独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第146回目は「マンション敷地売却は可能か？」です。
築年数が40年を超えマンションの劣化が目立ってくると、「この先も住み続けて大丈夫だろうか」と不安になりますよね。一方で、建替えは負担が重いと言われ、個別売却では買い手がつきにくい…。とはいえ、もうひとつの手段である「マンション敷地売却は本当に可能なものなのか？」、とも感じるでしょう。こうして出口が見えないと、判断そのものが止まりがちです。
結論から言うと、2026年4月の法改正で合意形成の詰まりが軽くなる一方、なお残る「制度外のボトルネック」を越える準備ができるかで、マンション敷地売却が可能になるかがより変わります。
今回の記事では、マンション敷地売却制度の前提と2026年4月の改正内容を押さえたうえで、その難しさと対処を先送りするリスクを整理し、制度利用の可能性に迫ります。読み終えるころには、自分のマンションで敷地売却を検討する優先度と代替案まで含めた出口戦略が見えてくるハズです。
【2026年関連法改正】マンション敷地売却制度とは？
まず、「マンション敷地売却制度」とは、「再生が望まれる高経年マンションを、管理組合の総会での建物敷地売却決議を経て、マンションと敷地を一体で買受人（土地開発業者など）に一括売却し、その代金を分配して清算する制度」です。それによって、買受人は建物の解体や新築を行い、区分所有者は資産の分配金を受け取って多様な生活再建を図ります。
「建替え」との違いは、「元の場所に住み続ける権利を得る」のではなく、「現金（分配金）を受けとって転居が前提」であることです。また、建替えでは多額の再建築費負担が生じる可能性があるのに対し、敷地売却は自己負担を抑えつつ次の生活の原資を確保しやすいことに違いがあります。
このマンション敷地売却が可能かどうかを語る上で外せないのが、2026年4月の関連する法改正でしょう。制度の前提となる改正後をベースに整理することが出発点になります。
①制度対象が全てのマンションへ拡大
これまでは、「マンション建替え円滑化法」に基づき、特定行政庁から「特定要除却認定」を受けた（老朽化が著しい）マンションのみが制度の対象でしたが、法改正によって「（いわゆる）マンション再生法」へ名称変更され、原則として「すべてのマンション」に適用対象が拡大されます。
②一定の客観的事由がある場合の決議要件の緩和（4/5→3/4への引き下げ）
つぎに、敷地売却（や建替え等）の決議は、もともと「多数決による4/5以上の賛成」が求められ、ここが最大のハードルでした。改正により、一定の客観的事由（耐震性不足など）がある場合に限り、建物敷地売却決議の要件が緩和される枠組みが整備されます。
③所在等不明者を決議から除外可能に
ただ、それでも決議要件は依然として高いのには違いありません。特に、区分所有者の中に所在等不明者がいれば、この一票は反対扱いです。これが法改正により、再生の最大の障壁だった所在等不明の所有者に対し、裁判所の決定を経て、決議の母数（分母）から除外して決議できる新制度が導入されます。
なお、買受人の事業内容等の要件を満たせば、「特定住宅地造成事業等の1,500万円特別控除」が適用される場合（限定的なケースではある）があります。また、「居住用財産の3,000万円特別控除」なども検討対象（他の特例との併用は不可）となり、税制メリットも大きいと言えます。
「制度だけで解決しない？」マンション敷地売却が可能かは別問題！
しかし、たとえ法改正が追い風でも、マンション敷地売却が可能かどうかは別問題です。多くの管理組合は、その制度の存在を知っていても実現できていないのが現実であり、現場には制度外のつまずきが残ります。
①無関心層は依然として母数に含まれる
たとえ改正法で所在等不明者は除外できても、連絡はつくが総会に来ない「無関心層」は依然として多数決の母数に含まれます。彼らを「賛成」へ動かすには、丁寧な個別説明と信頼関係の構築が不可欠であり、制度の枠組みだけでは解決できません。
②建物の状態が曖昧で言語化できない
「古い」「危ない気がする」だけでは、意思決定は進みません。耐震性の弱さ、外壁の剥落、配管の腐食、漏水履歴、修繕履歴、積立金残高など、客観的な数値を揃えるための専門的な調査コストと時間がハードルとなります。建物の状態が曖昧で言語化できなければ、判断材料が揃わず感情論に寄りやすくなります。
③手残りが不透明になりやすい
そして、「（分配金が）結局いくらもらえるのか」が明確にならない限り、所有者は判を押しません。解体費や税負担、さらには隣地統合による容積率の緩和可能性など、複雑な計算が必要なため、素人である管理組合だけでは納得感のあるシミュレーションが作れません。
④税務の前提が混ざりやすい
さらに、特別控除や買い換えの特例など、個々の状況（所有期間や居住実態）によって使える制度が異なります。また、それらの要件は厳密であり、期待したメリットが得られないケースもあります。これら税務の前提が混ざり誤認したまま進めると、最終的な手残りが想定を大きく下回り、トラブルに発展するリスクがあります。
⑤反対者を説得することが困難
これらは生活に関わる問題なので、反対者が出るのは当然です。思い出の詰まった住まいを離れたくない高齢層や、生活環境の変化を恐れる層への心理的ケアが求められ、説得することが困難です。正論だけでは動かないからこそ、反対者の条件面を買受人提案や支援策に落とす設計が必要になります。
つまり「制度を知る」だけでは足りず、合意形成に必要な材料を揃える実務がボトルネックになります。
マンション敷地売却の判断を先送りにする損失とは？
一方で、マンション敷地売却のみならず、管理組合としての判断を先送りすると損失が積み上がります。
①維持管理費などの金銭的負担が積み上がる
そもそも先送りしても、固定資産税や都市計画税といった税金、管理費・修繕積立金などといった維持管理費は止まりません。それもマンションの老朽化に伴い、点検・小さい修繕の頻度は増えていき、設定額は年々高くなりがちです。
②修繕費用の高騰と管理不全リスク
また、資材価格や人件費の上昇（インフレ）により、大規模修繕のコストは年々高騰しています。必要な修繕ができなければ管理不全が進行し、外壁剥落などの危険が周囲に生じかねません。万が一、行政による「代執行（解体）」が行われた場合、その高額な費用は各区分所有者に請求されます。
③資産価値が目減りする
こういった「管理状態」を、買い手は築年数以上に気にするでしょう。「長期修繕計画が形骸化している」「適切な管理履歴がない」となると、市場評価は下落し続け、売るに売れない「負動産」化が進みます。資産価値が目減りし、出口を決められない間に建物の物理的・社会的寿命が尽きるかもしれません。
④合意形成がより困難になる
そうしている間にも時間が経つほど所有者はさらに高齢化し、相続によって権利が細分化されます。認知症による意思能力の喪失や所在等不明者のさらなる増加により、管理組合が機能不全に陥る「組織の老い」が加速します。
⑤税制優遇や支援制度の機会損失
これらのリスクを回避するための税制優遇や支援制度は、期限・要件・政策判断で変わります。実際に「マンション長寿命化促進税制」などの優遇措置には期限（「2027年3月31日まで」など）があり、その延長が成されるかも不透明です。判断を先送りすることは、機会損失になりかねません。
結果として、現状維持を選んで判断を先送りすることは、リスクを回避しているのではなく、「将来の負担増と解決への選択肢減少」を選んでいることと同義です。
マンション敷地売却を可能にするには買受人の視点が重要
そして、マンション敷地売却の成功を可能にするためには、こちらの問題だけではなく、取引相手である買受人（土地開発業者など）があってこそ。先方の視点を考慮しなければ、到底解決には向かいません。
①買受人の事業採算性の成立が大前提
まず、デベロッパーはボランティアではありません。新たに開発する建築物等の販売や運用利益で、各区分所有者の分配金や解体費を賄います。容積率の余剰がなかったり、立地的な高収益が見込めなかったりする物件では、事業採算性が成立せず、買受人は一歩も近づいてくれません。
②法的プロセスにおける共同事業者としての動きが重要
つぎに、敷地売却には、行政から買受計画の認定を受ける法的プロセスがあります。これは買受人が作成するものであり、彼らと管理組合がともに「共同事業者」として、完遂に向けた強いコミットメントを持たなければ、決議のスタートラインにすら立てません。
③買受人が嫌がるリスクの排除が大切
そして、買受人が最も恐れるのは、「膨大な調査費をかけたのに、最後の総会で否決されること」です。管理組合側が「本当に4/5（または3/4）を集められるのか」を厳しく見ています。反対者が多すぎる物件や、権利関係が複雑すぎる物件は、丁寧にリスクを排除しておくことが大切です。でなければ、最初から検討対象外とされてしまいます。
そのため、管理組合がいくら「売りたい」とまとまっても、プロである買受人に「事業として成立する」と判断してもらえなければ、制度の適用は不可能です。
マンション敷地売却を可能にする具体的アクションとは？
では、先送りすることなく、マンション敷地売却を可能にするなら、個人としても積極的に管理組合に働きかけていかなくてはなりません。その動き方を具体的なアクションに落とします。
①専門家の活用と「検討委員会」の設置で方針を固める
最初にやるべきは、感覚論をやめることです。理事会の諮問機関として「検討委員会」を立ち上げ、マンション再生に強いコンサルタントや弁護士といった専門家を招き入れ、必要な知見を早期に揃えます。体制ができると、情報収集と説明の質が上がり、無関心層に響く可能性が高まります。
②情報の棚卸しと合意形成に向けた準備をする
つぎに、合意形成の材料として「修繕履歴、漏水・事故履歴」「長期修繕計画、積立金残高や滞納状況」「議決権割合、敷地利用権」などの棚卸しをします。区分所有者の名簿や連絡先を整理し、2026年の法改正以降であれば、所在等不明者の有無を確認し、裁判所への除外申請の準備も並行して進めます。
③建物状態を客観化し「要除却等認定」の可能性を確認する
加えて、決議要件の緩和などに関わる場面では、耐震性不足等の客観的事由が重要になります。建物状態を客観化し「要除却等認定」の可能性を確認するのです。耐震診断や給排水管の劣化診断を実施し、認定が取れる見込みが立てば、緩和された要件での決議が現実的になります。
④買受人の公募と選定を行い「買受計画」の作成と認定申請を行う
そして、買受人の公募と選定を行います。買受人は「価格だけ」で選ぶと失敗しやすいため、必要に応じてプロポーザル方式（価格だけでなく、仮入居支援や再入居オプションの有無、資金計画などを総合的に評価する選定方式）で透明性を確保します。区分所有者の不安を解消できる提案を重視して選び、選定後は買受人と協力して「買受計画」を作成し、認定申請します。
⑤総会での「建物敷地売却決議」を通す
ここが最大の山場です。説明会を重ね、反対派や無関心層、借家人の不安にも丁寧に対応していきます。
・反対者の不安（住み替え、費用、時期）を条件に落として調整
・無関心層に届く説明（手残り試算、リスク比較）を用意
・所在等不明者がいる際の可決ラインの現実性を確保
こうした準備が揃って初めて、「建物敷地売却決議」が通る可能性が高まります。
ここまでくれば、反対者への「売渡し請求」や「分配金取得計画」の決定を経て、区分所有者は権利消滅期日までに転居するという流れになります。
マンション敷地売却の合意形成を待たない個別買取の選択肢！
ここまでの話を聞いて、マンション敷地売却制度を利用するためのハードルを前に、途方に暮れている区分所有者も多いかもしれません。「管理組合全体の合意形成を待つ余裕がない…」「可能かどうかも読めない手段より確実に現金化したい…」といった場合に検討すべきなのが、専門業者による不動産買取の活用です。
①個別に手放すことで合意形成の負担を回避する
まず、敷地売却は「全体最適」の手段ではありますが、全区分所有者が同じ速度で動けるとは限りません。個別に手放す売却（買取）なら、管理組合の合意形成を待たずに、各自の事情に合わせて出口を作れ、現実にある負担を回避することができます。
②老朽化したマンションでも現況有姿で引き渡しできる
また、築古物件で最も怖いのは、売却後に配管のサビや雨漏りが見つかった際の「契約不適合責任（契約内容との相違に対する売主責任）」です。買取業者なら、この責任を免除特約の上で買い取るのが一般的です。そのため、老朽化したマンションでも不安なく現況有姿で引き渡しができます。
③早期現金化で住み替えの見通しが立つ
さらに、仲介のように買い手を探す必要なく、最短数日から数週間で物件の早期現金化が可能です。相続税の支払期限が迫っている場合や、介護施設への入居資金を急ぎたい場合など、条件が合えばスケジュールを組みやすく、生活再建の見通しを立てやすいというメリットがあります。
④「居住用財産の3,000万円特別控除」が活用できる
たとえ敷地売却の特例が使えなくても、自身が居住していた住戸の売却で要件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」が検討対象になります。これにより、譲渡所得に対する税金を大幅に抑え、手元に残る現金を最大化することが可能です。
⑤買取業者との直接取引で確実に手放すことができる
さいごに、買取なら業者との直接取引で、物件を確実に手放すことができます。不特定多数への広告を行わず、周囲に知られず静かに資産を整理することも可能です。また、買主がプロの業者であるため「住宅ローンが通らず契約白紙」といった不測の事態も起こりません。
確かにマンション敷地売却ができれば、より手残りが多くなるかもしれません。その期待値と、買取を選択した場合の確実性を比較検討することで、自分にとって最も後悔のない出口を冷静に判断することができます。
後悔しないためには、制度や法改正を「知る」だけで終わらせず、いつでも「個別でも動ける形」の選択肢を確保することが重要になります。
まとめ
今回の記事では、マンション敷地売却制度の前提と2026年4月の改正内容を押さえたうえで、制度利用の可能性を解説していきました。
まず、「マンション敷地売却制度」とは、「再生が望まれる高経年マンションを、管理組合の総会での建物敷地売却決議を経て、マンションと敷地を一体で買受人（土地開発業者など）に一括売却し、売却代金を分配して清算する制度」です。「建替え」との違いは「現金（分配金）を受けとって転居が前提」であり、自己負担を抑えつつ次の生活の原資を確保しやすいことが挙げられます。
このマンション敷地売却が可能かどうかは、2026年4月の関連する法改正後をベースに整理することが出発点になります。
①制度対象が全てのマンションへ拡大
②一定の客観的事由がある場合の決議要件の緩和（3/4への引き下げ）
③所在等不明者を決議から除外可能に
しかし、たとえ法改正が追い風でも、マンション敷地売却が可能かどうかは別問題であり、現場には制度外のつまずきが残ります。
①無関心層は依然として母数に含まれる
②建物の状態が曖昧で言語化できない
③手残りが不透明になりやすい
④税務の前提が混ざりやすい
⑤反対者を説得することが困難
つまり「制度を知る」だけでは足りず、合意形成に必要な材料を揃える実務がボトルネックになります。
一方で、マンション敷地売却のみならず、管理組合としての判断を先送りすると損失が積み上がります。
①維持管理費などの金銭的負担が積み上がる
②修繕費用の高騰と管理不全リスク
③資産価値が目減りする
④合意形成がより困難になる
⑤税制優遇や支援制度の機会損失
結果として、現状維持を選んで判断を先送りすることは、「将来の負担増と解決への選択肢減少」を選んでいることと同義です。
そして、マンション敷地売却の成功を可能にするためには、取引相手である買受人（土地開発業者など）の視点を考慮しなければなりません。
①買受人の事業採算性の成立が大前提
②法的プロセスにおける共同事業者としての動きが重要
③買受人が嫌がるリスクの排除が大切
そのため、プロである買受人に「事業として成立する」と判断してもらえなければ、制度の適用は不可能です。マンション敷地売却を可能にするなら、個人としても具体的なアクションに落とす必要があります。
①専門家の活用と「検討委員会」の設置で方針を固める
②情報の棚卸しと合意形成に向けた準備をする
③建物状態を客観化し「要除却等認定」の可能性を確認する
④買受人の公募と選定を行い「買受計画」の作成と認定申請を行う
⑤総会での「建物敷地売却決議」を通す
ここまでくれば、反対者への「売渡し請求」や「分配金取得計画」の決定を経て、区分所有者は権利消滅期日までに転居するという流れになります。
ここまでの話を聞いて、マンション敷地売却制度を利用することは不可能と感じるなら、専門業者による不動産買取の活用を検討するのも一つの選択肢です。
①個別に手放すことで合意形成の負担を回避する
②老朽化したマンションでも現況有姿で引き渡しできる
③早期現金化で住み替えの見通しが立つ
④「居住用財産の3,000万円特別控除」が活用できる
⑤買取業者との直接取引で確実に手放すことができる
確かにマンション敷地売却ができれば、より手残りが多くなるかもしれませんが、その方向性を意識しつつも「個別で動ける形」の選択肢を確保することが重要になります。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・国土交通省「マンションを取り巻く現状と課題」
記事内の「問題提起」や「先送りのリスク」で言及した、建物の老朽化と居住者の高齢化（2つの老い）、修繕積立金の不足、建築・修繕費用の高騰といったマンションが抱える構造的な課題を裏付けるための最も基礎的な政府資料
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001520089.pdf
・全宅連「REAL PARTNER」特集：関係法改正で広がるマンション再生手法
記事の前半で解説した「2026年4月施行の法改正（マンション再生法・改正区分所有法等）」の実務的な影響（対象の拡大、要件の3/4への引き下げなど）についてまとめられています。不動産実務者の視点で法改正のポイントを押さえるための重要なソース
URL：https://www.zentaku.or.jp/wp-content/themes/zentaku/pdf/useful/realpartner/rp2025_11.pdf
・国税庁「個人の方が土地・建物等や株式等を譲渡した場合の令和3年度 税制改正のあらまし」
記事内で触れている「特定住宅地造成事業等の1,500万円特別控除」がマンション敷地売却事業に適用される要件など、税制メリットや税務上の注意点に関する公式な法的根拠
URL: https://www.nta.go.jp/publication/pamph/joto-sanrin/r03aramashi.pdf
