独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社が取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
不動産を相続したものの、事故物件や再建築不可、近隣トラブルなどを抱えた「お困り物件」であったとき、「このまま持ち続けるのは不安だけれど、どう売ればいいか分からない」といった悩みを抱えていませんか？ただ放置すれば、維持管理費がかさみ続けるばかりか、近隣との関係性にも影響が出かねません。
空き家を所有していると、「使っていないのに税金だけかかる」という状況に陥りがちです。実際、住んでいない建物であっても、所有している限り毎年必ず固定資産税が発生し、地域によっては都市計画税も課税されます。ここでは、空き家にかかる税金の基本から、税額が一気に跳ね上がるケース、そして負担を抑えるための対策まで、実務的な視点で整理していきます。
空き家でも課税される「固定資産税」と「都市計画税」
まず押さえておきたいのは、空き家であっても課税対象であるという点です。
•固定資産税：毎年1月1日時点の所有者に課される地方税
•都市計画税：市街化区域内の土地・建物に課される地方税（自治体によってが異なる）
ポイントは「1月1日時点の所有者がその年の税金を払う」というルールです。たとえば、1月2日に空き家を売却したとしても、その年の税金は売主が負担することになります。売却したからといって即座に税金がゼロになるわけではないため、売却時期には注意が必要です。さらに、行政が「このまま放置すると危険」と判断した空き家は「特定空き家」に指定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
実は空き家の税金は“特例”で大きく軽減されている
多くの住宅用地は「住宅用地の課税標準の特例」という制度により、土地にかかる税金が大幅に軽減されています。
•固定資産税：最大1/6に軽減
•都市計画税：最大1/3に軽減
特に200㎡以下の土地は「小規模住宅用地」として扱われ、最も大きな軽減が適用されます。つまり、空き家を持っていても税金が比較的安く済んでいるのは、この特例のおかげなのです。
固定資産税が6倍になるのはどんなとき？特例が外れる3つのケース
では、どのような状況になると、この特例が外れてしまうのでしょうか。
特例が外れると、土地の税額が一気に跳ね上がり、結果として「固定資産税が6倍」という事態が起こります。
①特定空き家に指定された場合
行政が以下のいずれかに該当すると判断した空き家は「特定空き家」とされます。
•倒壊の危険がある
•衛生上問題がある
•景観を著しく損ねている
•周辺環境に悪影響を与えている
特定空き家に指定されると、その土地は住宅用地として扱われなくなり、特例が適用されません。
②管理不全空き家に指定された場合
2023年から新たに導入された区分で、「放置すれば特定空き家になり得る状態」の空き家が対象です。明確な基準はなく、管理状況や周辺環境への影響などを総合的に判断して行政が指定します。壁の破損や外装の劣化を放置していると、管理不全空き家に認定される可能性が高まります。こちらも特定空き家と同様、住宅用地の特例が外れ、税額が最大6倍になってしまう可能性があります。
③空き家を解体して更地にした場合
「建物を壊せば固定資産税が安くなるのでは？」と思われがちですが、実際は逆で建物がなくなると土地は住宅用地と認められず、特例が適用されなくなります。その結果、建物の税金はゼロになっても、土地の税額が大幅に上がり、トータルでは負担が増えるケースが多いのです。ただし、自治体によっては更地にした土地に対して減免措置を設けているところもあるため、事前に確認することが重要です。
空き家の固定資産税が6倍になるのを防ぐ3つの方法
特定空き家に指定される前に、できる対策を講じることが重要です。ここでは現実的な3つの選択肢を紹介します。
①空き家に住む、または親族に住んでもらう
人が住むことで換気や掃除が行われ、建物の劣化を防ぐことができます。結果として、特定空き家に指定され固定資産税が6倍になるリスクを大幅に下げられます。また、誰も使っていない空き家に税金を払い続けるより、住居として活用したほうが心理的な負担も軽くなるでしょう。
②空き家を賃貸で貸し出す
賃貸に出すことで、入居者が日常的に管理してくれるため、建物の老朽化を抑えられます。
ただし、家賃収入だけで固定資産税をまかなうのは難しいケースが多く、入居前のリフォーム費用や入居後の修繕費用、空室期間のリスクなどが存在するため収益目的というより、「管理しながら維持する方法」として考えるのが現実的です。
③空き家を売却する
最も負担が少なく、確実に税金の支払い義務をなくせる方法です。売却が完了すれば翌年から固定資産税の支払いは不要になり、さらに相続した空き家であれば、相続開始から3年以内の年末までに売却すると、譲渡所得から3,000万円が控除される特例を利用できる可能性があります。
まとめ
き家は、使っていなくても税金がかかり、状態によっては固定資産税が6倍になるリスクもあります。「特例が外れる前にどう動くか」が、空き家のコストを左右します。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することもできますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
