独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第５５回目は「不動産の共有持分の買取」です。
共有持分の不動産を所有することは、相続などの結果としてよくあるケースです。しかし、所有者間での意見の相違や、土地活用において多くの問題が生じることがあります。ひとりは「お金が必要だから売りたい」、もうひとりは「住み続けたいから売りたくない」といった具合です。そんな中で「自分の分だけでも売ってしまいたい！」と考えることは、自然な気持ちの流れですよね？結論から言ってしまえば、買取業者さんになら売却は可能です。ただ、共有持分の扱いについてよく理解しないと、思わぬトラブルを抱えてしまうことも！
今回の記事では、共有持分のある不動産を買い取ってもらうメリットとデメリット、不動産買取業者さんの選び方、などなどについて解説します。とりわけ良い業者さんという第三者が介入することで、解決への道が見えるかもしれません！ぜひ、最後まで読んでいってくださいね。
不動産の共有持分とは？
不動産において、複数人で一つの物件を所有するケースがあります。この状態を「共有持分」と呼びます。共有持分とは、文字通り一つの不動産を複数人で共有したとき、それぞれが持つ所有権の割合のことを指します。例えば、相続において３人の子がいたとして、その不動産の利用や収益、そして処分に関する権利が、各々３分の１ずつ与えられるって感じですね！
そんな共有持分が発生する一般的なケースは以下の通り。
①共同購入
一つに、夫婦や家族といった関係者間で、お金を出し合って不動産を共同で購入した場合、共有持分に基づきその不動産を所有することになります。いわゆるペアローンで夫婦の共有名義にした時などもそう。
②相続や贈与
もう一つに、親から子へ相続や贈与するといった、不動産を複数人で受け継いだ場合。相続であれば、一般的には法定相続分に応じて共有することとなります。ちなみに、共有持分を相続放棄したときは、その持分は他の共有者に帰属します。
一般に、一つの物件に対して所有者さんは一人。相続であれば、遺産分割協議によって遺産を分けるワケですが、不動産はキレイに分割することは難しいですよね？話がまとまらず、問題を先送りにしてしまうケースがでてくるんです。
不動産の共有持分における問題とは？
では、不動産の共有持分における問題にはどんなものがあるでしょうか？
①意思決定の難しさ
はじめに、共有者間の統一した意思決定の難しさがあります。基本的に、その不動産の今後を決定づけるような重要な事案について、共有者全員の同意がなければ実行できません。例えば兄弟姉妹が共有で実家を相続したとき、長男は「建て替えたい！」、次男は「売却して現金化したい！」、長女は「改修して維持したい！」などと考え、意見が分かれることがあります。意見が相反したことで対立し、関係が悪化してしまうなんてことも！
②トラブルが発生しやすい
そんな感じで共有持分の不動産では、トラブルが発生しやすい環境です。賃貸であれば、入居者への対応や収益分配に関する問題、管理であれば修繕費用や管理費用の負担に関する問題、などといった様々な問題に関する、意見の対立を引き起こすワケです。その対立が万が一発展してしまえば、最悪は裁判沙汰になることもあり得ます。
③権利関係が複雑化
トラブルが頻発すれば、場合によっては問題を先延ばしにしたり、放置してしまったりするかもしれません。そうこうするうちに、将来的に権利関係が複雑化していきます。さらなる相続が発生して共有者が増えたり、共有者の一人が行方不明になってしまったり、そんなことも想定されます！
④普通には売却できない
意見が合わない、トラブルが発生する、権利関係が複雑になる、となると「どうにかそこから離脱したい！」ってなりますね。と、ココで不動産の共有持分において押さえるべき点として、「共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要であるが、自分の共有持分のみの売却には同意は不要である」点です。ただしです。共有持分は普通に仲介では、まず売却できません！何故なら、第三者が不動産の一部を購入したとして、それを自由に使うことは叶わないため、とても現実的ではないからです。
共有持分の不動産買取のメリットとは？
というワケで、ご自身が売却を望んでいる場合、どうすればいいのでしょうか？本来であれば、不動産の価値を最大化して売却するのが賢明です。
ですので、できれば「共有者全員の合意で一つの不動産として売却する」か、それが無理なら「他の共有者に自身の持分を買い取ってもらう」のがよいと思います。でも、他の共有者さんとの間で決定的な溝があったら…？
そこで、「ご自身の持分のみを不動産買取してもらう！」という選択肢を考えるのです。以下に共有持分の不動産買取のメリットをまとめます。
①自身の持分のみを他の共有者の同意なく手放すことができる
ます、先述の通り、ご自身の持分のみを他の共有者の同意なく手放すことができます。これにより、共有者間で不動産売却について意見が対立していても、個人の意向で判断することが可能です。
②短期間で共有持分を現金化できる
次に、短期間で共有持分を現金化できます。通常の不動産売却に比べて共有持分の不動産は手続きも複雑になりがちですが、買取業者さんとの直接取引なので、急な資金ニーズにも対応できます。
③仲介手数料がかからない
当然、直接取引であれば、仲介手数料がかかりません。これによって、売却総額から差し引かれるコストが少なくなります。
④契約不適合責任を負わずに済む
そして、通常の不動産取引では、契約不適合責任（契約どおりであることを保障する責任）を負わねばなりませんが、それがなくて済みます。それは買取業者さんがプロとしてリスクを理解し、負担するためです。
⑤他の共有者とのトラブルから抜け出さる
最後に、関係が悪化していたとしても、他の共有者とのトラブルから抜け出せることです。人間関係から起因する様々な精神的負担から開放されます。
共有持分の不動産買取のデメリットとは？
でも、そもそも買取業者さんは、ただでさえややこしい共有持分を何で買い取ってくれるのでしょうか？買い取り後、どう扱うかは以下の通りです。
・占有（住んでいる）共有者に賃料請求する
・買い取った持分を共有者や第三者に買い取ってもらう
・共有者から持分を買い取り完全な所有権を得て売却する
と、要するに買い取りするからには、利益を得なくてはなりません。そのあたりに、共有持分を不動産買取してもらう際のデメリットが見え隠れ…。
①相場より半額以下での売却可能性
当然ですが、手間も時間も収益化するまでかかる以上、買取業者さんからするとリスクを引き受けることとなります。それを考慮すれば、相場より半額以下での売却可能性が高いということは、仕方ないことだと思います。
②悪徳業者の存在
また、共有持分を買い取る業者さんの中には、悪徳業者も存在します。彼らは、複雑な権利関係に悩む不動産の持ち主さんが、十分な知識を持ってないことを利用し、不当に低い価格で買い取ろうとしてきます。その契約の際に不透明な条件を提示したり、あとから追加費用を請求するなど、不利な条件を押し付けてくることもあり得ます。そればかりか、他の共有持分の所有者さんとの対話もろくにせずに、強引な買取を迫ったり、不動産の分割協議訴訟を起こしたりといった可能性も否定できません。
そんなヒドいことをする「悪徳業者に売った！」となれば、もはや共有持分所有者間との関係修復を望めないほどの深い溝になってしまいます！
共有持分の買取業者選びは慎重に！
であるので、たとえ「自分の共有持分だけでも売りたい！」と思ったとしても、他の共有者さんの立場を考えると、共有持分の不動産買取業者選びは慎重にしなくてはなりません！
信頼できる不動産業者さんを見つけるポイントは以下。
・比較：相場を知り複数の業者に相見積もりする
・信頼性：国土交通省の登録状況を確認する
・実績：過去の買取事例や口コミを確認する
・対応力：丁寧な回答と分かりやすい説明がある
これらのことは、インターネットを活用すれば、比較的容易に情報を集めることができます。共有持分のある不動産は、身近な人間同士であるがゆえに感情的になりがちです。気持ちに行き違いが生じて、話にもならない場面も、第三者が入ることで冷静に話せることもあるでしょう？ここで良い業者さんに出会うことができれば、急転直下、より良い結果が生まれるかもしれません！
まとめ
今回の記事では、共有持分のある不動産を買い取ってもらうメリットとデメリット、不動産買取業者さんの選び方についてお話しました。
不動産において、複数人で一つの物件を所有する状態を「共有持分」と呼び、それぞれが持つ割合によって、不動産の利用・収益・処分などの権利があります。
そんな共有持分が発生する一般的なケースは以下の通り。
①共同購入
②相続や贈与
相続であれば、遺産分割協議の話がまとまらず、問題を先送りにしてしまうケースがあります。
不動産の共有持分における問題は以下。
①意思決定の難しさ
②トラブルが発生しやすい
③権利関係が複雑化
④普通には売却できない
本来であれば、不動産の価値を最大化して売却するのが賢明です。
・共有者全員の合意で一つの不動産として売却する
・他の共有者に自身の持分を買い取ってもらう
他の共有者さんとの関係性が悪くて話にならないとき、ご自身の持分のみを不動産買取してもらう選択肢があります。
ご自身の共有持分のみの不動産買取のメリットは以下。
①短期間で共有持分を現金化できる
②仲介手数料がかからない
③契約不適合責任を負わずに済む
④他の共有者とのトラブルから抜け出さる
買取業者さんが買い取り後、利益を得るために以下のように扱います。
・占有（住んでいる）共有者に賃料請求する
・買い取った持分を共有者や第三者に買い取ってもらう
・共有者から持分を買い取り完全な所有権を得て売却する
そこに共有持分を不動産買取してもらう際のデメリットがあります。
①相場より半額以下での売却可能性
②悪徳業者の存在
「悪徳業者に売った！」となれば、もはや共有持分所有者間との関係修復は望めませんので、共有持分の不動産買取業者選びは慎重にしなくてはなりません！
信頼できる不動産業者さんを見つけるポイントは以下。
・比較：相場を知り複数の業者に相見積もりする
・信頼性：国土交通省の登録状況を確認する
・実績：過去の買取事例や口コミを確認する
・対応力：丁寧な回答と分かりやすい説明がある
こと、共有持分のある不動産の話し合いは感情的になりがちです。そんな場面も、第三者が入ることで冷静に話せることがあります。ここで良い業者さんに出会うことができれば、より良い結果が生まれるかもしれません！
私たちエスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。共有持分の買取は、ほかの不動産会社で難色を示されることも多くあるかと思います。もし疑問に思うことや不安なことがありましたら、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
