独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第２９回目は「再建築不可物件を再建築可能にする裏技！」です。
突然ですが、再建築不可物件を所有の皆さん！不安を抱えていませんか？これからこの土地、家をどう扱えばいいのか…、「売却できる？それとも何かで活用する？」そんな疑問もあることでしょう。その土地土地で再建築ができない要因はさまざまで、一筋縄にはいかない難しさがあります。
しかし、状況や対応によっては、再建築が可能になるケースがあるんです。この記事では、あなたの物件が再建築不可である理由、そしてそれを再建築可能に変えるための裏技ともいえる方法や条件、リスクとメリットまで、詳しく解説していきます！「再建築不可を再建築可能に！」と願う物件所有者さんの不安を解消する一助になれたら幸いです。ぜひ最後までお付き合いくださいませ！
再建築不可物件の特性と生まれる背景とは？
まず「再建築不可物件」とは何なのか？簡単に言うなれば「建物を取り壊して更地にしてしまうと、その土地に新しく建物を建てることができない物件（リフォームなら可）」のことを指します。
そのパターンは以下の通り。
①道路に接する土地の間口が２ｍ未満である
②土地に接している道が建築基準法に定める幅員４ｍ以上の道路ではない
③そもそも土地に道路が接していない「袋地」である
これらの何が問題かと言うと、十分な避難経路や緊急車両の経路が確保できていないことにあります！
そんな「再建築不可物件」ですが、現時点で建物が建っているのに再建築できないという摩訶不思議が起きているワケですが、そんな状況が生まれる背景には、過去と現在の法令の違いから発生したものです。関連する法令には「建築基準法」「道路法」「都市計画法」などがあり、これまで幾度となく法改正が行われてきたという経緯があります。要するに、「昔はOKだったけれど今はNG！」になっているということですね！また、そもそも悪徳業者による違法建築が分譲されていた、何てことも！
物件所有者の不安を解消する裏技とは？
では、そんな悩ましい「再建築不可物件」の所有者さんの不安を解消できるかもしれない方法について、正攻法から裏技に至るまでご紹介します！
①みなし道路（建築基準法４２条２項２号道路）の認定を受ける
ひとつに、「みなし道路（「二項道路」とも呼ばれる）」の認定を受けることで、再建築可能にします。接道する狭い４ｍ未満の道に対して、再建築時にはご自身の所有する土地の一部を道路拡張に提供することで、将来的に幅員４ｍを確保する約束をします。道路の中心線から２ｍ、境界線を後退（セットバック）させるということですね。ただし、提供する土地部分は失われるため、当然土地の利用面積が減少します。建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）の影響で思うような建物が建てられないことも考慮しなくてはなりません。
②隣地の一部を購入・等価交換をする
次に隣地さんの土地の一部を購入（譲ってもらう）する、もしくはご自身の土地の一部と等価交換（行って来い）することで、接道間口を２ｍ以上にして再建築可能にします。一方で、「隣地さんの土地の一部を借地として借りる」ことや、「隣地さんの土地を自らの敷地として建築確認申請する敷地設定」は、隣地さんとの要らぬトラブル原因になったり、根本的な解決策にはならないため、オススメしません。
③隣地と同時売却をする
そして、いっそのこと、接道義務を果たしている隣地さんと一緒に、２つを一つの土地として同時売却する方法があります。この方法は、ご自身の土地が袋地で、その隣地さんの土地を日常的に通行させてもらっている場合に、特に有効です。なぜなら、隣地さんからすると通行させている土地は、法律的に通行を阻害することは出来ず（囲繞地通行権）、自由に使えない土地だからで、売却の同意は比較的得やすいと言えるからです。ちなみに、隣地さんに売却の意思がない場合は、ご自身の土地を購入してもらう方向性はないかも探ってください。
④位置指定道路（建築基準法４２条１項５号道路）を認定させる
さらに、接道する私道を建築基準法上の道路としての要件を満たす「位置指定道路」の認定をもらう方法。この方法は、特定行政庁から位置の指定を受けられるよう私道を整備することです。隣地さんに私道を幅員４ｍに拡張するためにセットバックしてもらう、私道の出口付近に隅切りを作ってもらう、私道の共同所有者全員の同意が必要など、かなりハードルが高い方法です。そのための諸費用が高額である上、工事その他全てが完了してはじめて、位置指定道路に認定してもらえるんです（汗）！
⑤ただし書き道路（建築基準法４３条２項２号許可）
各自治体は、まずは上記の位置指定道路を目指すように指導しますが、条件的に難しいとなってはじめて、この「ただし書き道路」の検討になっていきます。例外規定とも言うべきこの方法は、「特定行政庁が交通上、安全上、防災上、及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可」してもらう、建て替え促進のための救済措置と言えます。協議によって将来的に建築基準法上の道路に整備していく同意を、近隣住人さんたちと得られれば許可してもらえる可能性があります。位置指定道路とは違い、事実としての道路が今はなくてもいいので、ややハードルは下がります。
再建築不可を再建築可能に！そのメリットとリスクとは？
こうして「再建築不可物件」を再建築可能にすることで得られるメリットは大きいんです。一方で、それによって負わなくてはいけないリスクも存在します！
再建築可能にするメリットは以下の通り。
①不動産価値の向上
まずは何と言ってもコレ！不動産価値の向上です。状況にもよりますが、不動産市場に出せば、再建築不可のときより４ケタ万円分の上乗せされた売却価格になる可能性があります。もちろん売却のしやすさも段違い！これは売却せず保有し続けるにしても、純資産の黒字化もしくはその拡大が図れます。万が一に経済的に苦しくなっても、「売れば借金は残らず余裕資金がある！」ことは、日々の暮らしの安心感にも繋がります。
②再建築できる
これは文字通りですね！古くなった家を取り壊して、新しく再建築できるという選択肢が増えます。新築にすることで、最新設備の導入や間取りの変更など、快適な暮らしを手に入れられますね！
ただ、表があれば裏もあり！再建築可能にするリスクは以下の通り。
①費用が多額
再建築可能にするための手続きは簡単ではありません。専門家のアドバイスは必要不可欠で、依頼費用や申請費用などさまざま発生！対応内容にもよりますが、その他、測量費用、土地の一部の買取り、建物の解体費用、新築なら建築費用など。それには一定の経済力がなければ難しいです。
②手間や時間がかかる
それら手続きや工事には手間も時間もかかります。近隣住人さんとの関係性も非常に重要であるため、専門家まかせにはすべきではなく、ご自身のコミュニケーションコストもバカには出来ません！また、売却と住み替えを急いでいる理由があるのであれば、時間的な制約も大きなリスクと言えます。
これらは、個々の状況（費用対効果など）を考慮し、メリットとリスクを天秤にかけることになります。例えば、ご自身で住むのか、賃貸（不動産投資）に出すのか、不動産売却をするのか。また、その土地の現在の不動産価値や将来的な価値予想、経済状況、考えることはさまざま。特に郊外の物件であれば、かけた費用に対して売却価格が見合わない可能性は往々にしてあるでしょう！
そのためにも、不動産の専門家に相談し、最適解を導き出すことが非常に大切です。
まとめ
最後にまとめます！
「再建築不可物件」とは「建物を取り壊して更地にしてしまうと、その土地に新しく建物を建てることができない物件（リフォームなら可）」のことを指します。
そのパターンは以下の通り。
①道路に接する土地の間口が２ｍ未満である
②土地に接している道が建築基準法に定める幅員４ｍ以上の道路ではない
③そもそも土地に道路が接していない「袋地」である
これらの問題は、十分な避難経路や緊急車両の経路が確保できていないことにあります！
そんな「再建築不可物件」が生まれる背景には、関連する法令の法改正が行われてきた経緯にあります。また、悪徳業者による違法建築もあります。
そんな「再建築不可物件」の所有者さんの不安を解消する方法について、正攻法から裏技は下記。
①みなし道路（将来的なセットバック）の認定を受ける
②隣地の一部を購入・等価交換をする
③隣地と同時売却をする
④位置指定道路を認定させる
⑤ただし書き道路の許可を得る
「再建築不可物件」を再建築可能にするメリットは以下の通り。
①不動産価値の向上
②再建築できる
「再建築不可物件」を再建築可能にするリスクは以下の通り。
①費用が多額
②手間や時間がかかる
これらは、個々の状況（不動産価値・将来的価値予想・経済状況・費用対効果など）を考慮し、メリットとリスクを天秤にかけることになります。特に郊外の物件であれば、かけた費用に対して不動産売却価格が見合わない可能性は往々にしてあります。そのためにも、不動産の専門家に相談し、最適解を導き出すことが非常に大切です。
そして、「再建築不可物件」を再建築可能にすることが最適解ではないときの、もうひとつの解決策は、「不動産買取業者さんに直接買い取りしてもらう」というのが、最後の裏技です！
とはいえ、「再建築不可物件」は業者さんにとっても難しい物件です。そのため多くの実績とノウハウが蓄積された業者さんを選ばなくてはなりません。手前味噌ですが、私たちエスエイアシストにはその自信があります！
入居者がいる古いアパートや借地・底地、今回の再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください！お待ちしています。
