独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社が取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
不動産を相続したものの、事故物件や再建築不可、近隣トラブルなどを抱えた「お困り物件」であったとき、「このまま持ち続けるのは不安だけれど、どう売ればいいか分からない」といった悩みを抱えていませんか？ただ放置すれば、維持管理費がかさみ続けるばかりか、近隣との関係性にも影響が出かねません。
投資用として保有している一棟ビルやアパートでも、「条件次第ではリースバックを活用できるのか？」という疑問を持つ方は少なくありません。リースバックは本来、自宅を売却したあともそのまま住み続けられる仕組みであり、オーナー自身が利用していない投資物件は対象外になるのが一般的です。ただし、投資用不動産であっても、所有者が一部を自ら使用しているケースではリースバックが選択肢になることがあります。
一棟物件の一部を自宅として使っている場合
アパートやマンション一棟を投資目的で所有しつつ、そのうちの1室を自宅として利用しているオーナーもいます。このようなケースでは、ローン返済の負担が重くなったり、急な資金需要が発生したりしても「住み替えは避けたい」というニーズが出てきます。そこで検討できるのがリースバックです。流れとしては、一棟全体を売却してまとまった資金を確保し、その後は自宅として使っている1室のみを賃貸契約で借り直す形になります。一棟売却で得られる金額は大きく、資金繰りの改善に直結します。一方で、賃料は1室分のみのため、毎月の負担は比較的抑えられます。ただし、売却後は当然ながら家賃収入がゼロになります。家賃収入を生活費の柱にしていた場合は、収支バランスが大きく変わるため慎重な判断が必要です。
リースバック開始までのステップ
リースバックを利用する場合、一般的には次のような流れで進みます。
①売却価格と賃料の査定
まず不動産会社が物件の価値を査定します。立地や建物の状態、市場動向などを踏まえて売却価格を算出し、同時にリースバック後の賃料も提示されます。この段階では、希望する契約期間や買い戻し条件などもヒアリングされるため、事前に整理しておくことが大切です。提示された金額が妥当かどうか、賃料が無理なく支払える範囲かどうかを慎重に検討し、必要であれば条件交渉を行います。提示された売却価格が適切か、家賃が現実的で負担可能な範囲内にあるか確認することが重要です。提示された条件に同意するかどうかは、財務状況や今後の計画に影響するため、必要に応じて専門家の意見を求めることも重要です。
②売買契約・賃貸借契約の締結
条件に合意したら、売買契約と賃貸借契約を結びます。将来的に買い戻しを希望する場合は売買予約契約もセットで締結します。賃貸借契約は一般的な賃貸と同様に2年更新が多く、賃料や契約期間、解約条件、修繕の扱いなど引き渡し後の対応も含めて確認しておくことが重要です。
③リースバック開始
不動産会社と契約が完了すると所有権が買主へ移り、元の所有者は賃借人としてそのまま居住を続けます。売却代金が振り込まれ、以降は家賃を支払う形で生活がスタートします。振込時期は不動産会社によって異なるため事前確認が必要です。
複数社への査定依頼が必須
リースバックは不動産会社ごとに売却価格・賃料・買い戻し価格が大きく異なります。
そのため、1社だけで判断するのはリスクが高く、必ず複数社に査定を依頼して比較することが重要です。社の評価基準や市場分析は異なるため、複数の査定結果を見比べることで、より適正な価格帯を把握できます。
まとめ
投資用不動産などでアパートや一棟ビル物件を持っている場合、状況によってはリースバックが有効な選択肢になります。大きな資金を確保しつつ住み続けたい場合には、検討する価値がある方法です。リースバックを検討されている場合は信頼できる専門の不動産買取業者への相談をお勧めします。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
