独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は共有名義の不動産売却で起こりうるトラブルについて解説します。
共有名義の不動産も自分の持分だけなら売却は自由
不動産を複数人で所有していると、「知らないうちに他の共有者が持分を売却していた…」なんて話も耳にします。そんなとき、「勝手に売れるなんてあり得るの？」と疑問を持つのは当然のこと。しかし、法律的にはそれが可能なのです。民法では、共有不動産の各共有者が「自分の持分だけ」を売却することは認められています。つまり、他の共有者の同意や通知なしに、自分の持分を第三者に売ることができるのです。ただし、これは「不動産全体の売却」とは異なります。共有名義の不動産は、あくまで全員の共有物。以下のように、行える行為には制限があります。
・変更行為（不動産の売却、建物の取り壊し）→共有者全員の合意
・管理行為（賃貸借契約の締結/解除、増築などのリフォーム）→共有持分の過半数行為
・保存行為（補修目的の工事、無権利者に対する明渡請求）→各共有者が単独で可能
一方、自分の「共有持分」は個人の財産とみなされるため、売却に関しては自由度が高いのです。
持分売却で起こりがちな3つのトラブル
持分の売却には思わぬトラブルがつきもの。事前にリスクを把握しておくことで、スムーズな取引につながります。
①他の共有者と話し合えなくなる
持分を売却すると、その不動産の名義からは外れることになります。結果として、今後の売却や管理に関して他の共有者と話し合う権利がなくなってしまいます。たとえば、後日その不動産が高値で売却されたとしても、すでに持分を手放していれば利益を受け取ることはできません。売却前に、他の共有者が不動産全体の売却に前向きかどうかを確認しておくことが重要です。
②売却がバレて関係が悪化する
法律上は自由に売却できるとはいえ、事前に何の相談もなく持分を売却すると、他の共有者との関係が悪化する可能性があります。「勝手に売られた」と感じた共有者が不信感を抱き、最悪の場合は絶縁に発展するケースも。円滑な関係を保つためにも、売却前に一言相談しておくのが賢明です。場合によっては、他の共有者が買い取ってくれることもあります。
③売却価格でもめる
持分を他の共有者に売却する場合、「価格交渉」がトラブルの火種になることがあります。売る側は高く売りたい、買う側は安く買いたい、この利害の衝突が契約不成立や関係悪化につながることも。こうした事態を避けるには、事前に適正価格を調べておくことがポイント。不動産買取業者に査定を依頼すれば、根拠ある価格提示ができ、交渉もスムーズに進みやすくなります。
共有者が持分を売却した場合の影響
もし他の共有者が第三者に持分を売却した場合、その購入者が新たな共有者として加わることになります。新たに共有名義に加わった購入者が不動産投資家である場合、買い取った持分割合に応じた賃料を請求してくるおそれがあります。また、購入者が物件の状態を確認しに来たり、居住者に対して様々な交渉を持ちかけたりといった目的のため、共有不動産の敷地内に無断で立ち入ってくる可能性があります。さらに厄介なのは、共有状態の解消を求めて「共有物分割請求訴訟」を起こされるケース。裁判になった場合、一般的には不動産を売却して現金化し、その後に持分割合に応じて分配する「換価分割」が選ばれる傾向があります。
まとめ
今回は共有名義の不動産売却について解説してきました。共有持分の売却は、法律上は可能であり、選択肢のひとつです。しかし、他の共有者との関係性や将来的な資産価値を考慮すると、慎重な判断が求められます。勝手な売却は揉め事になる可能性もあるため、他の共有名義の方と話し合い、信頼できる専門の不動産買取業者への相談をお勧めします。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
