独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第101回目は「線路沿いの家の売却」です。
電車の通過音や踏切の警報音は生活の快適さに影響を与えやすいものです。もし、線路沿いの家の売却を考えているなら、買主さんに線路沿い特有の騒音・振動について正直に告知をすることが大切になります。「契約後にクレームやトラブルへと発展！？」なんてことにならないよう、買主さんからの信頼を得ることが安心取引のコツになります。
今回の記事では、線路沿い物件の売却で押さえておきたい問題点や法規制のポイント、そして買主さんの信頼を得るためのヒントを分かりやすくまとめました。最後には、仲介と不動産買取の違いやメリットもご紹介しますので、ぜひ最後までチェックしてみてください。
線路沿いの家にはどんな利点と問題点がある？
はじめに、線路沿いの家ならではの利点と問題点を整理してみましょう。どうしても悪いイメージが先行しがちですが、それなりのメリットがあるのも事実です。
線路沿いの家の利点は以下のようなものがあります。
①駅近な物件が多い
まず、線路沿いの家の中には、駅近な物件が多くあります。通勤や通学が便利なのはもちろん、買い物や医療機関へのアクセスも楽です。特に忙しい朝は、駅まで歩く時間が短いほどストレスを感じにくいものになります。買主さんによっては「駅近なら騒音は妥協できる」という方もいるでしょう。
②賃貸需要は高い
そういった物件なのであれば、将来的に賃貸に出す可能性がある場合、比較的空室リスクが低いといわれます。サラリーマンや学生が多いエリアでは特に需要が高いため、投資用物件としての魅力をアピールしやすいでしょう。
③生活利便性が良い
加えて、駅の周辺にはスーパーや飲食店、銀行などの日常生活に必要な施設が集まっていることが少なくありません。線路沿いの家は「暮らしがコンパクトにまとまる」という点で大きなアドバンテージを持っています。
④日当たりや風通しが良いケースが多い
さらに、建物の一面が線路によって視界が開けているため、方角によっては日当たりが良いケースや風通しは良い傾向にあります。
とは言えその反面、線路沿いの家は以下のような問題を抱えています。
①騒音・振動のストレスがある
ひとつに、電車の通過音や踏切の警報音が気になりやすく、ときには建物自体が揺れる場合もあります。それらはストレスになります。それは特に深夜や早朝に運行がある路線では、睡眠の妨げになるかもしれません。
②プライバシーの確保に懸念あり
また、建物と線路の位置関係によっては、電車の車両から室内が見えやすいという懸念があります。これに加えて、線路に面した道路は人通りも多く、目線が気になるケースもあるかもしれません。
③鉄粉や粉じんで建物が汚れやすい
そして、線路沿いを走る電車や貨物列車のブレーキダストなどが原因で、鉄粉や粉じんが付着しやすい場合があります。とくに金属部分やベランダ、外壁などに錆びや汚れが発生しやすく、定期的な掃除やメンテナンスが必要になります。このような手間を嫌がる買主さんもいるため、売却時には注意が必要です。
④資産価値が低く見られる
そして、一般的に線路沿いの家は査定価格がやや下がる傾向があります。ただし、駅までの距離や周辺の環境によっては、思ったほどマイナスにならない場合もあるため、実際に不動産のプロの査定を受けてみることが大切です。
押さえるべき法規制と告知が大切な理由！
そんな線路沿いの家の不動産売却を考えたとき、売却するうえで欠かせない法規制でのポイントと、なぜ買主への告知が大切なのかについて詳しく解説します。
①騒音規制法
まず、主に工場や事業所の騒音を主な対象とした「騒音規制法（昭和44年施行）」があります。これには、生活環境を保全するために必要な措置が定められ、鉄道騒音については直接的な規制はありませんが、一定の範囲で考慮しなくてはなりません。参考として、環境基準は昼間の等価騒音レベルが60dB（デシベル）以下、夜間が55dB以下と定められています。
②各自治体の独自条例
また、各自治体によって鉄道騒音に対する独自の騒音条例が存在します。
・地域の実情に合わせた騒音規制
・騒音規制法を補完した形や、対象外の施設や作業内容まで規制を拡大
・同法よりも厳しい基準値を設定する場合もある
といった規制を強める一方で、「線路沿いの家に対して防音工事の補助金を出す」「騒音測定の依頼に対応する」など、支援的な施策を採用していることもあります。これらの詳細は自治体ごとに確認が必要です。
③重要事項説明と告知義務
さらに、不動産売買の契約前には、宅地建物取引士さんによる重要事項説明を行います。この書類・説明の中で、線路沿いの家での騒音・振動についての情報が、告知すべき重要事項に該当する可能性があります。その告知義務を果たさず、買主さんが「こんなに音がするとは思わなかった…」と感じれば、契約不適合責任（隠れた瑕疵に対する民法上の責任）を問われることになります。
告知が大切な理由は、騒音や振動の状況を適切に告げることで、買主さんとの信頼関係を構築し、契約後のクレームや損害賠償請求といった将来的なトラブルを防ぐためにも重要です。
買主の信頼を得ることが安心取引のコツ！
これまでに触れたように、線路沿いの家を売却する際には騒音・振動をはじめとした情報を正直に告知する必要があります。その上で、より買主さんの信頼を得るための工夫をすることが、安心の不動産取引のコツになります。
①騒音・振動の程度を伝える
そのためには、具体的な数値を交えて時間帯による違いなどについて、正確に説明することが大切です。例えば、「昼間は60dB前後、夜間は50dB程度」のようにデシベルを測定した結果や、「朝の時間帯は一時間に約何本の電車が通過」など、具体的に提示します。
また、振動に関しても「電車が通過すると窓ガラスが少し揺れる」「意識を集中すれば床に振動を感じる」など、率直な感想を添えてあげるとリアリティが伝わりやすいです。
②物件の利点を強調する
そして、ネガティブな点ばかりではなく、駅までのアクセスのしやすさや、周辺施設の利便性・充実度など、線路沿いの家という物件の利点を強調して説明します。特に、買主さんの趣味嗜好に沿ったアピールができるようにします。
例えば、「音は多少気になるものの、日常の利便性はとても高い」「小雨なら傘なしでも駅に向かえる」などといった具合に、メリットを分かりやすく伝えることで購入意欲を高められる可能性があります。
③可能な対策を提案する
さらに、遮音カーテンの使用感・値段などの実生活における体験談、自治体の助成制度や簡易的なリフォーム（二重窓や遮音材など）の事例といった、可能な防音対策を提案することも大切です。
過去に行った対策やその効果についても説明し、「対策すれば改善できる」という具体的イメージを与えられれば、買主さんの不安を和らげることができるでしょう。
線路沿いの家を売却する方法とは？
最後に、線路沿いの家を実際に売却するときの具体的な方法について。大きく分けると「不動産仲介で売り出す方法」と「不動産買取業者に直接売却する方法」です。それぞれの特徴を踏まえ、どちらが自分に合っているか検討します。
仲介で売却する際は、不動産仲介業者さんを通じて一般市場で売り出し、買主さんを探すことになります。それには、物件の状態や自身の希望に応じて以下の２つの方法があります。
①現況のまま売却する！
ひとつに、大規模なリフォーム工事などを行わずに、線路沿いの家を現況のまま売却します。
メリット：
・リフォームや防音工事の費用をかけずに済む
・買主に内覧で実際の騒音や振動を体験してもらえる
デメリット：
・内覧段階で敬遠され売却期間が長引きやすい
・（購入後のリフォームが前提に）値下げ交渉を受ける可能性が高まる
②リフォームして売却する！
つぎに、費用をかけて防音対策工事を施してから売り出す方法です。
メリット：
・防音リフォームや二重窓の設置で騒音レベルを下げ、物件の印象を改善できる
・対策済み物件として売り出せば、比較的高めの査定価格が期待できる
デメリット：
・リフォーム費用を回収できない（価格が上乗せできない）ケースがある
・工事期間がかかり、売り出し時期が遅れる可能性
一方、不動産買取は仲介を通さずに直接買取業者さんに売却する方法です。
不動産買取を利用するメリットは以下。
・買主探しや何度も行う内覧が不要で、短期間で売却・現金化できる
・買取業者がリスクを織り込んで査定するので、告知や騒音説明の負担が少ない
・直接取引で確実に売却でき、その後の契約不適合責任のリスクが低い
ただし、仲介よりも査定額が低めになる傾向があることは認識してください。もし「とにかく早く現金化したい」「売却時のやり取りを最小限にしたい」という希望が強い場合、買取の選択肢を検討する余地は十分にあります。
まとめ
今回の記事では、線路沿い物件の売却で押さえておきたい問題点や法規制のポイント、そして買主さんの信頼を得るためのヒントをお伝えしてきました。
線路沿いの家の利点は以下のようなものがあります。
①駅近な物件が多い
②賃貸需要は高い
③生活利便性が良い
④日当たりや風通しが良いケースが多い
とは言えその反面、線路沿いの家は以下のような問題を抱えています。
①騒音・振動のストレスがある
②プライバシーの確保に懸念あり
③鉄粉や粉じんで建物が汚れやすい
④資産価値が低く見られる
そんな線路沿いの家の不動産売却での法規制のポイントと、買主への告知が大切な理由について。
①騒音規制法：環境基準として、昼間の等価騒音レベルが60dB（デシベル）以下、夜間が55dB以下と定める
②各自治体の独自条例：地域の実情に合わせた騒音規制を強める一方で、支援的な施策を採用していることもあり
③重要事項説明と告知義務：騒音・振動の情報は重要事項に該当し、告知義務を果たさない場合、契約不適合責任を問われることがあり、適切に告知することで買主との信頼関係を構築し、将来的なトラブルを防ぐことができる
その上で、より買主さんの信頼を得るための安心の不動産取引のコツは以下。
①騒音・振動の程度を具体的に伝える
②ネガティブな点ばかりではなく物件の利点を強調する
③実生活における体験談、自治体の助成制度や簡易的なリフォームの事例といった可能な対策を提案する
最後に、線路沿いの家を実際に売却するときの具体的な方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」です。
仲介は不動産仲介業者さんを通じて一般市場で売り出します。
①大規模なリフォーム工事などを行わずに現況のまま売却
メリット：リフォームや防音工事の費用をかけずに済む・買主に内覧で実際の騒音や振動を体験してもらえる
デメリット：内覧段階で敬遠され売却期間が長引きやすい・値下げ交渉を受ける可能性が高まる
②費用をかけてリフォームして売却
メリット：防音リフォームで騒音レベルを下げ物件の印象を改善・対策済み物件として比較的高めの査定価格が期待できる
デメリット：リフォーム費用を回収できないケースがある・工事により売り出し時期が遅れる可能性
一方、買取は仲介を通さずに直接買取業者さんに売却する方法です。
メリット：短期間で売却できる・告知や騒音説明の負担が少ない・直接取引で確実に売却でき契約不適合責任のリスクが低い
デメリット：仲介よりも査定額が低めになる傾向
もし「とにかく早く現金化したい」「売却時のやり取りを最小限にしたい」という希望が強い場合検討する余地は十分にあります。
私たちエスエイアシストも不動産買取業者のひとつです。入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。ぜひ他社さんと比較して頂ければと思います。難しい物件をお持ちでお困りの方は、一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
