実家売却のタイミングはいつがベスト？相続前後の違いと対策を知ろう！

では、実家を売却する際に、気を付けることはないのでしょうか？単に「売ろう」と思ってもすぐに売却できないケースが！事前に手続きや準備をきちんと進めておかないと、売却がスムーズに進まないことがあります。以下に、実家売却前に押さえておきたいポイントと、具体的に準備すべき内容を詳しく解説していきます。

①権利関係の確認をする
はじめに、実家の権利関係の確認が必要です。不動産の権利関係というのは、登記簿に所有権や抵当権などが登録されています。ときに、複数の親族の共有名義になっていることがあります。この場合、全所有者さんの同意が無いと売却できません。その他、借地権や底地権が設定されていることもあります。

②隣地境界線と越境物の確認をする
つぎに、隣地境界線と越境物の確認をします。古くからの土地では、隣地との土地の境界が曖昧なケースがあり、売却後にトラブルに発展することがあります。境界が未確定なら、境界確定測量を実施し確定
します。その上で、境界線に塀などの越境物が跨いでいるようなら、隣地権利者さんと協議の上、解決しておくことが賢明です。

③実家の整理と片付けをしておく
また、実家の売却活動前までには、室内の整理と片付けができていることが理想です。購入希望者さんに好印象を与えるためには、実家を清潔に保ち、見た目を整えておく必要があります。親御さんが元気なうちに、不要なものを処分しておけば、資産性のあるものや貴重品を分けて把握することができます。それによって、親御さんの頭の中もスッキリすれば、生活の質も向上するかもしれません。

④税金や諸費用を試算をしておく
さらに、相続や売却に伴う税金の試算をしておくことも重要です。不動産譲渡所得税や相続税、それらの手続きをするための諸費用なども把握しておくと、相続発生時等に慌てることはなくなります。特に、税金に対する特例や控除を利用することが可能なら、税負担を軽減できる場合もあります。事前に調査しておきましょう。

⑤家族信託の検討をする
さいごに、家族信託の活用を検討することも一つの選択肢です。家族信託を利用することで、親御さんの判断能力が低下した場合でも、財産管理や売却手続きをスムーズに進めることができます。特に、親御さんも高齢になってくると、事前に信頼できる親族と信託契約を結んでおくことで、柔軟な対応が可能になります。

もう少しだけ、家族信託について深堀りしてみます。「家族信託」とは、高齢の親御さんの財産管理や親族への資産の引き継ぎをスムーズに行うための制度です。そもそも、例え親族や子供であっても、親御さんの資産を勝手に使うことは認められていないからです。それは、親御さんが認知症になっても同様ですし、（認知症を診断されたことで）預金口座等が凍結されてしまえば、当の親御さんの介護費用であっても触れることはできません。

親御さんの資産を守るためにも、金融機関による口座凍結の判断は仕方のないことですが、親族からすれば困ってしまうことも出てくるワケです。そこで、親御さん（信託者）自身が元気なうちに信頼する親族（受託者）と、財産管理の内容を明記した信託契約をすることができます。それによって受託者である親族は、その契約に基づいて信託された財産を管理することになります。今回であれば、適切なタイミングで自宅の売却や維持管理を行うということですね！

そんな家族信託は、正しく運用できれば親御さんの意思を尊重した柔軟な対応が望めます。その一方で、ときに利己的な誤った行動を、信託者である親族に起こさせることもあり得ます。不適切な資産流用や、他の相続人間での意見が食い違ったり、トラブルの原因になるワケです。もしくは、信託期間中の親族に、資産運用の過度な責任を負わせる可能性も否定できません。

そこで、似たような制度に「成年後見制度」があります。後見人の専任（親族とは限らない）や監督も家庭裁判所が行い、制限も多いため、受託者が暴走するデメリットを抑えることができます。家族信託と成年後見制度の違いを一部抜粋すると以下のとおり。

成年後見制度は…
・親御さんの判断能力が低下してから開始（家族信託は契約時から）
・家庭裁判所が専任（親族や専門家）
・法律の範囲内での制限された管理
・財産管理に加えて対象者の身上監護も行う
・公的な制度のため情報開示が必要（プライバシーの問題）
そして、自宅の売却に関しては、家庭裁判所の許可が必要ということになります。

以上を踏まえて、実際に実家を売却するならどうするべきかお話していきます。売却方法は一般的に「不動産仲介」と「不動産買取」の２つの選択肢があります。「どっちが良い？」と聞かれれば、実家の状況や売却を急ぐかどうかによって判断することになります。それぞれの特徴と向いているケースを解説します！

不動産を売却する際、仲介と買取では手続きや結果が大きく異なります。以下で特徴をまとめます。

①不動産仲介の特徴
・市場価格で売却：買い手が見つかれば、市場相場に近い金額での売却が期待できる
・時間がかかることも：買い手が見つかるまで数ヶ月以上かかることもあり
・買い手との交渉する必要：条件や値下げなどの買い手との交渉が伴い、感情にも左右される

②不動産買取の特徴
・迅速な売却：業者との直接取引のため、早ければ１週間程度で完了する
・売却価格は低くなる：業者は付加価値を付けての再販目的であるため、市場価格の70〜80％程度になる
・買取の相場通り：実績のある業者は買取の相場通りの売却価格でありブレない

では、それぞれに向いているケースを紹介します。

①不動産仲介が向いているケース
・実家の状態が良好：修繕やリフォームの必要性が少なく、立地も良い
・高値での売却を狙いたい：市場相場通り、もしくは少しでも高く売却したい
・売却を急いでいない：買い手探しに時間がかかっても問題ない

②不動産買取が向いているケース
・実家の状態が悪い：建物の老朽化が進んでいて、立地も良くない
・トラブル物件や複雑な権利関係：トラブルを抱えてる、権利関係が複雑になっている
・感情に左右される交渉不要：買い手との交渉や手間を省きたい
・売却を急いでいる：できるだけ早く現金化したい

というワケで、古くから住んでいる実家の売却には、不動産買取が向いているケースも多いと思われます。以下に不動産買取のメリットを挙げます。

①スピーディーに売却できる
ひとつに、売却手続きが非常にスピーディーであること。仲介では通常、売却に時間がかかります。「相続税の納税期間が迫っているが、資金が足らない」「特例制度を利用したいが、適用期限がもう目の前！」といった場合には、大きなメリットになります。

②遠方の実家でも負担なく売却できる
つぎに、実家が遠方にある場合でも負担が少ないこと。頻繁に現地を訪れて、買い手さんとの交渉や物件の管理を行うのは、とても大変です。「仕事を休んで時間を作る」「時間を作ったところで、取り引きがうまくいくかは分からない」というのは、精神衛生上もよくありません。

③現状のままでも確実に売却できる
さいごに、物件の状態に関わらず、現状のままでも売却できること。老朽化していても、修繕や解体などの余計な費用や手間がかかりません。また、買取業者さんとの直接取引なので、「買い手が見つからない」「売却後に瑕疵（かし）責任を負いたくない」などといった不安もなく、確実に売却できる安心感があります。

ご自身の状況に合わせて最適な選択をしてくださいね！

この記事では、相続前後の売却タイミングの違いや、税金対策、実家の状況に応じた適切な対策について、分かりやすく解説してきました。

実家を売却するタイミングが、相続前と相続後でいつがベストかは、考え方や状況によります。

①相続前に売却するメリットとデメリット
相続前に売却するメリットは以下。
・老朽化を避けて高値で売却できる
・修繕や維持管理の手間が減る
・現金化すると相続発生時に公平な分割がしやすい
・不動産相場の良い時期を選んで売却できる
一方でデメリットは以下。
・売却時の不動産譲渡所得税とその後の相続発生時にも納税がある
・（親の終活を促し新生活を始めることに）親の感情を考慮しなくてはならない
・相続前の売却には他の相続人からの同意が得にくい

②相続後に売却するメリットとデメリット
その相続後に売却するメリットは以下。
・取得費加算の特例等で税負担を軽減できる
・慣れ親しんだ実家で親を看取ることができる
一方でデメリットは以下。
・共有名義人が複数いれば、遺産分割や売却について意見が割れる可能性あり
・相続税の納税期日が迫る中、資金調達に困ることがある
・不動産売却を急いだ結果、買い叩かれる

③放置空き家は早期売却する
相続後に空き家になりそのまま放置している場合には、建物は劣化し、最終的には売却価格が下がる可能性が高まります。トラブルが発生するリスクがあるので、早期売却や適切な管理が必要です。

では、実家売却前に押さえておきたいポイントと、具体的に準備すべき内容を詳しく解説していきます。
①権利関係の確認をする
②隣地境界線と越境物の確認をする
③実家の整理と片付けをしておく
④税金や諸費用を試算をしておく
⑤家族信託の検討をする

「家族信託」とは、高齢の親御さんの財産管理や親族への資産の引き継ぎをスムーズに行うための制度です。金融機関による口座凍結リスクを避け、親御さん（信託者）自身が元気なうちに信頼する親族（受託者）と、財産管理の内容を明記した信託契約をすることができます。

正しく運用できれば親御さんの意思を尊重した柔軟な対応が望めますが、不適切な資産流用や他の相続人間のトラブルといった、ときに利己的な誤った行動のリスクがある上、信託期間中の親族に過度な責任を負わせる可能性も否定できません。

そこで、似たような制度に「成年後見制度」があり、後見人の専任（親族とは限らない）や監督も家庭裁判所が行い、制限も多いため、受託者が暴走するデメリットを抑えることができます。

相続に伴う実家の売却や税金対策には、いくつかの控除や特例制度を活用することが可能です。それらの制度を適切に利用すれば、相続人さんの税負担を大幅に軽減できます。

①居住用財産の特別控除
居住用不動産を売却する際、譲渡所得から最大3000万円を控除するものです。この控除には売却期限があり、親御さんが住んでいる間か、亡くなって住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。

②相続基礎控除
不動産に限らず相続財産全体に対する控除です。基礎控除は「3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」で計算され、相続財産がこの額を超える場合に相続税が発生します。相続基礎控除は、相続発生時に自動的に適用されるため、特別な手続きは不要です。

③小規模宅地等の特例
親御さんの居住や事業の用に供していた不動産について、相続税評価額から最大80％の減額を受けられるものです。この特例は、相続した土地の種類によって限度面積と減額率がかわります。加えて、相続開始から10ヶ月以内に遺産分割協議を行い申告を完了させることや、相続開始後10ヶ月後の相続税の申告期限後まで、実家を保有し続けるといった条件もあります。

④取得費加算の特例
さらに、相続税と譲渡所得税の二重課税を軽減するものです。動産譲渡所得税の計算において、不動産取得費に相続税の一部を加算でき、一部の特例との併用も可能です。この特例は、相続税申告期限から3年以内に売却する必要があります。

⑤相続空き家の特別控除
空き家になった実家の売却時に、譲渡所得から最大3000万円を控除できるものです。この特例を活用すれば、税負担を大幅に軽減できますが、適用には条件が厳しく、「建物が耐震基準を満たしているか」もしくは「売却前後に建物の解体できるか」といった要件や、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなくてはなりません。

注意点として、特例ごとに更に細かい適用要件があり、税金の扱いも非常に複雑なため、専門家さんに相談して最適な方法を選択することが肝要です。

実際に実家を売却する方法は、「不動産仲介」と「不動産買取」の２つの選択肢があり、それぞれの特徴と向いているケースを解説します！

①不動産仲介の特徴は、市場相場価格で売却するため、買い手さんとの交渉する必要があり、ときに売却活動に時間がかかることもあります。
不動産仲介が向いているケースは、実家の状態が良好であり、売却を急いでおらず、高値での売却を狙いたい場合です。

②不動産買取の特徴は、売却価格は低くなるものの、買取の相場通りで売却価格にブレが少なく、迅速な売却ができます。
不動産買取が向いているケースは、実家の状態が悪く、トラブル物件や複雑な権利関係が絡んでおり、買い手さんとの無用な交渉はしたくない上、売却を急いでいる場合です。

古くから住んでいる実家の売却には、不動産買取が向いているケースも多いと思われます。以下に不動産買取のメリットを挙げます。
①スピーディーに売却できる
②遠方の実家でも負担なく売却できる
③現状のままでも確実に売却できる

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