不動産売却によって住民税の支払いは増えてしまう？控除や特例について解説！

不動産の売却により利益が発生した場合、その翌年に課される住民税額が増加する可能性があります。この利益は「譲渡所得」として扱われ、給与所得などの他の所得とは別に計算されます。譲渡所得に対する住民税の税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年以下の場合は9%、5年超の場合は5%が適用されます。例えば、譲渡所得が1,000万円の場合、所有期間が5年を超えていれば住民税額は50万円、5年以下であれば90万円となります。ただし、譲渡所得は単純な売却価格ではなく、取得費や売却にかかる諸経費、建物の減価償却費などを差し引いて算出されるため、売却価格が高くても必ずしも税負担が大きくなるとは限りません。このように、住民税の増加額を正確に把握するには、譲渡所得の正確な計算が不可欠です。以下では、譲渡所得の計算方法と、税負担を軽減するための特例制度について詳しく解説します。

譲渡所得は以下の式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
取得費には、購入価格だけでなく、取得時に支払った仲介手数料、印紙税、登録免許税などが含まれます。また、建物については経年劣化による価値の減少分、すなわち減価償却費を考慮する必要があります。具体例として、15年前に3,500万円で購入した木造一戸建てを4,000万円で売却し、譲渡費用が150万円、減価償却費が1,000万円とした場合、譲渡所得は以下の通りです。
譲渡所得=4,000万円−（3,500万円−1,000万円+150万円）=1,350万円
この譲渡所得に対して、所有期間が5年を超えているため、住民税率は5%が適用されます。結果として、住民税額は67.5万円となります。なお、住民税の納付は売却した翌年から始まり、確定申告時に納付方法を選択することになります。

不動産売却による住民税の負担は、一定の条件を満たすことで適用可能な特例制度を活用することで軽減できます。代表的な制度として、以下の2つが挙げられます。
①3,000万円特別控除
この制度は、居住用財産を売却する際に最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる特例です。例えば、譲渡所得が4,000万円の場合、この控除を適用すれば課税対象額は1,000万円にまで減少します。
適用条件は以下の通りです。
・売却する不動産が居住用であること
・売却が住まなくなってから3年以内であること
・売却前年、前々年に同制度を利用していないこと
・売却相手が親族などの特別関係者でないこと

②軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産の売却に対しては、軽減税率の特例も適用可能です。この制度では、譲渡所得のうち6,000万円までの部分に対して、住民税率が通常の5%から4%に引き下げられます。3,000万円特別控除と併用することで、さらに税負担を抑えることができます。

これらの特例制度は、要件を満たさなければ適用されません。特に3,000万円特別控除は、居住用財産であることや売却相手の関係性など、複数の条件をクリアする必要があります。
制度を適用するためには、事前に必要書類を準備し、売却のタイミングを慎重に検討することが重要です。例えば、引っ越し後3年以内に売却するという期限を意識することで、制度の適用漏れを防ぐことができます。制度の適用漏れは後から取り戻すことができないため、不安がある場合は早めに税理士や不動産業者などの専門家に相談することが推奨されます。

今回は不動産売却における住民税について解説してきました。不動産売却に伴う住民税の負担は、譲渡所得の正確な計算と、特例制度の適切な活用によって大きく変わります。税負担を最小限に抑えるためには、制度の内容と適用条件を正しく理解し、売却の計画段階から税務面を意識した対応が求められます。そのため、信頼できる専門の不動産買取業者への相談をお勧めします。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！