独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第147回目は「リースバックで資金調達しつつ自宅で住み続けるには？」です。
住宅ローンの完済や介護費用、急ぎの返済などで、まとまった資金が必要になった一方で、「今の家にはそのまま住み続けたい」と悩む方は少なくありません。そうした場面で検討されるのがリースバックです。自宅を売却して資金調達しつつ、家賃を払って住み続けることができる方法ですが、契約条件の確認が不十分だと負担が大きくなることもあります。
今回の記事では、どの売却手法がご自身に合うのかを、リースバックの仕組み・注意点・比較法の手法を通じて整理することで、売却判断しやすいよう解説します。さいごまで読んでもらえれば、リースバックを安心して活用できるハズです。
「リースバックとは？」資金調達しつつ住み続けたい希望を叶える仕組み
初めに押さえたいのは、「リースバック」とは「自宅を売却して資金調達しつつ、買主（一般に不動産業者）と賃貸契約を結ぶことで、そのまま住み続けることができる仕組み」です。つまり、「売却」と「賃貸」を同時に進める手法となります。
自宅に住み続けたいと思うほど「売る」という言葉に抵抗感が生じやすいですが、以下のような仕組みをちゃんと理解すると判断しやすくなります。
①自宅を売却して早期にまとまった資金調達ができる
まず、リースバックの資金は金融機関から借りる融資ではなく、自宅の「売却代金」です。そのため、急ぎの返済や老後資金、介護費用など、不動産業者との直接取引で、比較的早期にまとまった現金が必要な場面で検討されやすい特徴があります。
②買主から借りてそのまま住み続けられる
つぎに、売却後は所有者ではなく借主として、売却先の買主（一般的に不動産業者）と賃貸借契約を結ぶことで、住み慣れた家で生活を続けることができます。転居が伴う生活環境の大きな変化を避けやすいため、高齢のご家族がいる場合や、生活リズムを変えたくない場合にも検討しやすい方法です。
③近隣周囲への秘密保持がしやすい場合がある
また、不動産仲介のように一般市場へ広く売り出す形ではなく、買主候補が限定されるため、近隣に知られにくく秘密保持がしやすい形で進められる場合があります。事情をあまり広げたくない売主にとって、心理的な負担を下げることができます。
④固定資産税などの税金負担が変わる
さらに、売却後は所有権が買主へ移るため、固定資産税・都市計画税などの所有者としての税負担は原則なくなります。これまで負担していたコストの一部が軽くなることで、毎月の資金繰りを見直しやすくなるケースがあります。
⑤将来的に買い戻しを検討できる場合がある
さいごに、契約内容により将来的に買い戻しを検討できる場合があります。ただし、これは当然に認められるものではなく、期限・価格・手続きなどを事前に確認し、可能であれば契約事項として明確にすることが重要です。国土交通省の資料でも、買戻し条件の事前確認は重要な留意点としています。
リースバックは、通常売却のように「住み替えなくてはならない」「売却までに手間と時間がかかる」ようなことはないため、「早めの資金調達が必要だが生活は変えたくはない」場合に、検討する価値が高い方法と言えます。
リースバックで資金調達する上での落とし穴！
しかし、資金調達に急ぎの事情があるほど、契約前の条件整理が不十分、後回しになりやすいのが実情です。以下のような不具合が生じやすいので注意が必要です。
①売却価格面だけを見ると判断を誤りやすい
一つ目に、リースバックでは提示された買取価格が思ったよりも高いと安心することがある一方で、家賃・契約期間・解約条件・（賃貸でありながら）修繕負担なども含めて見ないと、実際の負担感は分かりません。見かけの価格差だけ見ると判断を誤りやすいです。
②家族間の齟齬が起きやすい
二つ目に、所有者本人と相談者が異なる場合、特に「高齢の親名義の家を子が主導する」場面では、意向のズレや説明不足が起こりやすくなります。親は住み続けたい、子は資金調達を急ぎたい、という状況では、どちらかの意向だけで進めると後に家族間のトラブルになります。
③税務・相続の前提が個別性が高い
三つ目に、譲渡所得税の有無や特例の適用可否、現金化後の相続への影響など、名義・居住実態・売却先との関係などで結論が変わります。一般論だけで「使える」「使えない」と決め打ちしにくく、前提の個別性が高い論点です。国税庁でも居住用財産の特例や相続財産評価は、要件確認が重要としています。
こうした事情があるからこそ、リースバックの検討では「早く決める」より先に「何を先に確認するか」を決めることが重要になります。
【ケース別】リースバックと他の資金調達方法の比較と選び方
そのため、リースバックで資金調達を検討するときは、契約の細かな違いだけを見るより先に、その他の手法も含めてどれが自分の状況に合うかを整理すると判断しやすくなります。始めに比較の軸を持っておくことで、後からの迷いを減らしやすくなります。
①仲介と買取以外の資金調達の選択肢も考える
他の選択肢として、リバースモーゲージ（主に高齢者向けの融資手法）や不動産担保ローンといった、リースバック以外の方法も比較対象に入れると、逆に「なぜリースバックを選ぶのか」が明確になります。この時点で比較対象をよく調べて横並びにしておくことで、後から迷いが生じにくくなります。
②一般的な不動産仲介が向きやすいケース
特に時間に余裕があり、まずは「市場価格に近い売却可能性を見たい」「住み続けるより売却額の最大化を優先したい」「引渡し時期が先方の都合に合わせて調整で対応できる」といったケースでは仲介が向く場合があります。住み続ける必要がない前提で動けるケースでは、一般的な仲介の選択肢を先に確認する価値があります。
③（住み替えを前提とした）不動産買取が向きやすいケース
ただ、「急ぎの資金調達が必要」「家族事情が複雑で早く結論を出したい」「物件に問題があって仲介では買い手が付きにくい」といったケースでは、住み替えを前提とした不動産買取が向きやすくなります。これは、「これからも住み続けたい」と考えるリースバックとは、明確な違いがあります。
最終的にリースバックを選ぶにせよ、買取価格や仲介想定価格だけでなく、現金化までの期間、住み続けられるか、家賃負担、契約条件、手続きの複雑さ、家族の合意形成のしやすさまで含めて比較するのが大切です。
【買取事例】リースバックで資金調達しつつも実家に住み続けたい
そして、マンション敷地売却の成功を可能にするためには、こちらの問題だけではなく、取引相手である買受人（土地開発業者など）があってこそ。先方の視点を考慮しなければ、到底解決には向かいません。
①買受人の事業採算性の成立が大前提
まず、デベロッパーはボランティアではありません。新たに開発する建築物等の販売や運用利益で、各区分所有者の分配金や解体費を賄います。容積率の余剰がなかったり、立地的な高収益が見込めなかったりする物件では、事業採算性が成立せず、買受人は一歩も近づいてくれません。
②法的プロセスにおける共同事業者としての動きが重要
つぎに、敷地売却には、行政から買受計画の認定を受ける法的プロセスがあります。これは買受人が作成するものであり、彼らと管理組合がともに「共同事業者」として、完遂に向けた強いコミットメントを持たなければ、決議のスタートラインにすら立てません。
③買受人が嫌がるリスクの排除が大切
そして、買受人が最も恐れるのは、「膨大な調査費をかけたのに、最後の総会で否決されること」です。管理組合側が「本当に4/5（または3/4）を集められるのか」を厳しく見ています。反対者が多すぎる物件や、権利関係が複雑すぎる物件は、丁寧にリスクを排除しておくことが大切です。でなければ、最初から検討対象外とされてしまいます。
そのため、管理組合がいくら「売りたい」とまとまっても、プロである買受人に「事業として成立する」と判断してもらえなければ、制度の適用は不可能です。
マンション敷地売却を可能にする具体的アクションとは？
ここでは、弊社での買取事例を紹介します。
それは、市街地近郊にある、親御さんが居住中の戸建てについてのご相談でした。4mの前面道路に接道する整形地に建つ築46年の木造2階建てで、再建築は可能な物件です。
今回は所有者ご本人ではなく、ご身内の方からのご相談で、「実家を活用して資金調達をしたいけれど、親はこのまま住み続けたいと希望しているので売却を迷っている」とのことでした。
そもそも、売る・売らない以前に親子で想いが食い違う懸念を抱えておられました。というのも、急ぎの返済資金を要する事情があり、時間的な余裕も少ないため、話し合いが十分と言えず「拙速にならないか」と不安に感じておられました。また、実家だけで必要な資金に届くのか、見通しが立たない点も課題でした。
そこで弊社では、ご相談者とともに親御さんへ「リースバック」の仕組みを丁寧に説明しました。売却後も退去せずに住み続けられる仕組みがあることを、順を追って共有することで「気持ちの整理」を優先しました。
査定額は当初の希望額を下回る見込みだったため、他の債務が売却額を上回ること（オーバーローン）を懸念しましたが、幸いにも債務等は少なく問題なく完済できる見通しが立ちました。とは言え、親御さんの支払い能力を加味した家賃設定や、借家契約の内容と将来の買い戻し意向も踏まえ、資金調達の条件が成り立つ落としどころを慎重に調整し、最適なプランを構築しました。
結果として、相談から決済まで2〜3週間ほどで進み、急ぎの返済にも間に合う形になりました。当初は所有者ご本人からのご相談ではなく、弊社としても慎重な対応が求められましたが、説明を重ねることで「住み続けたい」という親御さんの希望を叶える形で、無事に契約を完了させることができました。
このようにリースバックは、緊急の資金調達が必要になった際に有用な一方で、金額だけでなくご家族の納得感が非常に重要です。状況が複雑なときほど、条件整理からでも早めにご相談ください。
リースバックを選ぶ理由の言語化と条件整理の進め方
では話を戻します。最終的に資金調達にリースバックを選ぶなら、条件整理を徹底します。急ぎの資金調達が必要な場面ほど、手順を飛ばさないことが結果的に近道になります。
①リースバックを選ぶ理由を言語化する
まずは、「急ぎで資金が必要」「引っ越しを避けたい」「家族の事情で居住継続が必要」などと考えを言語化し、なぜリースバックなのかをはっきりさせることが大切です。そのとき、家族間での話し合いを重ね、価格だけでなく、住み続けたい事情を条件に落とし込んでいきます。
②条件整理を一気に行い矛盾に気付きやすくする
つぎに、査定額、家賃、契約期間、再契約の条件、解約条件、修繕負担、買い戻し条件、税務論点をまとめて確認します。バラバラに見るより、同時に確認した方が、「この条件だと家賃は合うが期間が短い」などの矛盾に気づきやすくなります。
③希望の居住期間を考える
さらに、終身に近い長期間を想定するのか、中期間の将来的な住み替えへの繋ぎとするのかで、契約形態や家賃水準の考え方は変わります。ここを曖昧にしないだけで、資金ショートや契約期間のミスマッチを防ぎやすくなります。必要に応じて、買取価格より家賃負担を優先して調整する判断も有効です。
この手順で整理しておくと、不動産のプロ相手に焦って判断を誤るケースが減らせます。ここまでできれば、最後の判断はかなり進めやすくなります。
リースバックで資金調達する上での懸念点とは？
ただ、リースバックを利用する上での懸念点も確認しておく必要があります。リースバックは資金調達と居住継続を両立しやすい一方で、契約前の確認不足があると、後から負担が重くなることがあります。
ここでは、詳細解説よりも「最低限確認したい要点」に絞って整理します。
・家賃累計による資金ショートの可能性を検証しておく
・普通借家と定期借家といった契約期間と再契約を考える
・契約条件（解約・修繕・買い戻し）の確認を怠らない
・不動産業者への売却はクーリングオフ不可であることを理解する
・買主が物件を第三者へ転売しても条件継承を徹底できるようにする
総括すると、リースバックは単なる不動産売却ではなく、不動産を「利用権付きの現金資産」へと劇的に転換させる仕組みです。目先の現金だけでなく、長期的な収支と「いつまで住むか」という意思を明確にすることが将来を守る鍵。
大切なことは、リースバックのその複雑さを避けることではなく、事前に条件を整理して自分に合う形で使うコトです。懸念点を押さえたうえで選べば、メリットを活かしやすくなります。
信頼できる業者を選びリースバックで「住み続けたい」を叶える
そうして見えてくる結論は、（複数の業者への相見積もりも含め）信頼のおける不動産買取業者を選ぶことです。それによって、リースバックによって急ぎの資金調達を可能にし、今の自宅で「住み続けたい」という希望が叶いやすくなります。
業者選びのポイントは以下です。
①価格だけでなく条件全体を一緒に整理してくれるか
単に買取価格だけを提示して終わるのではなく、家賃、契約期間、再契約の条件、解約条件、修繕負担、買い戻し条件まで含めて「全体像」を一緒に整理してくれるかが重要です。リースバックは条件の組み合わせで実質的な負担感が変わるため、価格だけを強調する説明には注意が必要です。
②急ぎの事情に合わせたスケジュール提案ができるか
また、急ぎの返済や資金需要がある場合は、「いつまでに、何を、どの順番で進めるか」を具体的に示してくれる業者が安心です。相談から査定、契約、決済までの流れや、家族説明のタイミングまで含めて段取りを提案できるかどうかで、進めやすさは大きく変わります。
③家族間の調整や意思確認に配慮してくれるか
特に、親名義の家を子が主導して相談するケースでは、所有者本人への説明や意思確認を丁寧に行う姿勢が欠かせません。売主本人の不安や「住み続けたい」という希望に配慮しながら進めてくれる業者であれば、後からの認識違いや家族間のトラブルを防ぎやすくなります。
④「お困り物件」への深い知識があるか
さらに、建物の老朽化、接道などの法的条件、権利関係、相続絡みなど、一般的な売却では進みにくい固有の事情がある「お困り物件」でも相談できるかは大切なポイントです。お困り物件の実務経験がある業者ほど、複雑な事情でも無理のない出口プランを組み立てやすい傾向があります。
⑤信頼のおける十分な実績と査定の正確性はあるか
さいごに、宅建免許番号や過去の対応実績、査定の根拠をきちんと説明できるかどうかも確認したい点です。査定額の数字だけでなく、「なぜその金額になるのか」「家賃設定との関係をどう考えているのか」まで説明してくれる業者は、条件整理の精度も高くなりやすいです。
もし不安に感じるなら、消費生活センターといった第三者機関へ相談してみましょう。その上で、ここは一人で抱え込まず、現状（必要資金・時期・住み続けたい期間・家族の意向）を整理したうえで、比較と条件整理から相談してみてください。
それが、リースバックを活用して無理のない資金調達と「住み続けたい」を叶える近道になります。
まとめ
今回の記事では、リースバックの仕組み・注意点・比較法の手法を通じて整理することで、売却判断しやすいよう解説しました。
初めに「リースバック」とは、「自宅を売却して資金調達しつつ、買主（一般に不動産業者）と賃貸契約を結ぶことで、そのまま住み続けることができる仕組み」です。
「自宅を売る」ことに抵抗感が生じやすいですが、以下を理解すると判断しやすくなります。
①自宅を売却して早期にまとまった資金調達ができる
②買主から借りてそのまま住み続けられる
③近隣周囲への秘密保持がしやすい場合がある
④固定資産税などの税金負担が変わる
⑤将来的に買い戻しを検討できる場合がある
リースバックは「早めの資金調達が必要だが生活は変えたくはない」場合に、検討する価値が高い方法です。
しかし、資金調達に急ぎの事情があるほど、以下のような契約前の条件整理が不十分になりやすいのが実情です。
①売却価格面だけを見ると判断を誤りやすい
②家族間の齟齬が起きやすい
③税務・相続の前提が個別性が高い
こうした事情があるからこそ、リースバックの検討では「早く決める」より先に「何を先に確認するか」を決めることが重要なため、リースバックの契約の細かな違いだけを見るより先に、その他の手法も含めてどれが自分の状況に合うかを整理すると判断しやすくなります。
①仲介と買取以外の資金調達の選択肢も考える
②一般的な不動産仲介が向きやすいケース
③（住み替えを前提とした）不動産買取が向きやすいケース
最終的にリースバックを選ぶにせよ、買取価格や仲介想定価格だけでなく、諸条件と家族の合意形成のしやすさまで含めて比較するのが大切です。
条件整理を徹底し、手順を飛ばさないことが結果的に近道になります。
①リースバックを選ぶ理由を言語化する
②条件整理を一気に行い矛盾に気付きやすくする
③希望の居住期間を考える
この手順で整理しておくと、不動産のプロ相手に焦って判断を誤るケースが減らせます。
ただ、リースバックを利用する上で、懸念点を確認します。契約前の確認不足があると、後から負担が重くなることがあります。
・家賃累計による資金ショートの可能性を検証しておく
・普通借家と定期借家といった契約期間と再契約を考える
・契約条件（解約・修繕・買い戻し）の確認を怠らない
・不動産業者への売却はクーリングオフ不可であることを理解する
・買主が物件を第三者へ転売しても条件継承を徹底できるようにする
リースバックは単なる不動産売却ではなく、不動産を「利用権付きの現金資産」へと劇的に転換させる仕組みです。大切なことは、その複雑さを避けることではなく、事前に条件を整理して自分に合う形で使うことです。
そうして見えてくる結論は、（複数の業者への相見積もりも含め）信頼のおける不動産買取業者を選ぶことです。業者選びのポイントは以下となります。
①価格だけでなく条件全体を一緒に整理してくれるか
②急ぎの事情に合わせたスケジュール提案ができるか
③家族間の調整や意思確認に配慮してくれるか
④「お困り物件」への深い知識があるか
⑤信頼のおける十分な実績と査定の正確性はあるか
もし契約自体に不安を感じるなら、消費生活センターといった第三者機関へ、物件の具体的な条件整理や出口プランの相談なら弊社までご連絡ください。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」
リースバックの基本的な仕組みやトラブル事例、利用者が契約前に確認すべき注意点をまとめた公式ガイドブックです。これまでのレビューで指摘した「定期借家契約による退去リスク」「数年で支払賃料が売却価格を上回る資金ショートのリスク」「貸主交代（事業者の転売）による退去リスク」「他の手法（通常の売却やリバースモーゲージ等）や複数の事業者と比較することの重要性」の最大の根拠となっています。
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001489269.pdf
・消費生活センター（国民生活センター）「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」
リースバックに関する高齢者の契約トラブル増加を受けた、全国の消費生活センター等による注意喚起資料です。長時間の強引な勧誘、高額な違約金請求、契約後の家賃高騰といった相談事例が挙げられています。特に記事内で強く記載を求めた「不動産（宅建）業者に自宅を売却した場合、クーリング・オフはできない」という重大な法的リスクの根拠となる重要な出典です。
URL：https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20250521_1.html
・国税庁 タックスアンサー「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」
不動産を売却して利益（譲渡益）が出た際に利用できる「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」等の適用条件を定めた国税庁の公式見解です。本特例の控除額は「特例ごとの譲渡益が限度」となるため、そもそも売却益が出ないケースでは控除の恩恵が受けられないなど、記事内における税務面での正確な表現（手残り資金の最大化の前提条件など）を担保する根拠となります。
URL: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm
