独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第108回目は「住宅ローンが苦しいと感じたらどうするか？」です。
実は今、日本では物価高や金利上昇の局面を迎え、住宅ローンの返済に悩む家庭が急増しています。特に、超低金利の時期に変動金利で住宅ローンを組んだり、不測の事態が起こり家庭経済が悪化したりすれば、予想以上の負担が押し寄せてくるケースがあります。「自宅購入当時は問題なく返済できると思っていたのに、最近月々の支払いが苦しくなってきた…」と感じながらも、「今はまだ何とか払えているから」と見て見ぬふりをしていませんか？ただ、このまま放置してしまえば、最悪は「競売」で自宅を手放すことになるかもしれません！
今回の記事では、住宅ローンが苦しいと感じている人に向けて、「物価高・金利上昇局面の生き残り戦略！」と銘打って、原因の整理から解決に向けた現実的な対処法と、競売を回避するための選択肢について、分かりやすく解説していきます。ぜひ最後まで読んでいってくださいね！
住宅ローンが「苦しい！」と感じる背景とは？
なぜ今これほどまでに多くの人が、住宅ローンの返済が「苦しい！」と感じるのか、その背景には、次のような理由があります。
①身の丈に合わない「過大ローン」がリスクになる
まず、低金利時代に「住宅ローンを組むなら今！」と高額な自宅物件を購入した人が多くいます。住宅メーカーは「銀行が貸してくれるのだから問題ない」と勧め、金融機関も「返済能力に問題がなければ融資します」というスタンスです。
しかし、そこに「家計に余裕があるか」という視点はありません。実際は、「生活費を削ってようやく返せるギリギリの計画でローンを組んでしまっている」ケースも少なくないのです。こうした身の丈に合わない「過大ローン」は、想定外の変化に非常に弱く大きなリスクとなり得ます。
②物価高による家計を圧迫する
そんな中、多くの家庭を直撃しているのが物価高です。食費、光熱費、日用品などの値上げが続いています。それに伴って収入が上がれば問題はないのですが、賃金を払う企業側もコスト増に苦しみ給料を上げることができないため、賃金の上昇はなかなか追いついていません。
その結果、手取り収入が変わらないまま支出だけが増え、当然ながら住宅ローン返済に回すはずだったお金を圧迫することになります。
③金利の上昇がじわじわ効いてくる
さらには、変動金利でローンを組んだ人にとって、いま一番気がかりなのが金利の動向です。日本では長年続いた超低金利政策が見直され始めており、金融機関によっては実際に金利の引き上げが始まっています。
「たった0.5％の上昇でも、月1万円以上の返済増になることもある」という事実を知らずにいると、いつの間にか家計は火の車ということにもなりかねません。
「何とかなる…」は危険！ローン滞納者がやりがちな行動とは？
そして今、そんな限界ギリギリの家計が、物価上昇や金利上昇によって破綻寸前になっているのかもしれません。もし、住宅ローンの支払いが苦しくなったのであれば、本来は冷静に対処するべきでしょう。でも現実には、誤った行動をしてしまう人は少なくありません！
ローン滞納者がやりがちな行動には以下のようなものがあります。
・金融機関から督促状や電話を無視してしまう
・消費者金融やクレジットカードのリボ払いで一時的にしのぐ
・家族や職場に知られたくないという理由で誰にも相談しない
・ネット上にある断片的な匿名の情報を集めて混乱する
・「何とかなるだろう」と根拠のない楽観視や思考停止を続ける
これらは、いずれも「事態をさらに悪化させるだけの行動」です。放置すればするほど、競売や差し押さえのリスクは高まり、選べる選択肢は減っていってしまいます。刻々と状況は変わっていくのが現実です。 最悪の事態である競売に至るまでには、それほど時間はかかりません。そもそも「競売」とは、「住宅ローン返済が一定期間滞った際に、金融機関（債権者）が裁判所を通じて、強制的に不動産を売却する法的手続き」のことです。
金融機関からすれば、ローン返済をしないコトは契約違反です。競売によって裁判所の判断で所有者さんの意思に関係なく、自宅が売りに出されます。競売情報はインターネットなどで公開される上、落札されれば強制退去を求められ、心理的負担も大きいのが特徴です。
しかも、売却価格は市場価格の5〜7割に落ち込むことが多く、売却後に多額の残債が残るケースも少なくありません！
滞納から競売までの流れと期間は以下です。
・滞納1〜2ヶ月：金融機関からの督促状・催促の電話が届く
・3ヶ月滞納：分割払いの権利を失い残額を一括請求をされる（期限の利益の喪失）
・4〜5ヶ月以降：裁判所に競売申立てがなされ競売手続きが開始される
・6〜12ヶ月以内：競売が実施され、落札・退去・強制執行へ進む
住宅ローンが苦しい時の物価高・金利上昇局面の生き残り戦略とは？
このように、「競売」の時間的猶予は実に短く、放置すればあっという間に手続きが進んでしまいます。だからこそ、すぐに行動することが重要です。
では、「どうすれば競売を避け、生活を立て直すことができるのか？」それは、以下のような現実的なステップを踏むことで、状況の改善を図ることが可能です。
①家計の見直しをする
はじめに取り組むべきは、家計全体の収支バランスを見直すことです。どんぶり勘定では、どこを削ればいいのか判断できないでしょう。家計は、家賃・保険料・通信費といった固定費、食費・光熱費・日用品などの変動費、冠婚葬祭や家電の買い替えなどの特別支出で成り立っています。
特に、固定費の見直しは、削減効果が持続するためインパクトが大きいです。通信SIMへの変更、不要なサブスクの解約、生命保険の見直し、などをすることで、月1〜3万円の支出削減につながることがあります。
②金融機関への相談をする
つぎに、住宅ローンの返済が厳しくなったと感じたら、「返済に遅れが出る前に」まずは金融機関へ相談してみてください。金融機関にとっても、返済の意思がある人には柔軟に対応したいという意向があるため、「リスケジュール（返済条件の見直し）」に応じてくれることがあります。
・返済期間の延長（＝月々の支払額を減らす）
・元金据え置き期間の設定（一定期間、利息だけを支払う）
・ボーナス払いの取り止めや減額
それによって一時的に返済の負担を軽くし、生活再建の時間を稼ぐことができます。
③借り換えの検討と公的支援を理解する
そして、金融機関への相談とあわせて、住宅ローンの借り換えも検討する価値があります。より低金利のローンに切り替えることで、毎月の返済額を減らす手段です。たとえば、1.5％の金利で借りていたローンを1.0％に借り換えると、月々数千円〜1万円以上の差が出ることもあります。
また、民間の制度以外にも、次のような公的支援や相談窓口があります。
・法テラス：法律相談や債務整理支援（所得制限あり）
・市区町村の生活再建支援窓口：生活困窮者への融資や相談
・住宅金融支援機構：返済特例制度などを提供
状況に応じて、これらの制度も積極的に活用しましょう。
④自宅不動産の市場価値を確認する
さらに、不動産を売却する・しないに関わらず、自宅の市場価値を客観的に知ることが大切です。中でも一番簡単なのは、不動産紹介サイトで「同程度の条件の物件がいくらで売りに出されているのか？」を確認する方法です。
もしくは、不動産一括査定サービスによって複数社に机上査定をしてもらいます。必要に応じて訪問査定を実施すれば、精度を上げることができます。重要なのは「現在の残債と査定価格を比較し、オーバーローンになっていないかを確認する」ことです。仮にローン残高よりも高く売れるなら、安心材料になります。
⑤売却も視野に入れる
最後に、住宅ローン返済に限界を感じ家計を立て直す見込みが立たないとき、「住まいを手放す」という選択肢を持つことです。売却も視野に入れるからといって、けっして「諦め」ではなく将来を守るための前向きな一手とも言えます。
大切なのは、「家を失う」ことばかりに囚われるより、生活が破綻する前に売却し再出発も意識するコトです。日々の生活の中で、以下のようなサインはありませんか？
・返済のために他の借金に手を出している
・「次のボーナスが出なければもう払えないのではないか？」と不安な状態
・家族との関係がローン問題でぎくしゃくし始めている
売却を判断するタイミングは「まだ何とかなる今」かもしれません。
オーバーローンと任意売却！
その上でもし「オーバーローン」だったとき…、つまり、自宅の売却価格よりも住宅ローンの残債のほうが多い場合は、一般的な不動産仲介による売却は困難になります。売却額でローンの完済ができない以上、抵当権（担保）が外れず売買が成立しないためです。それは、他の資産（預貯金など）から補填できない「債務超過」であれば、なおさらです。
その状態にあっても「任意売却」なら、「ローン残債が残るとされても、金融機関（債権者）の同意を得て自宅を売却できる方法」です。競売と異なり、以下のような点が特徴となります。
・市場価格に近い価格で売却できる（競売より高額）
・売却後の残債についても分割返済など交渉の余地がある
・引越し費用の支援や、退去時期の調整が可能
・周りに知られにくく、精神的ダメージを最小限にできる
ただ、任意売却には注意点もあります。それは、
・競売開始前であることが前提条件
・債権者との交渉が必須である
・税金の滞納があると手続きに手間がかかる
といった不動産の素人では難しいケースがあります。
とは言え近年は金融機関も、「競売で売却するコトで損するより、任意売却で少しでも多く回収したい」と考えているため、任意売却に応じる姿勢は年々強まっています。そのため、不動産の知識のある専門家に相談すれば、比較的スムーズに進む可能性も高いと言えます。
「任意売却する！」ときの選択肢とは？
ここまでの対策を知って、「じゃあ、誰に売却相談すれば、安心して任意売却ができるのか？」と悩む方も多いでしょう。
通常、不動産を相場通りの価格で売却するには、仲介が適しています。先述したような抵当権の問題があるものの、仲介による任意売却ができないワケではありません。ただし…、
・期限が迫る中にあって、売却先が見つかるまで時間がかかる
・内覧対応や広告といった手間が必要になり、心理的負担も大きい
・買い手との価格や条件の交渉が必要になる
こうした煩雑さがあるため、冷静に対処を求められつつ「期限までに確実に売り切りたい」という状況下では、不向きなケースもあります。
一方で、相場よりも売却価格が低くなることを飲み込めれば、不動産買取によって任意売却するメリットは多くあります。
・手続きがスピーディで、最短1〜2週間で現金化可能
・債権者との調整や交渉も業者が代行してくれる
・不要な修繕やリフォーム不要で、「現状のまま」で買い取ってもらえる
・直接取引で確実に売却できるため、ローン問題に終止符が打てる
・自宅に住み続けたい人には「リースバック（売却後に賃貸契約する）」も選べる
つまり、不動産買取業者さんに相談することは、「競売を避け生活を立て直すためのパートナー」を得ることに他なりません。
ひとつ注意点を挙げるとすれば、競売までの期限を意識しながら任意売却を進めるとなれば、気の焦りから「悪徳業者に足元をすくわれる可能性がある！」コトです。それを回避するためには、
・実績や口コミを参考にする
・複数社に相見積もりを取り、比較検討する
・「秘密厳守」「無料相談」「交渉の代行」などの対応をしているか
といったポイントを確認してください。
ぜひ、急ぐ中でも慎重に、信頼できる不動産買取業者さんに依頼をしてみてください。
まとめ
今回の記事では、住宅ローンが苦しいと感じている人に向けて、原因の整理から解決に向けた現実的な対処法と、競売を回避するための選択肢について、分かりやすく解説していきました。
今多くの人が、住宅ローンの返済が「苦しい！」と感じる背景には、次のような理由があります。
①身の丈に合わない「過大ローン」がリスクになる
②物価高による家計を圧迫する
③金利の上昇がじわじわ効いてくる
物価上昇や金利上昇によって住宅ローンの支払いが苦しくなったのであれば、本来は冷静に対処するべきでしょう。しかし、ローン滞納者は「督促を無視・他の借金で一時的にしのぐ・誰にも相談しない・ネット上の匿名情報で混乱・根拠のない楽観視」という、「何とかなるだろう」と思考停止の行動をしがちです。
いずれも「事態をさらに悪化させるだけの行動」であり、放置で選べる選択肢は減っていき、最悪の事態である「競売（債権者が裁判所を通じ強制的に不動産を売却する）」に至るまでには、それほど時間はかかりません。
競売によって落札されれば、強制退去を求められ心理的負担も大きく、売却価格は市場価格の5〜7割で、多額の残債が残るケースも少なくありません！まして、滞納から競売・強制退去には6〜12ヶ月程度で時間的猶予はありません。
では、どうすれば競売を避け、状況の改善を図ることができるのか？
①家計の見直しをする
②金融機関への相談をする
③借り換えの検討と公的支援を理解する
④自宅不動産の市場価値を確認する
⑤売却も視野に入れる
もし「オーバーローン（借入額が物件評価額より高い）」で、自宅の売却価格よりも住宅ローンの残債のほうが多い場合であっても、「任意売却」なら、金融機関（債権者）の同意を得ることで「競売より高額売却・残債の分割返済の余地・売却後の支援や退去時期の調整・精神的ダメージを最小限」にするコトができます。
ただ、任意売却には注意点もあり、「競売開始前が前提条件・債権者との交渉必須・税滞納があると手間がかかる」といった場合、難しいケースがあります。
とは言え近年は金融機関も、「競売よりも任意売却で少しでも多く回収したい」と考え任意売却に応じる姿勢は年々強めているため、不動産の知識のある専門家に相談すれば、比較的スムーズに進む可能性があります。
では、誰に売却相談すれば、安心して任意売却ができるのか？
通常、不動産を相場通りの価格で売却するには仲介が適していますが、時間や手間といった煩雑さがあるため、「期限までに確実に売り切りたい」という状況下では、不向きです。
一方で、相場よりも売却価格が低くなることを飲み込めれば、不動産買取によって任意売却するメリットは多くあります。
・最短1〜2週間で現金化可能
・調整や交渉も代行してくれる
・「現状のまま」で買い取ってもらえる
・直接取引で確実に売却できる
・「リースバック（売却後に賃貸契約する）」も選べる
ただ、気の焦りから「悪徳業者に足元をすくわれる可能性がある！」コトがあります。それを回避するためには、「実績や口コミを参考・複数社に相見積もり・秘密厳守や交渉の代行」などの対応をしているかといったポイントを確認。
私たちエスエイアシストも不動産買取業者のひとつです。入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。ぜひ他社さんと比較して頂ければと思います。難しい物件をお持ちでお困りの方は、一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
