再建築不可物件のリフォームはどこまで可能？建築基準法改正で変わったポイントを詳しく紹介

再建築不可物件とは、現存する建物を解体すると新築できない土地のことを指します。 主な理由は建築基準法の「接道義務」を満たしていないためで、以下のようなケースが典型的なケースです。
・幅員4m未満の道路にしか接していない
・道路に接している長さ（間口）が2m未満
・法的に「道路」と認められていない私道にしか面していない
こうした土地では、建物を建て替える許可が下りないため、老朽化しても新築できず、維持管理の負担が大きくなってしまいます。

建築基準法改正により、木造2階建てなど従来「4号特例」で建築確認が不要だった建物も、大規模修繕・模様替えの際に建築確認が必要となりました。主要構造部（壁・柱・梁・床・屋根など）の 過半（1/2）以上を改修する工事 は再建築不可物件が現行法に適合していないため、建築確認が通らず、 大規模リフォームは事実上できなくなった といえます。

建築確認が不要な工事であれば、再建築不可物件でも問題なく実施でき、以下は代表的な「可能な工事」です。
・内装・水回り設備の交換
壁紙・天井材の張り替えやフローリング・畳の交換、キッチン・トイレ・浴室の交換などは建築確認不要のため、もっとも実施しやすいリフォームです。築古物件でも、内装を刷新するだけで居住性は大きく向上するでしょう。
・屋根・外壁の改修（軽微な範囲）
また、屋根材の葺き替え（構造に影響しない範囲）やカバー工法、外壁塗装など外装材の交換のような工事は「大規模修繕」に該当しないため、建築確認不要が不要となります。
ただし、構造部に手を加える場合は建築確認が必要となるため、事前の確認が必須となります。
・耐震補強（主要構造部の過半に及ばない範囲）
壁の一部補強や金物の追加など、軽微な耐震補強は可能ですが、建物全体の耐震補強は「主要構造部の過半」に該当する可能性があるため注意しなければなりません。
・断熱改修
壁内部の断熱材交換など、構造に影響しない範囲であれば可能です。
・バリアフリー化
手すり設置、段差解消、トイレの位置変更などは建築確認不要です。

①工事内容が「大規模修繕」に該当しないか
主要構造部の大部分を改修する場合は建築確認が必要となり、再建築不可物件では許可が下りません。そいのため、工事前に必ず建築士へ確認しましょう。
②防火地域・準防火地域は増築が厳しい
10㎡未満の増築でも建築確認が必要となるため、増築はほぼ不可能となります。
③既存不適格かどうかで扱いが変わる
建築当時は適法だった「既存不適格建築物」の場合、緩和措置により一部の大規模リフォームが可能なケースもあり、自治体の建築指導課で確認することが重要です。
④追加費用のリスク
築古物件は見えない部分の劣化が多く、見積もりより高額になることが多いでしょう。 予備費を20〜30％確保しておくと安心です。

リフォームが難しい場合、以下の方法で「再建築可能化」を目指すこともできます。
・セットバック（道路中心から2m確保）
・隣地の一部購入・等価交換
・43条2項認定・許可の取得
・私道の位置指定道路化
これらが実現すれば、建て替えや大規模リフォームが可能になるでしょう。

再建築不可物件は「建て替えできない」という制約があるものの、建築確認が不要な範囲であればリフォームは十分可能です。 建築基準法改正により大規模リフォームのハードルは上がりましたが、内装・水回り・軽微な耐震補強・屋根外壁の一部改修など、実施できる工事は多いです。重要なのは、工事内容が建築確認の対象になるか、既存不適格かどうか
、道路・接道状況 を事前に確認することです。適切なリフォームを行えば、再建築不可物件でも快適に住み続けることができ、賃貸活用や売却戦略にも繋げられるでしょう。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。