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今回は空き地を活用する際の注意点と活用方法を解説します。
空き地活用時の注意点
空き地を有効活用する方法を解説する前にまずは活用時の注意点について解説します。
①遠方地だと管理が難しい
空き地が住居から離れている遠方地にある場合は管理のために移動する交通費と時間が負担になり、定期的な管理が難しくなります。空き地が荒れてしまうと近隣の住民に迷惑をかける可能性があり、自治体の条例などで空き地の管理を義務付けられているため、定期的な訪問や管理は欠かすことが出来ません。管理を怠り周囲に害を与える場合は自治体から指導や勧告を受けてしまう場合もあります。
②農地法や都市計画法などの規制
田舎にある空き地は土地の利用方法が法律などで規制されている場合があります。地目が農地法で定められている農地だと基本的には耕作以外に使用することができず、他の目的で使用する場合は農地法に基づく許可または申請が必要となります。他にも空き地が市街化調整区域にあたる場合も基本的には建物を建てられない点に注意が必要です。それぞれ、評価証明書や課税明細書で地目を確認したり、市区町村に問い合わせることで確認ができます。
③収支計画の検討が必要となる
空き地の活用方法によっては毎月のランニングコストや固定資産税の金額が変わってきます。土地活用において初期投資を行うと多少のリスクが生まれるため、運用中に変動することも考慮し、ランニングコストなどの収支計画が必要となります。そのため、空き地の周辺環境や開発計画の有無など事前に確認しておくようにしましょう。
④投資額が少ないと収益がくも少なくなる
初期投資が少ない空き地の活用方法は収益性が低くなるのが一般的です。不動産投資と呼ばれぐらいのため、投資額に応じてリスクや返ってくる金額が高くなる場合が多いです。アパートや戸建て賃貸経営などの高額な初期費が必要な方法もありますが、まずは建物の建築が不要であり、簡単に始められる初期投資が不要な方法を説明します。
初期投資が低い空き地活用方法
初期投資額が低いと収益性が低くなりますが、右も左も分からない状態で初期投資をすることはリスクがあるため、大きな収益を望まない場合は初期投資が低く済む活用方法をお勧めします。
①駐車場として活用する
初期費用が低く済む活用法の代表的なものとして駐車場経営が思いつくと思います。駐車場にもコインパーキングや月極駐車場があり、狭小地や不整形地であっても十分に活用することができます。周辺環境により、コインパーキングが良いか、月極駐車場が良いのかは変わってきますが、どちらにせよ周辺の立地に影響されることと固定資産税が宅地の６倍になることは注意しておかなければなりません。
②カーシェアやシェアサイクルスペースとして活用する
近年カーシェアやシェアサイクルなども流行ってきているため、有効活用することができます。カーシェアスペースとして活用する場合は運営業者と契約することになりますが、基本的な初期費用や運営コストについては運営会社で負担する場合が多いため手間もお金もかけずに空き地を活用できます。ただし、設置できる場所には条件があったり、契約期間内に解約すると違約金が発生する場合があるため、別の用途で使いたくなった場合も変更し辛い点に注意しましょう。シェアサイクルの場合も基本的には同様ですが、カーシェアより更に狭い土地でも活用することが出来ます。ただし、シェアサイクルの場合は近隣にも同様のシェアサイクルスペースがないと利用価値が下がってしまうため導入状況の確認は必要になります。
③農園や農地として貸し出す
空き地が農地の場合は区画を区切るなどして農園や農地として貸し出す方法があります。交通の便が悪くとも貸し出すことができるため、田舎での空き地や農地の活用に適しています。農地であれば固定資産税などの費用もそれほど高くなく、管理費用もそれほど掛からないでしょう。ただし、収益性が低いことと、場所の貸し借りをする必要があるのでトラブルが起こりやすいことは注意しておく必要があります。
④店舗などとして貸し出す
空き地を事業用に貸し出す活用方法もあります。空き地のまま貸し出し、借主が事業用に建物を建てて活用する方法です。事業用定期借地権といて貸し出す方法が一般的で長期にわたる収入を得ることが見込めます。建物の建設や管理は事業者が行うだけでなく、契約満了時も土地は更地に戻されて変換されます。ただし、正当な理由がない限りは、契約期間の途中で貸主側からは解約することができないため、他の活用方法や転用、売却が出来ていない点については注意が必要になります。また、事業者の経営破綻により収入が得られなくなる可能性があることも注意が必要です。
まとめ
今回の記事では空き地における活用の注意点や方法を解説してきました。うまく活用するのが難しいという場合は買取業者に依頼することも含め検討してみてください。、弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
