６０回目は「相続不動産の売却」です。
相続不動産の売却について悩む人…多いです。「相続について親と話してこなかった」「相続手続きが難しい」「兄弟姉妹で意見が割れてる」などなど。例えば、突然親御さんが亡くなってしまうと、悲しみに暮れる間もなく、これらの問題に直面することになります。特に不動産というのは、遺産の中でも大きなウエイトを占めがちな上、分割しづらい現物資産です。相続税の申告期限が迫る中、冷静な判断が難しくなる場合も出てくるのではないでしょうか？そんな時、信頼と実績ある不動産買取業者さんに司法書士さんを紹介してもらうことで、複雑な手続きや税務問題をクリアにしつつ、相続不動産の売却に至るまで、スムーズに話を進めることができます。
今回の記事では、相続不動産を買取業者さんと司法書士さんとの連携を通じて、より手軽で心に負担少なく売却する方法をお話していきます。忙しく生活するなかで各所に相談に回ったりすることなく、ワンストップで相続問題の不安を解消していきましょう！ぜひ最後まで読んでいってくださいね。
相続した不動産は何が大変？
相続した不動産は多くの場合、感情的にも経済的にも大きな影響を及ばす重要なポイントです。「親から受け継いだ不動産をどうするか？」その判断には、単なる資産として以上の意味を持ち、兄弟姉妹など他の相続人間での関係性といった、様々な要因が伴っていくことになります。「それの何が大変か？」は大きく分けて、以下の４つがあります。
①相続遺産の中でも不動産のウエイトは大きい？
一つに、相続遺産の中でも不動産の占める割合、ウエイトが大きいこと。遺産全体の50％以上、「いやほぼ不動産が大半！」という家庭が多いのではないでしょうか？それは、現金とは異なり流動性が著しく低く、現物資産であるため遺産分割もままなりません。まして市場の価格変動が大きく、立地によっては期待した売却益が見込めないこともしばしば…。当然ですが、相続税の基礎控除（3000万円＋法定相続人✕人数）を越える相続税評価額の場合、納付期限に頭を抱えるなんてことも！
②相続人間の意見の不一致が起きやすい！
次に、相続人間の意見の不一致が起きやすい点です。思い出の詰まった実家ともなれば、兄弟姉妹で「売却したい！」「売りたくない！」で感情的な衝突が起きたり、空き家となるなら「誰が管理する？」「維持管理費用は誰が持つ？」といった問題が起きたりします。また、現物資産である不動産は等価分割（法定相続人に平等に分配）できないことや、だからといって共有名義にすれば、将来的に権利関係が複雑になっていくリスクもあります。特に関係が希薄で遠方に住んでいる相続人さんが関与する場合、コミュニケーションの問題が顕著に！
③遺言書を残しても揉めることがある！
３つ目に、たとえ被相続人さんが「自宅不動産は長男に相続させる」と遺言書を残したとしても、他の相続人さんと揉めることがあります。それは法定相続人さんには遺留分があるためです。遺留分とは、「相続人に対する一定割合の留保分のことで、法定相続分の２分の１を最低限保障するもの」です。遺言に納得できない相続人さんが、遺留分を侵害されたとして相当分の金銭を請求された場合、（今回の例としたら長男）その相続人さんはそれを支払わなければなりません。こうなってくると、もう泥沼な相続争いになっていきます。
④未登記の不動産にはリスクがある！
最後に、未登記の不動産を放置すると、固定資産税の滞納、不当な抵当権の設定など、予期せぬ様々なリスクを抱えることになります。また、将来的に相続不動産の売却や活用を検討した際に、手続きが複雑化していて迅速な対応が困難になる恐れもあります。
その点、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。「相続による不動産の所有権の取得を知った日から（もしくは遺産分割が成立した日から）、3年以内に相続登記の申請をしなければならず、正当な理由なく義務違反した場合は10万円以下の過料の対象になる。また、以前に相続が発生している場合も、義務化の対象である（3年の猶予期間あり）。」とのこと。これは、所有者が特定できない空き地や空き家が増えることが社会問題になっていることを受け、日本政府がその解決に向けた措置を出したといえます。
不動産の相続はややこしい！
そんなふうに、不動産の相続はとってもややこしいんです！親御さんを亡くした悲しいメンタルの中にも関わらず、相続不動産の手続きには手間も時間もかかります。「つい先送りにしてしまう…」という気持ちも分かります。とは言え、相続税の申告には期限があります！その期限内に適切に行わないと、大きなペナルティが科せられます。
相続税の申告・納税期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内。この期間内に税務署への納税を完了しなくてはなりません。これを逃した場合のペナルティは以下。
・無申告加算税：申告しなかった場合に課せられる税金で未納税額の5〜20％
・延滞税：納税が遅れた期間に応じた利息に相当する税金
これらの追徴課税は、到底無視できないほどになり得ます。また、申告がされないことで、将来的にさらなる財政的負担や法的な問題に直面する可能性も否定できません。ただそれ以上に、相続税は単に税金を納める行為以上の意味を持っており、故人の意思を尊重し、遺産を適切に管理するための重要なプロセスです。しっかりと納税し、親御さんの思いをしっかり受け取っていきたいところですね！
さらに、相続不動産の売却を考えているのなら、特別控除を受けるにも期限や制限があります。
①空き家特例
まず、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、いわゆる「空き家特例」と呼ばれる所得控除が大きいものです。一定の要件に当てはまることで、最高3000万円（相続人が3人以上は2000万円）までの譲渡所得控除が受けられるというもの。
特例の対象となる「被相続人居住用財産」とは、相続発生の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、
・西暦1981年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物でないこと
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいないこと
といったものを定義しています。その他、適用を受けるための要件についての説明は割愛しますが、その中の一つに「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」という期限が設定されています。
②小規模宅地等の特例
加えて、小規模宅地等の特例といって「最大330㎡までの居住用の土地について、相続税評価額から最大80％の減額が受けられる」ものもあります。空き家特例と違い住宅用地や事業用地の”継続的利用”を促すことを目的としています。相続人は被相続人と同居でも別居（持ち家をもっていない）でも適用される一方で、納税までに売却できないので手持ち資金の手出しをしなくてはなりません。また、相続発生から１０ヶ月以内に不動産を売却してしまうと、特例を受けられなくなるばかりか、ペナルティとして重加算税が科されるリスクもあります。
相続不動産は不動産買取業者と司法書士との連携で売却する！
と、もろもろの条件や要件について素人では判断が難しいのですが、その中でも期限内に適切な手続きを行う必要があります。その複雑な準備や手続きには専門家さんの助けが必要になるでしょう。ただ、不動産と相続や税務では分野が全く違うので、それぞれの専門家さんからアドバイスをもらったとしても、自ら総合的な最適解を見出すのは至難の技！そこで相続不動産は、不動産買取業者さんと司法書士さんと連携してもらい売却するのが、スムーズかつ負担の少ない選択と考えます。
まず、相続人間のトラブルを回避するためには、相続発生後早期に第三者である専門家さんに介入してもらうことで、感情的な対立を客観的に解決するための手助けが重要となっていきます。そして、仲介ではなく不動産買取業者さんを選ぶ理由は、一般に相続不動産は古い家付きの土地ということになりますが、そんな状況でも安心して即現金化が叶うということがあります。何故なら、仲介では買い手さんを見つけるのには時間がかかる上、瑕疵担保責任から逃れることはできません。
さらに、不動産売却と相続問題解決をワンストップで手続きを進めることができます！
とは言え、肝心の不動産買取業者さんの選び方は以下。
・信頼性と実績
・透明性や明確さ
・対応の迅速さ
・地域市場に精通
・サービスの質
などをインターネット等で調べたのち、複数社に相見積もりを取りましょう！
その上で選び出した不動産買取業者さんに、司法書士さんを紹介してもらうことで、連携して対処できるように！
連携のデメリットとしては、高コストと選択肢が限定されること。司法書士さんのサービスを受けるための費用が発生する他、買取による売却では市場に出すよりも価格が低くなります。また、一度買取業者さんとの取引を進めると、他の選択肢を探る余地は少なくなります。
一方で連携のメリットは、何よりもスピードと簡便性が抜群であることです。相続の手続きには時間がかかるものですが、連携することで必要な書類の準備や手続きの進行がスムーズに行われ、不動産の迅速な売却を実現します。これにより、相続人全員が納得感ある相続手続きをしながらも、相続税の申告期限にも間に合わせることも容易になり、心理的な負担感も軽減されます。
ということで、そのデメリットは決して小さいものではありませんが、それでもワンストップで相続に対する不安を解消し、不動産の迅速な評価と売却が可能になることは、大きな利点です！正直、相続問題を抱え込むには重すぎます。その道のプロの支援を得ることで、心理的な負担は大分減らせるハズです。相続不動産の売却に関して不安や迷いがあるのでしたら、このようなサービスを検討する価値は十分にありますよ！
まとめ
今回の記事では、相続不動産を買取業者さんと司法書士さんとの連携を通じて、より手軽にワンストップで相続問題の不安を解消する売却方法についてお話してきました。
相続した不動産は多くの何が大変なのか、大きく以下の４つがあります。
①相続遺産の中でも不動産のウエイトは大きい！
②相続人間の意見の不一致が起きやすい！
③遺言書を残しても揉めることがある！
④未登記の不動産にはリスクがある（2024年4月1日から相続登記の申請が義務化）！
そんなふうに、不動産の相続はとってもややこしい上、相続税の申告には期限があります！相続税の申告・納税期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内。この期間内に税務署への納税を完了しなかった場合のペナルティは以下。
・無申告加算税：申告しなかった場合に課せられる税金で未納税額の5〜20％
・延滞税：納税が遅れた期間に応じた利息に相当する税金
これらの追徴課税は、到底無視できないほどになり得ます。ただそれ以上に、相続税は単に税金を納める行為以上の意味を持っており、故人の意思を尊重し、遺産を適切に管理するための重要なプロセスです。
相続不動産の売却時の特別控除を受けるにも期限や制限があります。
①空き家特例
相続空き家の売却において一定の要件に当てはまることで、最高3000万円（相続人が3人以上は2000万円）までの譲渡所得控除が受けられるというもの。相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る期限があります。
②小規模宅地等の特例
最大330㎡までの居住用の土地について、相続税評価額から最大80％の減額が受けられるもので、売却ではなく”継続的利用”を促すことを目的とし、相続発生から１０ヶ月以内に不動産を売却してしまうと、特例を受けられなくなるばかりか、ペナルティとして重加算税が科されるリスクもあります。
条件や要件について判断が難しく、その複雑な手続きには専門家さんの助けが必要です。ただ、不動産と相続や税務では分野が全く違うので、不動産買取業者さんと司法書士さんと連携してもらい不動産売却するのが、スムーズかつ負担の少ない選択と考えます。
・相続発生後早期に第三者の介入により感情的な対立を客観的に解決できます。
・買取により古家付きの土地でも、手間や時間、瑕疵担保責任を気にせず安心して即現金化ができます。
・不動産売却と相続問題解決をワンストップで手続きを進めることができます！
肝心の不動産買取業者さんの選び方は以下。
・信頼性と実績
・透明性や明確さ
・対応の迅速さ
・地域市場に精通
・サービスの質
などをインターネット等で調べたのち、複数社に相見積もりを取りましょう！
その上で選び出した不動産買取業者さんに、司法書士さんを紹介してもらい連携して対処！
連携のデメリットは、高コストと選択肢が限定されること。
連携のメリットは、何よりもスピードと簡便性が抜群であること。
デメリットは決して小さいものではありませんが、それでもワンストップで相続に対する不安を解消し、不動産の迅速な評価と売却が可能になることは、大きな利点です！
私たちエスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。不動産の相続問題についても、利用者様に寄り添ったサービスを提供してきた自負があります！ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
