独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第175回目は「区画整理のデメリットは土地が減るだけなのか？」です。
区画整理の説明会で「減歩（げんぶ）によって土地が減ります」と聞き、配られた資料を前に「将来の我が家の土地がどれだけ減るのか、どこを読んでも分からない…」、そんな状態になる場合があります。困惑してしまい、住み続けるか今のうちに手放すかを考え始めている人もいるのではないでしょうか。
結論から言うと、資料で示される減歩率は地区全体の平均で、あなたの土地の減り方そのものではありません。そして本当の負担は、土地が減ること以上に、この先が読めないことにあります。
今回の記事では、区画整理における土地が減ることだけでなく、他の問題についても整理していきます。その上で、自分の数字が出るまで待つ道と、今の段階で手放す道を比べられるようにしていきます。区画整理が決まった、または決まりそうな土地をお持ちの人は、ぜひ最後までお付き合いください。
区画整理で土地が減る仕組みと減歩という言葉の意味
はじめに、説明会で出てくる資料にある言葉を整理しておきます。ここを押さえておくと、この先の「地区の数字」と「自分の数字」の違いが見えやすくなるはずです。
①区画整理は道路や公園を整えて土地の形を整える事業
そもそも「区画整理（土地区画整理事業）」とは、道路や公園などの公共施設を整備しながら、区域内の土地の形や配置を整えなおす事業のことです。事業を行う主体を「施行者（しこうしゃ）」といい、土地の所有者などが集まってつくる「組合」や、市区町村や都道府県といった「自治体」などがあり、施行者によって手続きの進み方や使える制度が変わります。自分の地区の施行者がどこなのかは、最初に押さえておきたい点です。
②減歩には公共減歩と保留地減歩の2つがある
その区画整理で必要になる土地は、区域内の所有者が少しずつ出し合って生み出します。この出し合いによって各自の土地の面積が減ることを「減歩」と呼び、次の2種類があります。
・公共減歩：道路や公園などの用地にあてるために減る分
・保留地減歩：売って事業費にあてる土地（保留地）を生み出すために減る分
これらの土地を確保するために、元の土地に対してどれだけの割合が減るかを「減歩率」といいます。
③土地の価値向上は期待できるが将来への不確定要素がある
また、区画整理によって道路や公園が整備され、土地の形や配置が整うことで、土地を使いやすくすることを目指します。面積は減っても、こうした整備によって土地の利用価値が高まるというのが、事業の基本的な考え方です。
ただし、土地の使いやすさが増すことと、将来の売値が上がることは別です。売却時の相場にも左右されるため、面積が減った分を値上がりで必ず補えるとは限りません。さらには、事業の途中では建て替えに制限がかかったり、予定より完了が遅れたりすることがあります。
このほか、区画整理の資料には次のような言葉が並びます。
・換地（かんち）：事業の終盤に行う「換地処分（元の土地の権利を新しい土地に移す手続き）」によって、元の土地の代わりとして割り当てられる土地
・仮換地（かりかんち）：換地処分の公告があるまでのあいだ、元の土地の代わりに使う土地
・照応（しょうおう）の原則：新しい土地は、元の土地と位置・面積・土質・水利・利用状況・環境などが見合うように定めるという決まり
・建築制限：区域内で建物を建てたり増築したりするときに、許可が必要になる決まり
・賦課金（ふかきん）：組合が事業費にあてるために、組合員から集めるお金
少し難しいですが、最低限これらの言葉を押さえておくと、今後の理解がスムーズになりますので、覚えておきましょう。
区画整理で土地が減る割合は平均減歩率では分からない
区画整理の説明会の資料を見て、「平均減歩率がこれだけなら、我が家の土地の面積は何㎡になる」と計算をする人もいるかもしれません。ところが、その計算はそのままでは当てはまらないのです。
①自分の土地の減り方は位置や形状で変わる
まず、事業計画で定められる減歩率は、自分を含む地権者（区域内の土地の権利を持つ人）全体の平均減歩率を表しており、一人ひとりの土地がどれだけ減るかは、この平均とは別に決まるのです。
先述した「照応の原則」のとおり、新しい土地は元の土地の位置や面積、利用状況、環境などに見合うように定められます。そのため、道路に面しているか、どんな形か、どこへ移るかによって、同じ地区の中でも減り方が変わってきます。平均の数字をそのまま自分の土地に当てはめて、残る面積を計算することはできません。
②自分の面積が示されるのは仮換地の指定の通知
では、自分の数字はいつ分かるのでしょう。説明会や縦覧（一定期間、公的な書類や資料を自由に見られるように公開すること）で目にする「平均減歩率」「事業施行期間」「資金計画」といった数字は、全て地区の数字であり、自分の土地のことではありません。
自分の土地がどこへ移り、何㎡になるのかが書面で届くのは、後の「仮換地の指定」のときです。仮換地の位置と地積（土地の面積）、そして指定の効力が発生する日を、所有者に通知して行うと定められています（土地区画整理法98条5項）。
初期の段階で手元にあるのは地区の数字だけで、自分の数字はまだ出ていません。自分の減り方が分からないまま、住み続けるか手放すかを考えなければならない。これが、区画整理が決まった土地の持ち主が最初に直面する問題です。
区画整理に反対するなら意見書の期限を確かめる
そんな先の見えない区画整理において、「土地が減るなら反対したい」と考えるのは、自然なことでしょう。ただ、反対の気持ちだけでは事業が止まるとは限りません。その理由を、手続きの流れから見ていきます。
①組合は3分の2の同意で設立を申請できる
その区域の権利者で構成される組合が施行する区画整理では、組合をつくるときに、区域内の土地の所有者全体と借地権者全体の、それぞれ人数の3分の2以上の同意が必要です。あわせて、同意した人が持つ土地の面積の合計も、区域全体の3分の2以上でなければなりません（土地区画整理法18条）。
裏返せば、全員が同意していなくても、組合の設立は申請できるということです。組合が設立されると、区域内の土地所有者や借地権者は、賛成・反対にかかわらず自動的に組合員になる仕組みになっています。
②意見書の期限は縦覧のあと2週間
組合による事業計画は、市区町村で2週間、誰でも見られるように公開されます。この縦覧によって示されるのは、施行地区（事業の区域）や設計の概要、事業施行期間、資金計画といった内容です。
区域内の土地の所有者などは、縦覧期間が終わった翌日から2週間以内であれば、都道府県知事に意見書を出せます。組合が施行する場合も、自治体が施行する場合も、この期限は変わりません。
③意見書を出しても採択されるとは限らない
ただし、施行区域など都市計画で、すでに決まっている事項は、意見書の対象外です。また、意見書は審査され、採択されれば事業計画が修正されますが、採択されなければ、その旨が通知されるだけで終わります。意見書を出したからといって、事業が止まるわけではありません。
そのため、意見を出す機会はあるものの、期限は短く、結果も約束されていないのが実情です。縦覧の案内が届いたら日付を確かめつつ、事業が進む前提でこの先の負担も見ておきましょう。
区画整理のデメリットは土地が減ることより先が読めないこと
区画整理事業が進むと、土地が減ること以外にも負担が出てきます。特に大きいものは、次の2つです。
①建て替え制限や家の移転が必要になることもある
一つ目は、建て替えや増築に許可が必要になることです。区画整理の区域が都市計画で決まっている場合、その区域で建物を建てるには「都市計画法53条」の許可が必要になります。さらに、事業の認可などが公告されたあとは、「土地区画整理法76条」の許可だけが必要になり、建物だけでなく、土地の形を変えることや重い物を置くことも制限の対象に加わるのです。この制限は、換地処分の公告の日まで続きます。
土地区画整理法76条の許可には、法律に数値の基準が書かれていません。許可を出す側が施行者の意見を聴いて判断するため、どんな建物なら許可されるかは地区ごとに異なるのです。
加えて、仮換地の指定などによって今の家を移したり取り壊したりする必要が出てくると、施行者から期限を示した通知があり、自分で移転するかどうかを尋ねられます。移転に際して、通常生じる損失は施行者が補償することになっています。
ただ、自分の家が移転の対象になるかどうかも、仮換地の指定まではっきりしないのが普通です。
②事業完了を待つあいだの期間と負担が読めない
二つ目は、事業にかかる期間も、見通しを立てにくいということです。国土交通省の運用指針では、既成市街地で大量の建物の移転を伴う場合などに、事業施行期間が長期化する傾向があるとされています。
お金の面でも不確かさが残ります。区画整理の事業費の財源のひとつは、保留地を売ったお金です。運用指針は、この保留地の処分金が社会や経済の情勢によって大きく影響を受ける場合があり、地価の下落などで収入の見込みが大きく減った事業もあると指摘しています。期間が延びれば、事業費の借入金にかかる金利の負担も重くなるでしょう。
組合施行の場合、経費が足りなくなると、総会の議決を経て組合員に賦課金が課されることがあります。さらに運用指針は、組合の経営が苦しくなったときの手段として、保留地を追加で生み出すために土地をさらに出してもらう「再減歩」の可能性も挙げています。
建て替えられるのか、家を移すのか、いつ終わるのか、あとからお金や土地を出すことになるのか…、待っている間には、こうした点がまだ決まっておらず、しかも自分の意思では決められません。
区画整理で土地が減る前に売る場合の問題点とは？
一方で、区画整理が決まった土地でも、売ること自体は可能です。ただし、普通の土地と同じ感覚で売り出すと、話がまとまりにくくなるので注意が必要です。
①売るときは減歩や清算金の可能性を買主に説明する
仲介で売る場合は、施行者の資料をもとに、不動産会社を通じて減歩や清算金の徴収・交付の可能性を買主に伝えます。清算金は、換地によって生じる土地どうしの不均衡を調整するお金で、支払う場合も受け取る場合もある点に注意が必要です。
組合施行では、仮換地の指定前後を問わず、買主が組合員となり、総会の議決によって賦課金が課される場合があることも説明します。
②決まっていない負担は誰が持つかを契約で決める
減歩後の面積や清算金、賦課金の額が決まっていない場合は、あとで決まる負担を売主と買主のどちらが引き受けるか、売買契約で取り決めます。
運用指針でも、賦課金の負担者が曖昧だと混乱を招くとして、事業完了前の売買では負担者を明確にするよう、組合が組合員に指導することが望ましいとしています。
③買主の住宅ローンの手続きに時間がかかる場合がある
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関は担保に入れる土地の場所と面積を確かめます。仮換地の指定前は、その土地が将来どこへ移り、何㎡になるのかが決まっていません。そのため、施行者から取り寄せた事業計画の資料をもとに説明することになります。
住宅金融支援機構のフラット35では、仮換地の指定を受けた土地に住宅を建てる場合も融資の対象とされ、原則として対応する従前地に第1順位の抵当権を設定するとされています。取扱いは金融機関や物件によって異なり、必ず借りられないわけではありません。
ただし、融資を受けられなければ売買が進まないこともあるため、仲介する不動産業者に事業の資料を渡し、早めに融資条件を確認してもらいましょう。
区画整理の土地を売るときは、今分かっていることを伝え、まだ分からない負担は誰が引き受けるかを契約で決める必要があります。あわせて、買主が住宅ローンを利用する場合は、資金調達の見通しも確認しておきましょう。
区画整理のデメリットに備えて確かめる4つのこと
そこで、住み続けるか売るかを決める前に、そして仮換地指定前に、区画整理のデメリットに備えて、手元の資料と窓口で確かめておきたいことがあります。
①事業計画の施行地区・事業施行期間・平均減歩率を確認する
まず、届いた案内の差出人から施行者を確かめましょう。組合か自治体かによって、賦課金の有無や手続きの流れが変わるためです。その上で、事業計画の縦覧資料や説明会の資料から、次の項目を控えておきます。
・施行地区に自分の土地が入っているか
・事業施行期間はいつまでか
・平均減歩率はどのくらいか
・資金計画にある保留地を売ったお金にどれだけ頼っているか
いずれも地区の数字ですが、自分の数字が出るまでの見通しを立てる材料になります。
②建築制限とその地区で許可される建物を確認する
次に、建築の許可を出す窓口に問い合わせます。窓口は、都道府県の場合と市の場合がある点に気をつけてください。確かめるのは、「今かかっているのが都市計画法53条と土地区画整理法76条のどちらの制限か」「そしてその地区ではどんな建物なら許可されるか」の2点です。建て替えや増築を考えている人は、ここで答えを持っておくと判断が早くなります。
③組合施行なら賦課金の決まりを確かめる
あわせて、組合施行の場合は、定款（組合の規則）で賦課金についてどう定めているかを組合に聞いておきましょう。運用指針でも、組合施行では賦課金の考え方をあらかじめ定款で明確にしておくことが望ましいとしています。
④家族と待てる年数と住み替えの希望を書き出す
最後に、家族と話し合って、次の3つを紙に書き出してみてください。
・住み続けたいのか、住み替えも考えるのか
・自分の数字が出るまで、何年なら待てるか
・住み替えるなら、いつまでに、どこへ移るか
この3つが、次の章で今後の道を選ぶときの物差しになります。
「地区の数字」「許可の条件」「組合の決まり」、そして「家族の事情」。ここまでそろえば、最初に答えるべき問いは「自分の数字が出るまで待てるか」です。
区画整理の土地は自分の数字が出るまで待てるかで決める
材料がそろったところで、進む道を選びましょう。最初の分かれ目は、区画整理の対象になった自分の土地の数字が出るまで待てるかどうかです。待てない場合は、価格を優先するか、条件の調整や手続きの手間を減らすかで、さらに道が分かれます。
①待てるなら持ち続けて指定後に決める
もし、待てる年数に余裕があり、建て替えやリフォームを急がないのであれば、持ち続けて仮換地の指定を待つ道があります。指定の通知で自分に割り当てられる土地の位置と面積が分かるので、その数字を見てから、住み続けるか売るかを決められます。売る場合も、買主は面積を確かめたうえで判断できるでしょう。
ただし、指定までの建て替えの制限や、組合施行なら賦課金や再減歩の可能性は抱え続けることになります。事業施行期間が延びれば、その分だけ待つ時間も長くなるでしょう。
②待てないが価格を優先するなら今の段階で仲介に出す
次に、建て替えの必要性があったり、住み替えの時期が決まっていたりと待てないけれど、できるだけ高く売りたい場合は、今の段階で不動産業者の仲介で売り出す道があります。
この場合、売るときの注意点として先ほど見たとおり、減歩や清算金、賦課金の負担をどちらが持つかを売買契約で取り決め、買主が納得するまで条件を調整しなければなりません。買主の側も、この土地が何㎡になるか分からないまま判断することになるため、話がまとまるまでに時間がかかることも考えておきましょう。
③待てないし手続きも任せたいなら今の段階で買取業者に売る
待てない上に、条件の調整や手続きを自分で抱えたくない場合は、不動産買取業者に直接買い取ってもらう道があります。相談するときは、届いた案内や説明会の資料、事業計画の縦覧資料を手元にそろえておくと、話が早く進みます。
ただし、不動産買取で手放す場合、仲介で売却するよりも価格は低くなるのが一般的です。
また、契約不適合責任（引き渡した土地が契約の内容と違っていたときに売主が負う責任）を負わない特約は結べますが、売主が知りながら告げなかった事実（今回であれば区画整理の対象である旨）については、特約があっても責任を免れません。
それでも、買取専門の不動産業者に売ることには、次のようなメリットがあります。
・業者との直接取引で買主を探す期間がいらない
・自分の数字が出る前でも条件がまとまれば手放す時期を決めやすい
・まだ決まっていない減歩や賦課金等の負担を契約で取り決められる
・建て替えられない家を解体せずに現況のまま引き渡せる場合がある
対応できる範囲は業者によって異なりますので、事前に確かめてください。まずは無料査定で、今の段階でいくらになるのかを知るところから始めてみるとよいでしょう。
まとめ
今回の記事では、区画整理のデメリットについて、土地が減ること以外に何が起きるのかを、「地区の数字」と「自分の数字」に分けて解説してきました。
はじめに、説明会の資料に出てくる言葉と、事業の考え方を押さえました。
①区画整理は道路や公園を整えて土地の形を整える事業
②減歩には公共減歩と保留地減歩の2つがある
③土地の価値向上は期待できるが将来への不確定要素がある
土地が使いやすくなることと、将来の売値が上がることは別の話です。面積が減った分を値上がりで必ず補えるとは限りません。
次に、資料の減歩率と自分の土地の関係を見てきました。
①自分の土地の減り方は位置や形状で変わる
②自分の面積が示されるのは仮換地の指定の通知
初期の段階で分かるのは地区の数字だけです。自分の土地が何㎡になるかは、仮換地の指定の通知が届くまで分かりません。
また、反対しても事業が止まるとは限らない理由は3つありました。
①組合は3分の2の同意で設立を申請できる
②意見書の期限は縦覧のあと2週間
③意見書を出しても採択されるとは限らない
意見を出す機会はあっても、期限は短く、結果も約束されていません。縦覧の案内が届いたら、まず日付を確かめましょう。
土地が減ること以外のデメリットは、次の2つです。
①建て替え制限や家の移転が必要になることもある
②事業完了を待つあいだの期間と負担が読めない
組合施行では、賦課金や再減歩の可能性も残ります。待っている間は、この先の見通しを自分では決められない状態が続きます。
区画整理が決まった土地を売るときは、次の3点を押さえてください。
①売るときは減歩や清算金の可能性を買主に説明する
②決まっていない負担は誰が持つかを契約で決める
③買主の住宅ローンの手続きに時間がかかる場合がある
今分かっていることを伝え、まだ決まっていない負担は誰が引き受けるかを契約で決める。この2つがそろって、はじめて買主は判断できるようになるのです。
その上で、道を選ぶ前に確かめることが4つあります。
①事業計画の施行地区・事業施行期間・平均減歩率を確認する
②建築制限とその地区で許可される建物を確認する
③組合施行なら賦課金の決まりを確かめる
④家族と待てる年数と住み替えの希望を書き出す
ここまでの4つがそろえば、最初に答えるべき問いは「自分の数字が出るまで待てるか」の1つに絞れます。
そして、進む道は次の3つです。
①待てるなら持ち続けて指定後に決める
②待てないが価格を優先するなら今の段階で仲介に出す
③待てないし手続きも任せたいなら今の段階で買取業者に売る
ただし、不動産買取で手放す場合、仲介で売却するよりも価格は低くなるのが一般的です。それでも、買取専門の不動産業者に売ることには、次のようなメリットがあります。
・知っている事実を伝えた上で契約不適合責任を負わない特約を結べる場合がある
・業者との直接取引で買主を探す期間がいらない
・条件がまとまれば手放す時期を決めやすい
・まだ決まっていない負担を契約で取り決められる
・現況のまま引き渡せる場合がある
区画整理のデメリットは、土地が減ることだけではありません。自分の数字が出ないまま、待つかどうかを決めなければならないことにもあります。事業の進み方は選べなくても、自分がいつまで待つかは選べるのです。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・土地区画整理法（e-Gov法令検索）
組合設立の同意要件（18条）、事業計画の縦覧と意見書（20条・55条）、組合員となること（25条）、賦課金と総会の議決（31条・40条）、建築行為等の制限（76条）、建築物の移転と損失補償（77条・78条）、照応の原則（89条）、清算金（94条）、仮換地の位置と地積の通知（98条5項）の根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/329AC0000000119
・土地区画整理事業運用指針（令和6年4月）｜国土交通省
都市計画法53条の制限は都市計画決定から施行の認可等の公告まで、その後は土地区画整理法76条の許可が必要になること、事業施行期間が長期化する傾向、保留地処分金が社会経済情勢に影響されること、再減歩と賦課金、事業完了前の売買で負担者を明確にすることの根拠。
URL：https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/content/001740690.pdf
・土地区画整理 用語の説明｜北谷町
減歩には公共減歩と保留地減歩があること、事業計画で定める減歩率は地権者全体の平均減歩率であることの根拠。
URL：https://www.chatan.jp/smph/choseijoho/machi_keikaku/tochikukakuseiri/yogo.html
・計画決定段階の土地区画整理事業地内の土地売買と重要事項説明｜不動産流通推進センター
事業計画が決まった段階の土地の売買で、仲介する不動産会社が買主に、換地処分後に面積が減ることと、清算金の徴収または交付がありうることを説明する必要があることの根拠。
URL：https://www.retpc.jp/archives/6057/
・仮換地指定を受けている土地に住宅を建設する場合、融資の対象になりますか？｜住宅金融支援機構
仮換地の指定を受けた土地に住宅を建てる場合も融資の対象となること、原則として対応する従前地に第1順位の抵当権を設定することの根拠。
URL：https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge3342.html
・民法（e-Gov法令検索）
担保責任を負わない旨の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないこと（572条）の根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
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