独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は不動産における定借縛り無しのリースバックについて解説します。
リースバックとは？
リースバックとは所有している不動産を第三者に売却し、リース契約を締結することで引き続き利用できる手法のことです。不動産におけるリースバックは自宅を売却して現金を入手しながら、売却後は賃料を支払うことで、引き続き住むことが出来る仕組みになります。
リースバックにおける定期借家契約と普通借家契約の違いはとは？
①定期借家契約とは
定期借家契約は予め定められた契約期間での賃貸借契約です。契約期間が満了すると借主は退去しなければなりません。定期借家契約の特徴は契約の更新がなく、物件に住める期間が決まっていることです。貸主と借主の双方の合意があれば、期間満了時に再契約を行うことも可能です。再契約が認められると、期間満了後も継続して住み続けることができます。短期間での契約が可能になり、通常の家賃よりも安く済める傾向がありますが、借主としては退去日が決まっているため次の引っ越し先を検討しておく必要があります。定期借家契約は貸主側が次の売却予定を立てやすくなるため、リースバックにおいては一般的な契約形態となります。
②普通借家契約とは
普通借家契約は賃貸で住む際に用いられる一般的な賃貸借契約です。通常の契約期間は1年以上、2年単位などで設定されます。期間満了の際は借主側の意思のみで契約の更新が可能です。貸主側は正当な理由がない限りは更新を拒否することができません。普通借家契約の特徴は借主の権利が強く、契約の更新に関しても借主の希望が優先されることです。自分の意思で賃貸期間を延長できるので、リースバック後も物件に長く住み続けることが出来ます。
リースバックする際は普通借家契約と定期借家契約どっちが良いの？
結論として長く住み続けることを想定する場合はリースバック時に普通借家契約を締結することを推奨します。定借縛り無しの普通借家契約であれば、借主側の権利が強く、借主の意思があれば契約を延長することが出来ます。今の家には住み続けたいが現金化するためリースバックをするなどの理由や引っ越しする可能性はあるがいつになるか分からないという理由であれば、定期借家契約ではなく、普通借家契約で締結すべきでしょう。
戸建てでもリースバックは利用できるの？
マンションだけでなく戸建てであってもリースバックを利用することは可能です。不動産仲介業者を利用して売却する場合は立地や築年数などに影響されるため、築年数の経過した古い物件は売却までに時間がかかり、売却できない期間も固定資産税や都市計画税などの税金、火災保険、住宅の修繕や設備の交換などにコストがかかります。しかし戸建ての場合、建物だけのマンションとは違って土地が資産に加わるため、より有利にリースバックを利用できる可能性があります。また、将来的に不動産価値が低下するリスクが高い戸建ての場合は不動産の資産価値の観点からリースバックに適しているという場合もあります。
リースバック会社を選ぶべきポイント
長く住むために確実な方法は前述した通り、定借縛り無しの普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶことです。リースバックを扱う会社は数多くありますが、賃貸借契約の方法は各会社で異なります。普通借家契約と定期借家契約の両方に対応している会社もあれば、定期借家契約のみを扱う会社も多くありますので普通借家契約が可能か否かという点においても着目してリースバック会社を選びましょう。
まとめ
今回の記事ではリースバックについて解説してきました。リースバック後にどの程度の期間、住み続けるかによって適した契約形態が変わります。ある程度の期間住み続けることを想定している場合は定借縛り無しの契約が必要となるため、リースバック会社を選ぶ際に検討するポイントになるでしょう。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
