独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は不動産におけるリースバックについて解説します。
リースバックとは？
リースバックとは所有している不動産を第三者に売却し、リース契約を締結することで引き続き利用できる手法のことです。不動産におけるリースバックは自宅を売却して現金を入手しながら、売却後は賃料を支払うことで、引き続き住むことが出来る仕組みになります。通常の売却をする場合は自宅を明け渡し、新しい住居を探して引っ越しをする必要があります。引き渡しをする場合は引っ越しの準備期間も考慮しなければならないだけでなく、お金や労力がかかってしまいます。しかし、リースバックの場合は一度売却をするがリース契約を結ぶことでこれまで通り住み続けることが出来ます。違いというと所有権などの権利上の違いが発生することと、家賃として費用を払うことになるくらいです。
リースバックを検討するべきケース
下記のようなお悩みを持たれている方は一度リースバックを検討してみてください。
・ローンや金融機関からの借り入れ債務・返済の負担を減らしたい
・事業の開業や急病などで短期間のうちに纏まった資金を調達したい
・早めに相続対策や資産整理をしたい
・近隣の人に売却されたことを知られず資金調達したい
もし、これらのケースにあてはまるようであればリースバックを検討すべきタイミングかもしれません。リースバックであればローンを借りるときのような計画書などは必要なく、比較的容易に資金を得ることが出来ます。また、資産が貯まり手放してしまった家を買い戻したいと思った場合にリースバックであれば買い戻すことも可能になります。
リースバックのメリット
次にリースバックのメリットについて解説します。
①自宅売却後も同じ家に住むことが出来る
冒頭にも記載しましたがリースバックは一般的な不動産の売却とは異なり、纏まった資金を得ながらも売却後もそのまま住み続けることが出来ます。
②毎月の支出を固定化することが出来る
自宅を所有していると管理費や固定資産税、保険など様々な費用が発生してしまいますが、これらの費用は基本的に所有者が支払うことになっています。そのため、リースバックでは契約元であるリースバック会社に対する毎月の家賃に一本化されることになります。
③自宅を所有することで発生するリスクがなくなる
自宅を所有していると、日々のメンテナンスや修繕が必要になる場合があります。メンテナンスや修繕をしないと不動産価格の下落や建物自体の損壊のリスクを抱えてしまいます。また、住宅ローンを変動金利で組んでいる場合は金利上昇により返済額が上昇してしまう場合もあります。リースバックの場合はこれらのリスクを回避することが出来るようになります。
リースバックのデメリット
メリットだけを見て検討してしまうと後々公開する可能性もあるのでデメリットについても、しっかりと考慮しましょう。
①リフォームや建て替えができなくなる
持ち家の場合はある程度自由にリフォームや建て替えが出来ますが、リースバックを利用すると不動産の所有者はリースバック会社になるためリフォームや建て替えをしたいと思っても許可が必要になります。
②ずっと住み続けられるとは限らない
リースバックは自宅に引続き住むことが可能なサービスではありますが、希望の期間必ず住み続けられる訳ではありません。契約形態によって住み続けられるか異なりますので契約時の確認が必要になります。リースバック後の賃貸借契約が普通賃貸借契約であれば原則住み続けることができますが、定期借家契約の場合、必ず再契約をするといった契約ができないため、当初の賃貸借契約期間以上住み続けたい場合は定期借家契約ではなく、普通借家契約が締結できる会社を選択する必要があります。
リースバックの流れ
実際にリースバックを利用したいと考えた際には下記の流れで契約となります。
①相談と物件の査定
まずは、リースバックをしてもらえる企業に相談をして、仮査定を依頼します。仮査定では固定資産税額や管理費などをも含めて算出され、概算の売買価格と家賃が提示されます。
②物件調査
仮査定の結果を受け手続きを進める場合は更に本調査をしてもらうことになります。本調査では図面と実際の物件で相違がないかを確認し、取り扱いの可否や売買価格と家賃等を決定します。物件の状態によっては仮査定の結果と異なる場合もありますので注意が必要になります。
③契約締結
提示された契約条件に問題がなければ売買契約や賃貸借契約などを締結します。契約の締結前に、金額的な条件だけでなく賃貸借契約の種類や期間、買戻しの可否などの条件も確認をしましょう。
④契約金の支払い
契約手続き完了後に契約時に定められた期間で売買決済が行われ、賃貸契約も開始となり家賃が発生します。そのため、家賃の支払い日なども事前に確認をしておきましょう。
まとめ
今回の記事ではリースバックの方法を解説してきました。一時的に費用が必要になる場合はリースバック契約では買戻しすることも可能なため、買取り業者に依頼することも含め検討してみてください。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、売却がしづらい物件においても買取りが可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
