独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。
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今回は築50年以上のマンションや一戸建ての物件を売却するポイントについて説明します。
築50年以上の物件の資産価値は？
そもそも、築50年以上の建物自体の価値はほとんどありません。というのも、建物自体の売却価格は法廷耐用年数という考え方で査定されるため、減価償却される資産についてはその機能を果たせる限界の年数を超えると資産の価値は無くなってしまいます。一戸建てでよくある木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、22年を超えた一戸建ては物件の価値が無くなってしまい、土地の価値のみとなってしまいます。また、鉄筋コンクリート造のマンションであれば管理状態や修繕状態にもよって延命はできますが耐用年数は47年とされております。やはり、50年を超える物件となると資産価値はほとんど無くなってしまいます。
どうすれば高値で売却できるの？
一戸建てとマンションそれぞれ高値で売却する方法について説明します。
①一戸建ての場合
一戸建てを高値で売却するためには住居時にメンテナンスを行うかリフォームをする必要があります。やはり、定期的な塗装やキッチン、浴室などの水回りなどの設備を交換されている一戸建てであれば築50年以上経過していても住みたいと考える人が現れる可能性が高いため、高値で売れる場合が多いです。また、リフォームがされている物件についても建物自体は古くとも設備が新しく、綺麗なため購入したいという一般の買主が現れる可能性が高くなります。
②マンションの場合
マンションでもリフォームをすることで一戸建てと同様に一般の買主に購入してもらえる可能性は高くなります。しかし、マンションの場合は一戸建てとは異なり、マンション自体の建て替えというものもあります。一般的には築40年程度が経過すると改修や建て替えが検討されます。しかしながら、マンションの建て替えをする場合は住人の4/5以上の合意が必要になることに加え、法改正後の建築基準法に適合してなければなりません。建て替えの費用が捻出できないなどで反対される場合もあるため、可決されることは非常に稀となっています。そのため、オーナーやデベロッパーの負担が大きくなるだけでなく住民にもデメリットがあると捉える人がおり、建て替えがうまく行かず部屋のみのリフォームに留まってしまいます。
一戸建てもマンションもオーナー自身で工夫をすることで高値で買取ってもらえる可能性を高めることは、十分に可能ですが、時間も労力も掛かってしまいます。
築50年の物件も簡単に売却できます
リフォームや建て替えが難しい場合は買取業者へ個別での売却を依頼することも検討しましょう。前述した通り、築50年以上が経過した物件は資産価値がほとんどなく、購入を避けられる傾向があります。一般的に街中で見る不動産仲介業者は、売主から希望を聞き出し、希望の条件で買取ができる買主を募ります。そのため、不動産仲介業者を通して買主を見つけることは時間がかかる可能性が高いです。売れないまま、物件を保有していると固定資産税や維持管理費といった費用が発生することになります。
そこで専門の買取業者に依頼することで高確率で買取ってもらうことができます。買取業者では賃貸希望者を見つけて投資家に売却したり、買取業者自身で運用することもできます。他にも民泊などでの利用や営利目的の建物にリフォームして売却することもできますので、是非弊社へご相談ください。
まとめ
今回の記事では築50年以上の物件を売却する方法について解説してきました。
築50年以上が経過すると一戸建てやマンションに関わらず、一般的に売却することは難しい物件になりますが、売り方を工夫したり専門買取業者へ依頼することで売却することが出来ます。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
