独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第145回目は「都市計画道路の立ち退き補償と税務」です。
行政から「都市計画道路の事業認可（告示）」に関する通知が届くと、これまでは単なる「計画（予定）」だったものが、「いつ立ち退くのか」「補償はいくらになるのか」と一気に現実味が増しますね。特に相続した古い実家の場合、老朽化の不安や維持管理の負担も重なり、冷静な判断が難しくなりがちです。結論から言えば、情報を整理した上で時間と金銭を天秤にかけ「行政買収」と「民間買取」を適切に判断することが重要です。
今回の記事では、事業認可後に発生する法的な制限に加え、都市計画道路における行政からの立ち退き補償の適用範囲や考え方について解説します。そして、行政を待ち続ける代替案として、3,000万円特別控除を使って専門買取業者への売却が向くケースを知ることで、その後の納得感のある生活再建が見えてくるはずです。ぜひ最後までお付き合いください。
「計画道路の事業認可で何が変わる？」立ち退き補償の大前提
まず押さえたいのは、「都市計画道路」とは「都市計画法に基づいて将来の円滑な交通や防災、街づくりを目的として、あらかじめ計画で定められた道路」ですが、「事業認可」の告示が出るまではあくまで「予定」の段階に過ぎません。しかし、その認可が下りると計画は後戻りできない具体的な「実行段階」へと移行し、土地所有者には非常に強い法的拘束力が生じることになります。
①都市計画法第53条から第65条へと強い建築制限に移行
まだ「計画決定段階」では、あくまでも「計画予定地」であって条件付きで建築制限がかかる（都市計画法第53条）程度で緩和措置もありましたが、事業認可後は原則として「事業の施行の障害となるおそれがある建築行為が厳格に禁止（都市計画法第65条）」される段階に移行します。
これにより、知事等の許可なしに建物の新築や大規模な増改築、土地の形質変更を行うことはできず、違反した場合には原状回復を命じられるリスクも生じます。
②都市計画法第67条の届出義務と行政の先買い権
ならば「一般不動産市場で売ればいい」と思っても、事業認可区域内では行政への第67条届出が必要になります。届出を受けた行政には30日間の「先買い権」があり、行政が優先的に買い取るかどうかを判断します。
行政が買い取らない旨を通知してくる、もしくは届出から30日が経過して初めて、民間での正式な取引が可能になります。
③任意買収と強制的な収用手続きへの移行可能性
この事業認可は、最終的には土地収用法に基づく「強制（収用）取得」を可能にする手続きの入り口でもあります。
基本的には任意での買収交渉が行政との間で行われますが、どうしても合意に至らない場合には、「収用委員会」による裁決を経て、所有者の意思に関係なく権利取得や明渡しに向けた手続きが進みうる法的枠組みが整ったことを意味します。
ただ、公共事業の都合のために個人の生活が脅かされるのは納得できませんよね？そのため、その立ち退きにあたって行政側からの多くの補償が用意されています。
後述しますが、原則として「計画にかかる土地の対価（正常な取引価格）」や、建物・工作物「移転補償金（再築費等）」などが支払われます。交渉内容にもよりますが、希望額が通るとは限りませんし、残地（収用された際に手元に残った土地）の利便性低下のリスクがある点や、補償金についても所得税としての課税対象（税制上の特例はあり）になる点に注意が必要です。
このように、事業認可は所有者の権利に大きな制限をかける重要な節目であり、この段階でどのようなルールが課せられ、どのような補償があるのかを把握することが大切になります。
計画道路の立ち退き補償を待つための代償とは？
ここで注意が必要なのは、都市計画道路の事業認可が下りたからといって、すぐに全ての土地が買い取られ、立ち退きが完了するワケではありません。限られた予算の中で行政は優先順位に従い用地取得を進めるためです。
自身の土地がいつ対象になるのか確約されないという不透明な「待ち」の時間が生じ、特に相続した実家を抱える方々にとって、以下のような精神的・経済的な大きな負担となっていきます。
①10年単位で待つ可能性がある
まず、行政のスケジュールは、予算の確保や近隣住民との交渉状況に大きく左右されます。また、同じ区域内・路線でも「優先度の高い区間」から順に進むため、場所によって順番が異なります。
たとえば、用地取得に概ね4〜5年、工事完了までには10〜15年もの期間を要すると想定されている事例もあります。つまり、通知が来てから実際に立ち退くまでに、10年単位で「待ち」に費やす可能性があるのです。
②老朽化が進む建物の維持管理コストが膨らむ
そうした長期にわたり、古い家ほど放っておくと被害が広がるトラブルが増えます。しかし、事業認可後は大規模な改修が難しくなることがあり、「直したいのに直せない」「最低限でしのぐしかない」という中途半端な出費が積み上がりがちです。
老朽化が進む建物の維持管理コストが膨らみ、その上で「住環境は改善しない…」という負担感と生活の質の低下につながります。
③空き家状態による近隣トラブルのリスク
そして、行政との立ち退き交渉の順番を待っている間に家が空き家状態となってしまうと、防犯上の不安や雑草の繁茂、害虫の発生といった問題が生じやすくなります。近隣からの苦情対応や見回り、修繕など、精神的負担も増します。
万が一、空き家が原因で近隣に損害を与えた場合、その賠償責任は所有者が負わなければならないことになります。
行政の提示を待つことは、一見すると確実な立ち退き補償が得られる安全な道にも見えます。一方で、その「待ち」の代償として、時間と生活の質を損なう可能性があることを忘れてはいけません。
「5000万円特別控除には落とし穴！」補償と税制の注意点
そこで注意したいのが、都市計画道路の事業認可後に法的制限がもたらす税金や立ち退き補償に関する意外な落とし穴があります。
①行政買収時の5,000万円特別控除の厳格な「6ヶ月ルール」
行政の任意買収に応じる場合、「5,000万円特別控除」という税制上の有利な特例が使える可能性があります。「行政からの買取り申出から6ヶ月以内」という非常に短い期間に、契約を締結しなければなりません。
そんな中でも、補償金の交渉は多岐にわたる損失計算の積み上げを丁寧に行い、納得のいく金額を算出する必要があります。「補償にこだわったことで、税金が高くなる…」、これは避けたい落とし穴です。
②住宅ローン残債に対して補償金が見合わない可能性
また、持ち家でも住宅ローンが残っている場合は要注意です。補償は「生活再建の損失補償」という考え方で積算されますが、残債が多いほど「手元に残るお金」が想定より少なくなることがあります。
市場価格をある程度加味される土地はともかく、建物の評価が低い築古物件では、「生活再建に必要な額に届かない」「納得のいく新しい住まいを確保できない」という危機的な状況もあり得ます。
③市場価値の低下による出口戦略の制限
さらに、都市計画道路区域内の物件は将来の解体が前提となるため、一般の個人がマイホームとして購入することはまずありません。たとえ、残地があったとしても、十分な有効建築面積が確保できないケースもあります。
不動産仲介で売ろうにも、重要事項説明で説明事項が増え、買主側の金融機関も慎重になります。待ち続けるほど、市場での出口は狭くなるのです。
そのため、法的制限と税制のルールを正しく理解していないと、知らぬ間に追い詰められるかもしれません。特に税制の期限については、行政からの通知内容を慎重に見極める必要があります。
損しない計画道路の立ち退き補償の受け取り方とは？
ここでは、都市計画道路における立ち退きへの補償金について深堀りしていきます。受け取れる補償の種類は、たとえば…、
・土地の補償：公示価格や近隣の取引事例を基に算定される正常な取引価格
・建物移転補償：同等のものを建てる再築費用から経年減価分を引いた額
・移転雑費補償：引越し代や移転先の選定にかかる経費などの諸経費
・工作物補償：ガレージや門扉・塀、庭木に至るまでの損失や費用
・営業補償：商売を行っている場合の収益減少分に対する補償
などのようなものがあります。
①建物の再築費用には注意が必要
注意が必要な点として、建物の補償は単なる中古物件としての「時価」ではなく、移転先で同等の建物を建てるために必要な「再築費用」が基準となります。ただし、使用価値についても評価はされますが、基本的には経過年数に応じた「減価償却（税法上の耐用年数とは異なる基準が用いられる）」が行われるため、築年数が古いほど満額の建築費がもらえるわけではありません。
そのため、構造によっては（特に木造）、この減価によって「新しい家を建てるには自己資金の持ち出しが必要」というケースが多い現実があります。
②「生活再建のための実費補填」という位置づけで手厚い
また、補償金は法律上「公共事業に協力したことによる損失を補填する」ものであり、「生活再建のための実費補填」としての側面（位置づけ）を持ちます。そのため、一般には価格がつかないような庭木や看板、門扉といった工作物に対しても、一つひとつ細かく移転費用や新設費用が加算されます。
これにより、補償総額が高額になることもありますが、それはあくまで「移転に伴う多大な労力と損失」の対価であることを忘れてはいけません。
③行政も強制収用は望んでいないため範囲は交渉次第
そして、行政側も時間とコストのかかる強制収用（裁決手続き）は極力避けたいと考えています。当然、住民とトラブルになりたいわけではありません。
そのため、調査漏れを細かく指摘することで合理的な理由や根拠さえあれば、補償範囲や金額に多くの交渉余地が残されます。算定根拠に専門家の知見を借りることで、最大化を図ることも可能です。
それら一つひとつの損を積み上げることで、立ち退きの補償金は決まっていきます。ただし、行政との交渉において、いわゆる「ゴネ得」を狙って、いたずらに時間を浪費するのはリスクを伴います。交渉が長引いて前述の「6ヶ月ルール」を逸脱すれば、最大5,000万円の特別控除という最大のメリットを失いかねないからです。
【代替案】3000万円特別控除をうまく使い計画道路の土地を早期売却へ！
そこで、都市計画道路における立ち退き補償の交渉に時間を費やすのではなく、自らの意志で新しい生活を始めたいと考えるなら、民間の買取業者への早期売却が有力な選択肢となります。
①都市計画道路を買取業者に売却するための情報を整理する
まずは、行政の都市計画課等の窓口で、当該事業の進捗と各自治体によって違う「建築制限の運用基準」はどうなっているかを確認しましょう。あわせて、計画が敷地のどの範囲にかかっているかを示す図面や、自地と隣地との境界確定の有無、建物の構造・築年数といった基本情報を整理します。これらの事実関係を正確に把握し買取業者へ提示することで、具体的にシミュレーションできるようになります。
②都市計画法第67条の届出と「不買通知」の獲得
つぎに、民間の買取業者への売却を決めた場合、避けて通れないのが行政への第67条届出です。行政が「先買い権」を放棄し、「不買通知」をもらって初めて業者への譲渡が法的に可能になります。実務上、行政にすぐの取得予算がない場合や優先度が低い区間では、この不買通知が比較的スムーズに下りることが多いため、早めに行う必要があります。
③居住用不動産の3,000万円特別控除の活用
そして、現状住んでいるマイホームを売却する場合、民間業者への買取でも最高3,000万円の特別控除が受けられます。行政への売却（5,000万円控除）には及びませんが、売却益（譲渡所得）に対して3,000万円の控除であれば、十分に税金を抑えることができます。
④相続空き家の3,000万円特別控除の活用
また、相続した実家が空き家の場合についても、昭和56年5月31日以前の「旧耐震基準」家屋といった要件（他にもあり）をクリアできれば、この「相続空き家3,000万円特別控除」が使える可能性があります。以前は「売主による解体もしくは耐震改修」がありましたが、2024年度法改正で「買主による解体・耐震改修でも可」という要件緩和が成されました。
この改正により、譲渡の翌年2月15日までに「買主（業者）」が解体を完了すればよくなり、売主が多額の解体費用を事前に工面する必要がなくなりました。
⑤買取業者と相続空き家特例を適用するための特約を結ぶ
その特例を確実に受けるためには、買取業者との売買契約書に「買主が期限内に解体を完了し、自治体から確認書を取得する」という特約を盛り込むことが不可欠です。
特に不動産買取専門業者との直接取引であれば、こうした税務要件を満たすための契約条項を先回りして提案してくれるため、安心して手続きを委ねることができます。
こうして、最新の税制改正や法的手続きを理解・活用することで、行政の順番を待たずとも早期に資産を処分し、次の人生のステージへ進みやすくなります。
計画道路の土地売却に買取が最適なケースとは？
さいごに、都市計画道路にかかる家の売却で「行政の買収か？」「民間の買取か？」を迷ったとき、時間と金銭を天秤にかけて「専門業者による買取」が最適となるケースを見ていきます。
①取り急ぎの資金が必要なケース
1つ目に、取り急ぎの資金が必要なケースがあります。相続税納付の期限、住み替え資金、教育費、介護費、あるいは現住居の修繕限界など、時間をかけられない事情がある場合、行政の順番待ちは大きなリスクになります。
買取であれば、条件がまとまれば比較的短期間で現金化しやすく、生活再建のスタートを早められます。補償額の「最大化」だけでなく、資金が「いつ手元に入るか」を重視すべき場合があります。
②残地が「負動産化」しそうなケース
2つ目に、都市計画道路では土地の一部だけが収用や買収の対象になることもあり、結果として「残地」が発生する可能性があります。残地の状況次第で、極端に狭い、形が悪い、再建築不可など、結局は管理負担だけが残るような「負動産化」してしまうケースです。
こうした不確実性が高い場合、早期に全体の出口を作ってしまう方が、将来のリスクを小さくできることがあります。
③複雑な状況下に対する不安が強いケース
3つ目に、共有名義、相続未登記、境界未確定、老朽家屋、近隣関係など、条件が複雑になり、精神的な不安が強くなる場合があります。行政交渉や書類対応の心理的負担は増え、「何から手を付ければいいか分からない」状態で時間だけが過ぎるのが最も危険です。
都市計画道路区域内の物件に慣れた専門業者に相談すれば、論点整理（手続・税務・売却スケジュール）から着地までを一気通貫で設計しやすくなります。
都市計画道路といったお困り物件を専門に扱う買取業者の、買取メリットをまとめると以下のようなものがあります。
・スピード：早期解決で立ち退きや住み替えの段取りを前倒しにできる
・確実な現金化：直接取引で確実な現金化ができて資金計画が立てやすい
・現状渡し：老朽化や残置物があっても現状のままで引渡しできる
・契約不適合責任の免除：契約条件により売主責任を免責にできる
・秘密厳守：近隣に知られずに進めたい場合の配慮をしてもらえる
もし、行政からの通知を手に、どうすればいいか悩んでしまうようでしたら、まずは専門家の意見を聞いてみてください。相談によって止まっていた時間を動かし、新しい生活へ踏み出すためのきっかけになるかもしれません。
まとめ
今回の記事では、法的な制限に加え都市計画道路における立ち退き補償の適用範囲や考え方について解説しました。
まず「都市計画道路」とは、「都市計画法に基づいて将来の円滑な交通や防災、街づくりを目的として、あらかじめ計画で定められた道路」ですが、予定段階から「事業認可」が下りると後戻りできない「実行段階」へと移行し、
①都市計画法第53条から第65条へと強い建築制限に移行
②都市計画法第67条の届出義務と行政の先買い権
③任意買収と強制的な収用手続きへの移行可能性
といった、土地所有者に強い法的拘束力が生じます。
基本的には行政による任意買収ですが、合意に至らない場合には「収用委員会」による裁決を経て、所有者の意思に関係なく「強制（収用）取得」を可能とします。ただ、公共事業の都合であるため、その立ち退きには補償が用意されます。
原則として「計画にかかる土地の対価（正常な取引価格）」や、建物・工作物「移転補償金（再築費等）」などが支払われますが、希望額通りとは限らず、残地の利便性低下、補償金は課税対象になる点には注意が必要です。
ここで注意が必要なのは、都市計画道路の事業認可が下りても、すぐには買収も立ち退きも完了せず、その不透明な「待ち」の時間が以下のような精神的・経済的な大きな負担となっていきます。
①10年単位で待つ可能性がある
②老朽化が進む建物の維持管理コストが膨らむ
③空き家状態による近隣トラブルのリスク
といったリスクです。一見すると確実な立ち退き補償が得られそうですが、その代償として、時間と生活の質を損なう可能性があります。
そこで注意したいのが、都市計画道路の事業認可後に法的制限がもたらす税金や立ち退き補償に関する意外な落とし穴です。
①行政買収時の5,000万円特別控除の厳格な「6ヶ月ルール」
②住宅ローン残債に対して補償金が見合わない可能性
③市場価値の低下による出口戦略の制限
これらのため、法的制限と税制のルールを正しく理解しておく必要があります。
都市計画道路における立ち退きへの補償金には、たとえば土地の補償・建物移転補償・移転雑費補償・工作物補償・営業補償などがあり、
①建物の再築費用には注意が必要
②「生活再建のための実費補填」という位置づけで手厚い
③行政も強制収用は望んでいないため範囲は交渉次第
といった視点が大切です。
それらの損失を積み上げて立ち退きの補償金は決まっていきますが、行政との交渉において「ゴネ得」を狙って時間を浪費するのはリスクを伴います。
そこで、都市計画道路における立ち退きの補償金の交渉に時間を費やさずに新しい生活を始めるのなら、民間の買取業者への早期売却が選択肢となります。その準備は以下の通りです。
①都市計画道路を買取業者に売却するための情報を整理する
②都市計画法第67条の届出と「不買通知」の獲得
③居住用不動産の3,000万円特別控除の活用
④相続空き家の3,000万円特別控除の活用
⑤買取業者と相続空き家特例を適用するための特約を結ぶ
さいごに、都市計画道路にかかる家の売却で、時間と金銭を天秤にかけて「専門業者による買取」が最適となるケースを見ていきます。
①取り急ぎの資金が必要なケース
②残地が「負動産化」しそうなケース
③複雑な状況下に対する不安が強いケース
業者買取メリットをまとめると「スピード・確実な現金化・現状渡し・契約不適合責任の免除特約・秘密厳守」があります。
もし、行政からの通知を手に、どうすればいいか悩んでしまうようでしたら、弊社にご相談ください。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・補償の法的根拠「公共用地の取得に伴う損失補償基準（国土交通省）」
建物の補償が「新築費用（再調達価格）」ではなく「経過年数に応じた減価（時価）」で行われる点や、土地評価の基本原則についての根拠資料です。
URL：https://www.mlit.go.jp/common/001338606.pdf
・税制特例の詳細「公共事業等の実施に伴う収用等に係る課税の特例についての事前協議の手引（関東信越国税局）」
「5,000万円特別控除」や「代替資産の特例」の適用要件（6か月以内の契約等）について詳述された、実務上の手引きです。
URL：https://www.nta.go.jp/about/organization/kantoshinetsu/topics/jizenkyogi/pdf/zizenkyogi_tebiki.pdf?utm_source=chatgpt.com
・事業認可後の実務フロー「用地補償説明会資料（江戸川区）」
事業認可後の「価格固定（1年間）」や「時点修正（地価変動への対応）」、具体的なスケジュールの流れについて、記事の修正に大きく寄与した資料です。
URL：https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/947/suraidoshiryou28.pdf
