兄弟相続の実家売却で揉めないために 共有名義のリスクとスムーズな進め方

親が亡くなり、遺言書がない場合、法定相続人である兄弟は均等に相続するのが原則です。 そのため、実家の不動産は兄弟の共有名義になることが多く、以下のような状況になります。
・兄弟それぞれが持分を所有する
・売却・賃貸・解体などの意思決定は全員の同意が必要
・固定資産税や管理責任も共有される
一見公平に見える共有名義ですが、実際には「誰が管理するのか」「売却に反対する人がいる」「連絡が取れない兄弟がいる」など、現実的な問題が起こりやすい仕組みです。

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①兄弟間で意見がまとまらない
売却には共有者全員の同意が必要です。 しかし、兄弟の生活状況や価値観はそれぞれ異なるため、
売りたい兄弟や思い出があるため残したい兄弟、売るとしても高く売れるなら売りたい兄弟といったように意見が割れることが多く、話し合いが長期化する傾向があります。
②連絡が取れない
疎遠になっている兄弟がいる場合、売却の同意を得ることが難しくなります。 共有者の一人でも同意しなければ売却はできないため、手続きが進まなくなる典型的なパターンです。
③固定資産税や管理負担の押し付け合い
空き家のまま放置すると、固定資産税・草刈り・修繕などの管理負担が発生します。 しかし、誰がどの程度負担するか明確に決めていないと、兄弟間で不公平感が生まれやすく、トラブルの原因になります。
④売却価格への不満
不動産会社の査定額に納得できない兄弟がいると、売却が進みません。 「もっと高く売れるはずだ」「相場より安い」など、価格への不満は共有名義の売却で頻発します。

共有名義の売却を成功させるには、以下のステップを踏むことが重要です。
①兄弟間で「目的」を明確にする
まずは兄弟全員で、実家をどう扱うかの方向性を共有します。目的が曖昧なまま話を進めると、途中で意見が割れ、売却が止まってしまうため、売却する、賃貸に出す、誰かが住む、解体して土地を売るなど、最初の段階で「売却する」という共通認識を持つことが最重要です。
②持分の整理を検討する
共有名義のまま売却することは可能ですが、実務上は単独名義に変更してから売却する方がスムーズです。単独名義にすると意思決定が早くなり、売却手続きが簡単になるため、不動産会社とのやり取りが一人で済みます。またトラブルも起こりにくいため、兄弟間で話し合い、誰か一人が持分を買い取る「持分買取」を行うケースも多く見られます。
③売却後の「分配方法」を事前に決めておく
売却代金の分配方法を事前に決めておくと、後々のトラブルを防げます。
・持分割合に応じて分配する
・管理負担を多く担った兄弟に多めに配分する
・固定資産税を支払った兄弟に調整金を支払う
こうした取り決めを最初に行うことで、売却後の不満を最小限にできます。
④専門家を早めに入れる
共有名義の売却は、兄弟間の感情が絡みやすく、話し合いが難航することがあります。 そのため、早い段階で専門家を入れることが効果的です。不動産会社や司法書士、税理士、空き家専門の相談窓口などに相談をしてみましょう。特に、相続した実家の売却に慣れている専門家は、兄弟間の調整や手続きの代行をスムーズに進めてくれます。

共有名義の売却を円滑に進めるためには、感情ではなく事実ベースで話し、役割分担を明確にする必要があります。そのうえで、専門家を早めに入れて、売却後の分配方法を先に決めることで話し合いがスムーズになるでしょう。また、不動産として相続することで問題が起きる場合は専門の買取業者へ依頼して事前に現金化したうえで相続することも一つの手でしょう。

兄弟で相続した実家の売却は、共有名義の複雑さからトラブルが起こりやすい手続きです。 しかし、目的を明確にし、持分の整理、分配方法の決定、複数査定の取得、専門家の活用といったステップを踏むことで、スムーズに売却を進めることができます。実家の売却は、兄弟それぞれの人生や価値観が絡むため、慎重な話し合いが欠かせません。 早めに準備を進め、納得感のある形で売却を完了させることが、トラブルを避ける最大のポイントです。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。