独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は未登記の物件を所有・相続するリスクについて解説します。
未登記建物とは？
未登記建物とは法的に義務付けられている登記手続きをしていない建物のことを指します。
不動産登記法では、建物を所有してから1ヵ月以内に、建物の構造や種類など、表題登記と呼ばれる登録が必要であると定められていますが、築年数が古い建物のなかには未登記のまま使用されているものも多く存在しており、売却手続きや相続手続き、融資の申し込みなどの際に未登記建物だったことが判明するケースもあり、思わぬトラブルに発展するおそれもあります。なお、登記をしていなくても、自治体による現地調査で所有者を割り出されるため、固定資産税は毎年課税されてしまいます。また、自治体によっては登記されていない建物の存在を知らず、固定資産税の徴収ができておらず、発覚した時点で過去数年間分の税金がまとめて徴収される可能性があるので注意が必要です。
未登記のまままにしておくデメリット・リスク
未登記建物は、所有者が登記をしない限りずっと未登記のままになります。相続登記も2024年から義務化されており、相続を知った日から3年以内に相続登記をする必要があるので未登記のままにしておくデメリットやリスクなどを理解しておきましょう。
①罰則を受ける可能性がある
不動産を相続して正当な理由なく3年以内に登記しなかった場合は10万円以下の過料を科せられる可能性があります。また、相続登記の義務化される以前に相続した不動産においても相続登記を行っていない場合は、改正法の施行日から3年以内に相続登記する必要があります。それまで未登記だった建物を登記するための必要書類は紛失されていることも多く、改めて揃えるのも苦労することもあるでしょう。
②担保の価値が無く融資を受けることが難しい
融資を受けるためには不動産を担保にする必要がありますが、未登記建物のままでは、抵当権の設定が不可能なため、担保として認められず、融資を断られてしまいます。そのため、住宅ローンの融資を受けることが困難なため、現金で購入できる人に限られてしまい購入を出来る人も限られてしまいます。
④固定資産税の軽減措置を受けられない
登記手続きをしている場合、住宅用地によっては固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで減税されます。しかしながら、登記をしていない未登記建物の場合、受けられるはずの軽減措置が適用されず、通常より高い税金を支払っている可能性があるのです。
⑤建物の所有権を主張できない
建物を登記していないと実際にその建物に暮らしているなどの事実があっても所有権を主張できません。借地に建てた建物が未登記のままだと、土地の所有者に立ち退きを求められても対抗できません。
未登記建物を相続した場合にどうすればよいのか
未登記物件を相続してしまい活用する予定がないのであれば専門の買取業者に相談することを推奨します。一般的な不動産仲介業者に依頼すると売り主側で登記の手続きなどする必要がありますが、専門の不動産買取業者であれば手続きも含めて対応してもらえる場合があります。更に建物自体が老朽化していたり、立地条件が悪い場合も買取業者であれば売却できる可能性があるので一度相談をしてみましょう。
まとめ
今回は未登記物件におけるリスクについて解説してきました。個人で利用する場合は登記に関して専門家に相談してもらえれば良いですが、利用用途などが無い場合は専門の不動産買取業者への依頼も検討してみてください。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
