独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は古民家の売却方法について解説します。
「住宅ローンがまだ残っているけど、物件を手放したい」など、悩みを抱えている方は少なくありません。事故物件や再建築不可物件など、いわゆる訳あり物件は、ただでさえ売却が難しいとされるカテゴリーになります。さらに住宅ローンの残債が重なると、「もう売れないのでは…」と不安になるのも無理はありません。しかし、実際にはいくつかの方法を知っておくことで、売却の可能性は十分に広がります。本記事では、住宅ローンが残っている訳あり物件を売却するための現実的なアプローチを解説します。
住宅ローン返済中でも売却はできる？
まず結論から言うと、住宅ローンが残っていても物件の売却は可能です。ただし、条件があり、金融機関の承諾を得ていないといけません。住宅ローンを組む際、金融機関は物件に「抵当権」を設定します。これは、ローンが返済されない場合に物件を差し押さえるための権利です。つまり、ローンを完済しない限り、勝手に売却することはできません。とはいえ、売却代金でローンを完済できる見込みがある場合、金融機関は比較的スムーズに売却を認めてくれる傾向にあります。
売却代金がローン残債を上回る場合
たとえば、住宅ローンの残債が1,000万円、自宅の売却価格が1,500万円だったとしましょう。この場合、売却代金からローンを完済しても500万円が手元に残ります。このように「売却益でローンを完済できる」ケースでは、金融機関も抵当権の解除に前向きです。売却後に残った資金は、新居の購入資金や引っ越し費用に充てることも可能です。まずは不動産会社に相談し、査定額を確認することから始めましょう。査定額がローン残債を上回るようであれば、売却活動に踏み切る価値は十分にあります。
売却代金がローン残債に届かない場合の選択肢
問題は、売却価格がローン残債を下回るケースです。たとえば、ローン残債が2,500万円、自宅の売却価格が2,000万円だった場合、500万円の差額が残ってしまいます。この状態では、金融機関が抵当権を外すことはまずありません。
では、どうすればよいのでしょうか？以下のような対応策があります。
①貯金で差額を補填する
もっともシンプルな方法は、自己資金で不足分を補うこと。先ほどの例でいえば、500万円を貯金から支払えれば、ローンを完済でき、売却も可能になります。
②他の金融機関から借り入れる
貯金を使用しても返済が難しい場合、別の金融機関から融資を受けて差額を補う方法もあります。ただし、すでにローン返済が滞っている場合は、審査が厳しくなる可能性が高いです。また、金利が高くなったり、返済期間が短くなるなど、条件が不利になることもあるため慎重な判断が必要です。
任意売却という選択肢
どうしてもローンを完済できないが家を手放したいという場合に検討したいのが「任意売却」です。任意売却とは、金融機関と話し合いのうえで抵当権を外し、ローン残債がある状態でも物件を売却する方法です。売却後も残ったローンを分割で返済していくことを条件に、金融機関が売却を認めてくれるケースがあります。
任意売却のメリット
競売よりも高く売れる可能性がある
競売にかけられると、物件は相場よりも大幅に安く売られてしまうことが多いです。一方、任意売却であれば通常の不動産取引と同じ手順で売却できるため、価格が大きく下がるリスクを抑えられます。
周囲に知られず売却できる
競売になると、物件の内覧や公告が行われるため、近隣に事情が知られてしまう可能性があります。任意売却なら、通常の売却と同じように進められるため、プライバシーを守りながら売却できます。
引越し費用の交渉も可能
金融機関との交渉次第では、売却代金の一部を引越し費用に充てることも可能です。生活再建の第一歩として、現実的な支援を受けられるのは大きなメリットです。
訳あり物件の任意売却は専門業者に相談を
事故物件や再建築不可物件などは、一般の買主から敬遠されやすく、売却までに時間がかかることもあります。そんなときは、専門の買取業者への相談を検討しましょう。専門の買取業者であれば、現状のまま買い取ってくれるケースも多く、スピーディーな現金化が可能です。買主を探す手間も省けるため、任意売却のハードルが一気に下がります。
まとめ
今回は任意売却について解説してきました。住宅ローンが残っているからといって、訳あり物件の売却を諦める必要はありません。金融機関との交渉や任意売却など、状況に応じた選択肢は複数あります。大切なのは、早めに行動を起こすことです。ローンの返済が厳しくなってきたと感じたら、まずは専門の不動産買取業者への相談をお勧めします。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
