いわくつき物件でも売却可能！？高額で売却できる方法を解説！

いわくつき物件も当然ながら売却することは可能ですが、売買契約前に買主にいわくつきであることを告知しなければならない点については注意が必要になります。いわくの内容によっては事故物件に該当し、心理的瑕疵を抱えた土地や建物に該当することから告知を必ずしなければなりません。告知をしないで売却してしまうと、契約不適合責任を問われ、売却後に買主とトラブルになる可能性があります。また、事故物件となった場合、建物を解体したとしても、土地を売却する際の告知義務がなくなることはありません。建物を解体したとしても事故物件である事実が消えることはなく、買主の購入意思に影響を及ぼすことに変わりはないからです。解体しても告知が必要な事故物件であることに変わりがなく、売却できない可能性もあることを考慮すると高額な解体費用をかけて安易に建物を解体してはいけません。

告知義務が生じるか否かは国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で定められています。ガイドラインではどのようなシーンであれば、いわくつき物件として告知が必須になるかも記載されており、下記のように分類されています。
殺人・自殺・孤独死は告知が必須
殺人・自殺・孤独死など、不審死が起きた物件は告知が必須になります。ただし、孤独死に関しては亡くなった際の状況によっても告知の要否が分かれることになります。ガイドラインでは、死後何日以上経過していれば告知義務が発生するといった明確な日数は決められておらず、特殊清掃を行ったか否かで判断されます。遺体の発見が遅れて腐敗を起こし、物件にシミや匂いが染み付いてしまい、特殊清掃が必要となる場合においては心理的瑕疵・物理的瑕疵に該当してしまうため告知が必要となります。しかしながら、孤独死であっても、息を引き取ってから直ぐに見つかることができ、遺体の損傷が少く特殊清掃が必要でなければ、告知の対象ではないと考えられます。これ以外にも、社会的影響が大きな事件や買主から心理的瑕疵の有無を問われた場合は告知が必須になります。

病死や自然死は告知が不要
人の死が生じた物件であっても、病死や自然死であれば告知は不要となります。また、日常生活で起こりうる不慮の事故での死亡であれば、契約の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられ、買主へ告知する必要がありません。ただし、ガイドラインの内容に過ぎず、法的制約はないため、病死や自然死でも噂を聞きつけた買主が毛約不適合責任やクレームを言ってくる可能性は十分にありますので、契約後のトラブルを避けたいのであれば、病死や自然死だとしても告知しておくほうが良いかもしれません。

いわくつきの物件を売却したいのであれば専門の買取業者に依頼をしましょう。不動産仲介業者を通じて一般の買主に売却をしようとすると買主がいわく物件についてどう考えるかで売却額が大きく変わってしまいます。基本的にいわくつき物件は売却額が下がる傾向にありますが同条件での通常物件と比較してどの程度安くなるか一概に言えず、都心の駅近物件であれば、いわくつき物件であっても住みたいという需要が見込まれるため、それほど土地価格の下落はしないですが地方のいわくつき物件は大きく価値が下落することが多いです。
しかし、専門の買取業者に依頼することで都心のいわくつき物件は当然ながら、地方にあるいわくつき物件も買取してもらえる可能性が十分にあります。また、専門の買取業者へ依頼することで早く現金化することも出来るため、是非専門の買取業者に売却することも検討しましょう。専門の買取業者であれば一般の買主が現れるのを待つことなく、買取業者が不動産を直接買取りするので、なかなか売却できない物件においても買い取ってもらえる可能性があります。

今回の記事ではいわくつき物件ついて説明してきました。いわくつき物件は心理的瑕疵を抱えている以上不動産仲介業者を使用して一般の買主を見つけることが難しい物件になります。しかしながら、弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！