独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は所有している物件を再建築できる方法について解説します。しかしながら、再建築可能な物件にするのは非常に難しいので専門の買取業者等に相談することを推奨します。
再建築不可物件とは？
以下の点から建築基準法の規定から外れ、建て替えすることが出来ない土地を指します。
①道路に接する間口が2ｍ未満しかない
建築基準法の接道義務とは「建物の敷地は2ｍ以上、建築基準法で定められた道路に接していなければならない」とされている規定で、この基準を満たしていない場合は再建築不可となってしまいます。
②敷地が建築基準法上の道路に接していない
建物の敷地は幅4ｍ以上の建築基準法で定められた道路に接してる必要があり、上記の間口が2ｍ以上であってもこの規定を満たしていないと再建築不可物件となってしまいます。
③そもそも敷地が道路に接していない
袋地や旗竿地のような敷地では道路に接しない土地も接道義務を満たさないため、再建築不可物件となってしまいます。
再建築不可物件を再建築可能にする方法
再建築不可物件は一定の条件を満たすことで再建築が可能になる場合があります。
該当する物件が再建築不可物件に指定されてしまっている原因は建築基準法や都市計画法などの法律で定められた防災や安全上の理由になるため、これらの基準をクリアすることで再建築することが出来るようになります。
①道路の位置指定を申請する
土地と道路に接する間口が2ｍ以上であり、幅4ｍ以上の道路にも関わらず建築基準法上の道路として認められていない場合は道路の位置指定申請を行政にすることで、建築基準法上の道路としてみなされるようになる場合があります。この位置指定道路とは私人が築造した市道で特定行政庁がその位置を指定したもので、申請をするためには該当道路に接する住民全員から承諾を得る必要があります。
②43条但し書き申請を行う
建物の敷地は幅4ｍ以上の建築基準法で定められた道路に接してる必要があり、上記の間口が2ｍ以上であってもこの規定を満たしていないと再建築不可物件となってしまいます。
「43条但し書き」とは接道義務の例外的適用で、接道義務を満たせないと認めうる理由があるときに適用されます。接道義務を満たせず、近隣の土地の取得や位置指定道路の申請が難しい場合は「43条但し書き申請」を行うことで再建築することが可能になる場合があります。
43条但し書きの認定を受けるためには以下の3つの条件をクリアする必要があります。
・敷地の周囲に広い空地を有する
建築基準法施行規則第10条第3項の4に「周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること」と規定されおり、該当の土地周囲にこれがある場合、但し書きの許可が得られる可能性があります。
・地方自治体が交通上、安全上、防火及び衛生上支障がないと認める
敷地が空地と2メートル以上接していることや、消防署長より消火活動に支障がない旨の意見が得られること、側溝など雨水や排水を処理できることなどの諸条件が挙げられます。
・建築審査会の同意を得て許可している
都道府県や建築主事が置かれている市町村が設置している建築審査会にて審査を受け、許可を得る必要があることを指しています。
これらの但し書き申請の許可を得るためには建築新先の同意が必要となります。基本的にはその自治体の基準を満たせば許可が下りるようになっており、この自治体の基準を包括的同意基準と呼びます。一方で包括的同意基準は満たさない場合に個別に審査を受けて許可が下りることもあり、その際に用いられる基準を個別的同意基準と呼びます。個別的同意基準の場合は許可が下りないこともあるため、可能な限り、包括的同意基準を満たして許可を得るようにしましょう。
まとめ
今回の再建築不可物件を再建築できるようにする方法を解説してきました。基本的には個人で審査基準をクリアして申請することはやはり難しいと思いますので、専門の不動産買取業者への依頼も検討してみてください。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
