独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
今回は不動産売却における税金や特例制度について解説します。
不動産売却で税金が発生するタイミングとは
不動産を売却すると、売却益が出た場合に税金がかかります。ここでいう売却益とは、単純に「売れた金額」ではなく、購入時の費用や売却にかかった諸経費を差し引いた利益のことです。税務上はこれを譲渡所得と呼び、次の式で算出します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
取得費には購入代金のほか、購入時に支払った仲介手数料や登録免許税などが含まれます。また、譲渡費用は売却時の仲介手数料や印紙代などが該当し、この計算でプラスになった場合、その金額に対して税金が課される仕組みとなります。
所有期間によって税率が変わる
譲渡所得にかかる税率は、物件をどれくらいの期間所有していたかで大きく変わります。区分は以下の3種類となり税率も大きく異なるため、売却のタイミングを迷っている方はこれらの所有期間も意識することで最終的に手元に残るお金を最大化できる可能性があります。
・短期譲渡所得（5年以下）：39.63％
・長期譲渡所得（5年以上）：20.315％
・10年以上所有の長期譲渡所得
6000万円以下：14.21％
6000万円超：20.315％
例えば、譲渡所得が500万円の場合、所有期間が3年なら約198万円、6年なら約101万円の税額になります。所有期間によって税負担が大きく変わるため、売却時期の判断は非常に重要となるため、慎重に検討する必要があります。
売却時に使える主な特例
不動産売却では、一定の条件を満たすことで税負担を大きく軽減できる特例が用意されています。ここでは代表的な軽減措置についてご紹介します。
①居住用財産の3,000万円特別控除
自宅を売却する際に最も利用される特例が「3,000万円の特別控除」です。譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くの場合で課税額がゼロになるほど大きなメリットを生み出せる制度です。ただし、適用にはいくつかの条件があります。
・実際に居住していた自宅であること
・居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
・売却相手が親族でないこと
・取り壊した場合は、1年以内に敷地の売買契約を締結すること
これらを満たすことで控除が利用でき、売却時の税負担を大きく抑えることが可能になるので条件に当てはまっているか事前に確認をしておきましょう。
②10年以上所有している場合の軽減税率
自宅を10年以上所有している場合、「10年超所有軽減税率の特例」が使える可能性があります。 課税譲渡所得が6000万円以下なら14.21％まで税率が下がるため、長期保有の物件を売却する際には非常に有利です。なお、3,000万円特別控除とは併用できるケースもありますが、適用条件が異なるため、事前に確認が必要です。
③相続した空き家を売却する場合の特例
居住用以外でも、相続した空き家を売却する際に3,000万円の控除が使える特例があります。 適用には次のような条件があります。
・被相続人が一人で居住していた家である
・1981年5月31日以前に建築された一戸建て（区分所有は対象外）
・相続後、賃貸や事業利用をしていない
・相続から3年を経過する年の12月31日までに売却する
・耐震改修を行うか、取り壊して土地として売却する
・売却相手が親族でない
・売却価格が1億円以下
空き家問題への対策として設けられた制度で、条件を満たせば大幅な節税が可能です。
売却に関するタイミング
先ほど説明した特例を利用することで手元に残るお金を最大化できる可能性がありますが、一般の人が全ての特例を理解して活用することは難しいのが実情です。また、仲介不動産会社などで売却をしようとすると、買主が現れなかった場合に特例を活用できるタイミングを逃してしまう可能性もあります。これらの特例を活用し、売却したい場合は専門の不動産買取業者に依頼することを推奨します。専門の買取業者であれば直接不動産を購入することが可能になるため、迅速に売却できるケースが多いです。特例の活用なども含めてまずは専門の不動産買取業者に相談をしてみましょう。
まとめ
不動産売却では、譲渡所得の計算方法や所有期間による税率の違いを理解しておくことが欠かせません。さらに、居住用・相続空き家などの特例を活用すれば、数百万円単位で税負担を抑えられるケースもあります。売却のタイミングや物件の状況によって最適な選択肢は変わるため、実際に売却を検討する際は、税理士や不動産会社と連携しながら進めるのが安心です。税金の仕組みを押さえておくことで、売却後の手取り額を最大化しやすくなります。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
