独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第２７回目は「訳あり物件の買取」です。
お持ちの「訳あり物件」、ちょっと厄介な子ですよね？過去に何かあったとか、周りの環境が悪いとか、そんな「訳あり」のタグがつくと、売るにも一苦労です。その解決策として仲介ではなく「買取」があります。買取なら即現金化が可能で売却後の責任も負わずにすみます！
「でも、どんな業者に頼んだらいいの？」って思いますよね？今回の記事では、そんなあなたに信頼できる業者さんを見つける秘訣を分かりやすく解説します。不動産のこと、詳しくなくても大丈夫！この記事を最後まで読んで、思い切って一歩を踏み出してみませんか？
「訳あり物件」とは何か？
「訳あり物件」って、少しネガティブなイメージのある言葉ですね？その定義は、土地や建物に何らかの瑕疵（かし）…、言い換えると欠陥やキズがある物件のことを指します。瑕疵が存在するので「訳あり」と言われるワケなんですね。
では、「訳あり物件」の具体的な種類にはどんなものがあるのでしょうか？それは大きく分けて４つです。
①心理的瑕疵物件
訳あり物件といえば真っ先にあげられるのがこれ。過去に事件や事故が起きた物件で、特に物理的な問題がないものの、何らかの理由で避けられがちな物件を指します。
②物理的瑕疵物件
次に、物理的に例えば建物の老朽化が進んでいたり、カビや害虫が発生しているような物件を指します。これは見た目に直接影響を及ぼすキズと言えます。
③法的瑕疵物件
さらに、法的に物件の所有権に問題があったり、建築基準法に違反している、もしくは過去の法律では可能であったが、法改正によって現在では認められていない「既存不適格建築物」であったりといった物件を指します。
④環境的瑕疵物件
最後に、環境的な問題があります。周囲の騒音や臭い、反社会的な人たちが近くにいるなど、当の物件そのものではなく、周辺環境に問題がある物件を指します。
訳あり物件における買取と仲介による売却の違いとは？
そんな「訳あり物件」を手放そうとするとき、皆さんが思い浮かべるのは、一般的な不動産仲介による売却をイメージするかもしれません。しかし、それでは売れない可能性が高くて、もしくは非常に困難なので、ちょっと違ったアプローチが必要になります。
そもそも不動産仲介による売却とは、不動産仲介業者さんが売主さんと購入希望者さんとの間に入り、マッチングさせる方法です。こちらなら高い価格で売却できる可能性もありますが、「訳あり物件」を売るには時間と手間、心的ストレスも抱えてしまうことも！一般的なマーケットで売却するのはハードルが高いんです。なぜなら、物件の欠陥が売却価格に大きく影響するから。
そこで登場するのが「買取」！買取なら業者さんが直接物件を購入するため、欠陥についても柔軟で、スピーディーに現金化が可能です。また、契約不適合責任も免除されるため、売却後のトラブルも避けられます。
即買取可能！？買取を選ぶメリットとは？
「訳あり物件」にとって買取は大きな味方！ここからは、不動産買取についてさらに深掘りしていきます！
そこで疑問。「不動産買取業者だって問題の多い訳あり物件なんて買いたくないのでは？」と思いますよね？もちろん、一般的なマーケットで売るより高く買ってくれるワケではありません。むしろ手間がかかる分、買取価格は安くなるでしょう。でもそれでも買取をするのです。これには多くの実績とノウハウが必要になります。
不動産買取業者さんは、買い取った物件をリフォームや解体、お祓いなどの手間と費用をかけて適切に処理し、物件の価値を高めて再販して利益を得ます。
では買取を選ぶメリットを紹介します。
①即買取・即現金化
一番の注目はココ！時間をかけずに即買取・即現金化してくれます。業者さんはあなたの物件の価値を評価し、適正な価格を提示します。「訳あり物件」でも手軽かつスピーディーに現金化が進むことは大きなメリットです！
②契約不適合責任が免除される
つぎに、契約不適合責任が免除されることです。これは、売主さんが売買契約において買主さんに引き渡した不動産が、契約内容と合っていない場合に負う責任です。この中には先述した瑕疵について、買主さんすら気づいていない隠れた瑕疵も含まれます。買取業者さんはそれらも折り込んで買取るので、それが免除になるということ。つまり、売却後の問題で頭を悩ますことがありません！
③売却経費がかからない
さらに、売却前後の経費がかからないんです！不動産取引では一般的にかかる仲介手数料がかからないばかりか、売るための不用品整理やリフォーム・解体も必要ありません。先出しがないのは、買取の大きな魅力と言えますね！
信頼できる業者を見つける秘訣とは？
ここまできたら、あとは具体的な行動あるのみ！実際に信頼できる不動産買取業者さんを見つける秘訣を伝授します！
①訳あり物件に特化した業者を選ぶ
はじめにこれです。「訳あり物件」に特化した不動産買取業者さんを選ぶことです。そういった業者さんなら、より適切な査定や買取価格を提供してくれる可能性が高いです。その調査にはインターネットでの検索や信頼できる専門家さんからの紹介を活用してください。
②地域に根ざした業者を選ぶ
つぎに、意外と大切なのはこれ。その地域にはその地域に根ざした業者さんを選ぶべきです。地域の市場動向や物件の特性に詳しい業者さんは、査定価格の精度も高いハズです！この情報を得るには、地元の不動産業者協会に問い合わせするか、先述のようにインターネット検索の際のキーワードに、地域名をいれるのもアリです。
③実績と信頼性の確認
さらに、業者さんの実績と信頼性の確認をしていきます。過去の取引実績や口コミ、評判を調査しましょう。その業者サイトに掲載された情報やネット上の口コミを参考にすることで、業者さんの信頼性や顧客満足度を一定程度把握することが可能です。ただ、中にはポジショントークや恣意的な悪評などもあります。ここは一歩引いた客観的な目線で、情報の取捨選択をしていきます。
④行政処分をチェックする
そして、宅建業免許番号を有しているのかはもちろん、その業者さんが過去に行政処分を受けていないかもチェックすることも重要です。もちろんそこから改善してより良くなる業者さんもいるかもしれませんが、やはり信頼性が低い可能性があります。不安に思うなら避けるのが無難かも！この情報は、国土交通省のホームページで確認することができます。
⑤複数業者からの査定を受ける
最後に相見積もりをとることです。「訳あり物件」の買取価格は、業者さんによって大きく異なることがあるため、複数業者からの査定を受けるといいでしょう。それによって、適切な価格を比較することができます。遠慮は全く要りません！業者さんも相見積もりをとられることは、折り込み済みです。提供される条件を徹底的に比較検討することです。そこで嫌な顔をする業者さんがいれば、いいスクリーニング（選別）になったと思って検討から外しちゃいましょう！
って、かく言う私たちも不動産買取業者なのですが、本当に遠慮は要りません。がっつり比べて頂いて構いません。それに耐えうる実績もノウハウも信頼性もあるものと自負しております！十分な情報収集と比較検討を行い、ご自身の状況に寄り添える最適な業者さんを選んで見て下さいね！
まとめ
それでは、ここまでお持ちの「訳あり物件」の買取と、その業者さん選びについてお話ししてきました。
「訳あり物件」とは、土地や建物に何らかの欠陥やキズ（瑕疵）がある物件のことを指します。「訳あり物件」の具体的な種類には大きく分けて４つです。
①心理的瑕疵物件
②物理的瑕疵物件
③法的瑕疵物件
④環境的瑕疵物件
そんな「訳あり物件」の売却には、物件の欠陥が売却価格に大きく影響して非常に困難なので、不動産仲介とは違ったアプローチが必要になります。そのひとつが「買取」です。
不動産買取業者にとっても問題の多い「訳あり物件」は手間がかかる分、買取価格は安くなるでしょう。そしてこれには多くの実績とノウハウが必要で、買い取った物件をリフォームや解体、お祓いなどの手間と費用をかけて適切に処理し、物件の価値を高めて再販して利益を得ます。
では買取を選ぶメリットは以下の通り。
①即買取・即現金化
②契約不適合責任が免除される
③売却経費がかからない
実際に信頼できる不動産買取業者さんを見つける具体的な秘訣は以下の通り。
①訳あり物件に特化した業者を選ぶ
②地域に根ざした業者を選ぶ
③実績と信頼性の確認
④行政処分をチェックする
⑤複数業者からの査定を受ける
私たちエスエイアシストはそんな不動産買取専門業者のひとつ。今回ピックアップした瑕疵のある物件、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、多種多様な“お困り物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります！ほかの不動産業者さんともきっちり比べて頂き、ぜひものは試しと一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
