特定空き家とは？放置で起こるリスクと指定されないための具体的な対策を解説！

特定空き家とは、2015年より施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により自治体が指定する空き家のことです。空家等対策の推進に関する特別措置法第2条2項には、特定空き家の条件について以下のように記載されています。
・倒壊など保安上危険となる恐れのある状態
・衛生上有害となる恐れのある状態
・適切な管理が行われず、景観を損なっている状態
・周辺の生活環境を保全するために空き家の放置が不適切である状態
条件に該当する空き家は、周辺住民の生活をおびやかす恐れがあるため、自治体から所有者へ適切な管理や処置が求められます。特に倒壊の恐れのある空き家や衛生上有害になる恐れのある空き家、管理不十分で景観を損なっている空き家、近隣住民の生活に影響のある空き家など相続した物件を空き家として手入れしないまま放置していると、特定空き家に指定される恐れがあります。

特定空き家を放置しているといくつかの危険に直面する可能性があります。
①近隣住民への被害
特定空き家が放置されると、建物の倒壊や衛生上の問題が発生して近隣住民の生命や財産に危険がおよぶことが考えられます。空き家によって実際に近隣住民への被害が出た場合、高額の損害賠償責任を問われる可能性もあります。空き家の倒壊に隣接する家屋が巻き込まれ居住していた親子3人が死亡した場合、2億円を超える損害賠償が想定されています。近隣住民の安全を守るのはもちろん、ご自身が大きな損害を被らないためにも空き家の適切な管理は大切です。

②売却が困難
手入れされず老朽化した指定空き家は、不動産市場での評価が低いため売却が非常に困難になります。特定空き家のごみの不法投棄や害虫、悪臭などはイメージが悪く、買い手にとって魅力的な物件とはいえません。買い手がついたとしても、特定空き家は購入後に修繕や解体の費用がかかるため、大幅な値下げをしなければならないケースが多いです。不動産業者は、売却が難しい物件を扱うことを避ける傾向があるため、仲介を依頼する不動産業者も見つかりにくいこともあります。

③固定資産税が増加する
特定空き家に指定されると翌年から住宅用地特例の適用外になるため、固定資産税が最大6倍に跳ね上がってしまいます。固定資産税は毎年支払う税金なので、税額が大幅に増えるのは大きな経済的負担となるでしょう。また、固定資産税の滞納が続くと、延滞税が発生したり空き家が差し押さえられたりする恐れもあります。

空き家を空き家のまま所有しておくのは、近隣住民の安全や地域社会の環境、所有者の経済的負担にとって、大きなデメリットです。

①空き家を解体して更地にする
空き家を解体して更地にした土地を活用する方法は、特定空き家対策として有効な手段です。老朽化した建物がなくなれば、倒壊の危険性や衛生上の問題、景観の悪化といった特定空き家に指定される要素を解消できます。

②空き家を賃貸物件として貸し出す
空き家の建て替えやリフォームして賃貸物件として活用すれば、空き家の有効活用につながるだけでなく、収入源の確保もできるのが大きなメリットです。賃貸物件として活用することで空き家の適切な管理が行われるため、特定空き家に指定されるリスクを回避できます。人が住めば、建物の劣化抑制や防犯効果も期待できるでしょう。ただし、空き家を賃貸物件として活用するには、建て替え費用やリフォーム費用、管理費用がかかります。また、入居者の募集や契約手続き、家賃の回収などの業務も行わなければいけないことを知っておきましょう。

③空き家を売却する
空き家の売却は、特定空き家問題を根本から解消する方法です。空き家の状態によっては売却が難しく、不動産会社から依頼を断られてしまうケースもあります。空き家を売却するときは、空き家専門の買取業者への依頼がおすすめです。一般の不動産仲介業者では売却できない物件も専門の買取業者に依頼することで売却できる可能性があります。

今回は特定空き家について解説してきました。空き家を放置して特定空き家に指定されてしまうと近隣住民の迷惑になったり、固定資産税が増加したりと良いことはありません。そのため、空き家になりそうな物件を相続してしまった場合は信頼できる専門の不動産買取業者への相談をお勧めします。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。