独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第10回目は「傾斜地」です。
若い頃、その土地からの景観に一目惚れして購入した自宅。なのに、歳を重ねるにつれ坂道や段差の行き来、日常生活が身体的にキツくなってきて、住みやすい終の棲家を検討しはじめました。それなのに、いざ売却しようとすると「なかなか売れない…」ということがあります。なぜなら、そういった傾斜地には特有の売れない理由があるからなのです。
今回の記事では、「傾斜地が売れない理由」と、その解決策になりうる「不動産業者に買取ってもらうメリット３つ」について紹介しますので、最後まで読んでみてくださいね！
傾斜地とは？
「傾斜地」とは、土地が傾斜しており、そのままでは建物が建てられない土地のことで、「方地（のりち）」「法面（のりめん）」ともいいます。また、一般的に傾斜角度がきつい場合は「崖地」と言われることもあります。
建築基準法では「建築物が、崖崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁（ようへき）の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。」とされていますが、傾斜地の定義は意外と曖昧です。
なので、各自治体では条例でそれぞれ定義していて、「崖は勾配が３０度を超える傾斜地をいう」とか「崖は高さ３ｍを超えて主要な傾斜が３０度を超えるもの」などとしています。
その傾斜地の良さとしては、一般的に景観が良いことや、都心部においては傾斜地に建てられた住宅には高級感があるというイメージもあります。そのため、平地の少ない都心部においての傾斜地は、一定の需要がある土地といえます。
傾斜地の擁壁（ようへき）とは何か？
そんな傾斜地を支える、建築基準法にある「擁壁」とは何なのでしょうか？
擁壁とは、「崖の地すべりや崩壊を防ぐため、傾斜地を支えるために建設される壁」のことです。その構造は一般的に、石積み式のもの、コンクリートブロックを積んだもの、鉄筋コンクリート造のものなど、さまざまなタイプがあります。
古い擁壁の中には、２種類の構造の違う擁壁を増し積みしたり、そもそもの構造が不安定といった不適格擁壁や、維持管理に不備があるもの、寿命が来ているものなどもあり、擁壁があるから大丈夫であるというワケではありません。
擁壁の検査済証はあるかどうかの確認や、各自治体の「がけ条例」の内容、最終的にはその土地に建築確認が通って建て替えできるのか、問題はないのか専門家に判断してもらうことが重要です。
傾斜地が売れない理由とは？
上記の擁壁に問題がなかったとしても、「傾斜地」には多くの売却が難しい理由があります。
①地盤の傾斜による建物の損傷や倒壊のリスクがある
まず、地盤の傾斜による建物の損傷や倒壊のリスクがあります。地盤が傾斜していると、建物が傾きやすくなり、それにより天井や壁にひび割れが生じたり、歪みによりドアや窓、水回りの設備などに不調がでます。また、地盤沈下や地すべりなどの自然災害に弱く、豪雨や地震による被害が大きくなる傾向があります。そのため建物の耐震性を高めるなどの対策が必要です。
②建て替えや改修に特別な技術や高額な費用が必要になる
次に、傾斜地には重機が使用できないことがあり手間がかかることや、建物の設計・施工が複雑になりがちなこと、地盤の安定性の低さから建物の基礎や地盤改良も必要になること、さらには法律上の制限が厳しくそれに準ずるために、特別な技術や高額な費用がかかります。
③土地の利用に制限があるため買主のニーズに合わないことがある
上記のように想定外の費用がかかるためや、土地の形状が不規則で均等な地盤の確保ができないことと、崖から建物の距離を置かなくてはならないなど、その土地の利用に制限があるため買主のニーズに合わないこともあります。
④高齢者や体に障害のある人には傾斜地は生活しづらい
そして、その土地での永住を望んだとしても、高齢者や体に障害のある人には傾斜地は生活しづらいでしょう。なぜなら、坂道や段差が多くて移動の制限があり、家事などの日常生活に負荷がかかる上、地すべりの災害の危険性が高いにも関わらず避難しにくいからです。
⑤専門家でも土地の評価がしづらい
さらに、傾斜地の土地は特殊性があり個別性も強く、周囲の土地と比較が難しく見えないリスクも多いため、専門家によって評価が異なることがあります。また、事故や災害によって将来的に法規制が厳しくなるリスクもあります。最悪、建物を建てる土地としての価値を失う可能性すらあり、総じて土地の評価がしづらいものです。
不動産業者に買取ってもらうメリット３つ！
そんな傾斜地ですが、買取専門不動産業者であっても取り扱える業者さんが少ないのが実状です。これらの傾斜地が売れない理由は、業者さんにとっても大きな問題なのです。
それでも諦めるのはまだ早いです。中には買取り対応できる業者さんもいます！私たちエスエイアシストも、長期的視点で傾斜地などのお困り物件を買取りする業者のひとつです。
不動産業者さんに買取ってもらうメリットは３つです。
・そのままでも売却できるので現金化が早い
・直接取引なので仲介手数料がかからない
・瑕疵（かし）担保責任が免除される
特に傾斜地にとって、３つ目の「瑕疵担保責任が免除される」は重要です。「瑕疵担保責任」とは、土地や建物に隠された欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が改修や返金などの責任を負うものです。傾斜地には専門家でも想定外の瑕疵が隠れている可能性があるからなんですね。
まとめ
と、ここまで「傾斜地」について、お話ししてきました。
「傾斜地」とは、土地が傾斜しており、そのままでは建物が建てられない土地のことで、傾斜角度がきつい場合は「崖地」と言われることもあります。
建築基準法では「建築物が、崖崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁（ようへき）の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。」とし、各自治体では条例でそれぞれ「崖は勾配が３０度を超える傾斜地をいう」とか「崖は高さ３ｍを超えて主要な傾斜が３０度を超えるもの」などとされています。
傾斜地は平地の少ない都心部において、一般的に景観が良いこともあり、一定の需要がある土地といえます。
建築基準法にある「擁壁」とは、「崖の地すべりや崩壊を防ぎ、傾斜地を支えるために建設される壁」のことで、古い擁壁の中には不安定な不適格擁壁や、寿命や維持管理に不備があるものがあり、擁壁があるから大丈夫というワケでなく、検査済証はあるか、各自治体の「がけ条例」の内容、土地に建築確認が通って建て替えできるのか、専門家に判断してもらうことが重要です。
擁壁に問題がなかったとしても、「傾斜地」には多くの売却が難しい理由は５つ。
①地盤の傾斜による建物の損傷や倒壊のリスクがある
②建て替えや改修に特別な技術や高額な費用が必要になる
③土地の利用に制限があるため買主のニーズに合わないことがある
④高齢者や体に障害のある人には傾斜地は生活しづらい
⑤専門家でも土地の評価がしづらい
不動産業者さんに買取ってもらうメリットは３つです。
・そのままでも売却できるので現金化が早い
・直接取引なので仲介手数料がかからない
・瑕疵（かし）担保責任が免除される
傾斜地には専門家でも想定外の瑕疵が隠れている可能性があるため、「瑕疵担保責任が免除される」は特に重要です。
私たちエスエイアシストでは、そんなリスクの多い傾斜地や借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件をお持ちの方でも、ものは試しとぜひ一度ご相談ください！お待ちしています。
