独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は広い敷延と呼ばれる土地の売却方法を解説します。
敷延（路地敷）とは？
敷延とは敷地延長の略称となり、路地敷や路地状敷地と呼ばれる場合もあります。また、敷延は道路に面していない袋地から公道へ伸ばしたように細長い敷地のつけられた土地のことを指し、その形状が旗竿状になっていることから旗竿地とも呼ばれています。土地に建物を建てるためには、道路に一定の幅（一般的に2m以上）で接している必要があり、敷延は接道義務を果たすために道路に面する部分を狭く、奥に広い敷地を持つ形状になっています。
敷延（路地敷）は再建築が出来ないの？
敷延・路地敷は特殊な形状から建築基準法を満たせず、再建築できない場合があります。建築基準法を満たしていない敷延を建て替える方法はいくつかありますが、再建築や大規模なリフォームをしたい場合は隣接している土地の所有者に相談して土地の一部を売ってもらうなど面倒な交渉や手続きをする必要があります。
敷延（路地敷）における規制
敷延（路地敷）においては前述した「建築物を建てる際に道路に2m以上接していなければならない」という制限以外にも各自治体や地域によっては建築を規制する条例が別途定められていることもあります。具体的な例として東京都で定められている制限を下記に紹介します。
①路地状部分の長さと幅員による制限
・路地状部分の長さ20m以下のものは、路地状部分の幅員が2m以上
・路地状部分の長さ20mを超えるものは、路地状部分の幅員が3m以上
耐火建築物および準耐火建築物以外の建築物で延べ面積200㎡を超えるものに対しては、「上記2mは3mに、3mは4mとする」と定められています。
②大規模建築物や特殊建築物における制限
・路地状敷地で路地状部分の幅員が4m未満のものには、階数（主要構造部が耐火構造の地階を除く。）が3（耐火建築物、準耐火建築物または令第136条の2に定める技術的基準に適合する建築物の場合は、4）以上の建築物を建築してはならない。
・特殊建築物は、路地状部分のみによって道路に接する敷地に建築してはならない。ただし、次に掲げる建築物については、この限りでない。
上記は東京都での一例になりますが自身が住んでいる地域によってもこのような制限が設けられている場合があります。特に倉庫やアパートといった大きな建築物を所有されている場合は通常の戸建てよりも規制が厳しい場合があるので注意しましょう。
敷延にある再建築不可物件は売却できるの？
再建築するための交渉や手続きが面倒だからといって所有し続けると建物が老朽化しても建て替えられないなど大きなリスクがあります。何もせず所有だけを続けていると建物の資産価値も下がっていく一方のため売却を検討しましょう。不動産仲介業者では一般の買主が現れるまで売却することが出来ませんが、専門の買取り業者であれば直接売却することが可能になります。戸建ては当然ながら、不動産仲介業者では扱うことが難しい敷延（路地敷）、旗竿地といった土地に建てられている倉庫やアパートなどの大きな建築物においても買取りできる場合がありますので、まずは専門の買取り業者に相談だけでもしてみることを検討してはいかがでしょうか。
まとめ
今回の記事ではリースバックについて解説してきました。敷延（路上敷）について解説してきました。敷延以外にも路地敷や路地常識地、旗竿地など様々な呼ばれ方をしていますが基本的には同じ形状の土地をさします。各自治体の規制などもあり、再建築不可の土地になっている場合が多いので建て替えることが出来ない場合は専門の買取り業者に売却を検討してみてはいかがでしょうか。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
