独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第７２回目は「老朽化したアパートの売却」です。
所有する老朽化したアパート、「持ち続けるべきか？売却すべきか？」どうするべきか悩んでいませんか？維持費や修繕費がかさみ、家賃収入も減少してしまう現状に頭を抱えている方も多いでしょう。また、相続対策や資産価値の低下に伴う課題も避けては通れません！
この記事では、老朽化したアパートの売却を検討すべき３つの理由と、売却におけるメリットと注意点について、具体的に分かりやすく解説します。売却することで新たな投資や相続対策など、ご自身に合った道筋が見出せるかもしれません。ぜひ最後まで読んでみてくださいね！
老朽化したアパートはどうすべきか？
老朽化したアパートとは、建築から長い年月が経ち、建物や設備が劣化しているアパートを指します。
・設備は陳腐化している
・空室率が上昇し家賃収入が低下している
・経年劣化に伴い修繕や維持管理に手間と費用がかかる
・耐震性能に劣り地震時の安全性に懸念がある
・総じて資産価値が低下している
これらの問題を抱え、持ち続けることが困難になるケースが多いです。
そんな老朽化したアパートは、これからどうすべきでしょうか？
①既存の建物を修繕して利用する
まずは、既存の建物をそのまま利用し続ける場合、以下の対策が考えられます。
・複数の管理会社に相見積もりをし、運営方法を見直す
・建物の設備や老朽化を防ぐため、定期的な修繕とメンテナンスをしていく
・費用対効果を見つつ、リノベーションによって内装や設備をリニューアルし、空室率を下げる
・周辺の賃貸価格を調査し、適切な家賃設定を行うことで、入居者をつけやすくする
・「ペット可」「DIY可」など、募集要件を緩和することで、ニーズに答える
②更地にして建て替えや土地の活用をする
つぎに、老朽化したアパートを解体してしまうこと。更地にして新たな用途に土地を活用する方法です。
・新しい住宅や商業施設を建設することで、資産価値を高める
・駐車場や駐輪場に転用することで、安定した収益を得る
③不動産売却する
そして、不動産売却によって、老朽化したアパートを手放す方法です。
・売却によって不動産を現金化し、他の投資に転用する
・維持や修繕のための費用負担、賃貸経営から解放される
・売却益を活用して相続税の納付資金をあらかじめ確保する
老朽化したアパートを売却するべき３つの理由！
これら３つの選択肢のうち、「不動産売却する」をおすすめするワケですが、なぜそう考えるのかをお伝えしたいと思います。老朽化したアパートを売却するべき３つの理由は以下のとおり。
①既存の建物を修繕して利用する
既存の建物を継続利用するにせよ、更地にして土地を活用するにせよ、高額費用の発生は避けては通れません！
・古くなった建物や設備の維持費や修繕費は年々増加する
・建て替えやリノベーションの費用対効果が見合わない恐れがあり、その費用の回収は不透明である
・建物を解体して更地にすることで、固定資産税が増加する可能性があり、駐車場でも工事費用は高額である
②資産価値の低下
また、老朽化したアパートは、資産価値の低下から免れません。
・老朽化によって入居者は減り、家賃収入も減少、空室率は高くなり、収益は不安定になる
・耐震性の不足や設備の老朽化によって、時間の経過とともに建物自体の資産価値は低下する
・資産価値の低下は売却時の査定にも影響して、期待通りの売却益を得られなくなる
③相続対策で不利
さらに、財産全体において不動産は大きな割合を占めるケースがほとんど。小規模アパートと言えど、賃貸の事業であることも考えると、相続対策で不利になる可能性があります。
・不動産は流動性が低く現金化が困難なため、相続税の納付資金の確保や納付期限に課題がある
・複数の相続人による共有状態では、意思決定が進まないといった中での賃貸経営する難しさがある
・アパートの取得費のみならず、修繕や建て替えによって、相続人に負債を残す可能性がある
老朽化したアパートを売却するメリット！
老朽化したアパートを売却するメリットについて、簡単に先述してはいますが、もう少し深堀りしていきます。大きく３つ、詳しく解説します。
①現金化して他の資産運用にシフトする
ひとつに、不動産を売却して現金化することで、他の投資や資産運用にシフトすることができます。同じ投資でも、賃貸という事業投資と運用を他に任せる金融投資では、大きく性質が異なります。昔と違い今では優良な投資商品ともアクセスし易い時代です。賃貸事業に集中投資することは大きなリスクが伴いますが、複数の株式や債権といったものに投資先を変更すれば、リスク分散しつつ収益を最大化できます。
②金銭的・精神的負担から開放される
つぎに、老朽化したアパートを売却することで、経年劣化による建物や設備の修繕に関わる金銭的負担から解放されます。建物を修繕するにせよ、解体するにせよ、高額な費用がかかります。場合によっては、その資金の調達にさらなる借金を背負わなければならないケースも出てきます。不動産売却できれば、それらの費用負担を心配する必要はなくなり、精神的にも経済的にも余裕がもてるハズです。
③相続対策がシンプルになる
さらに、不動産を現金化できていれば、相続対策がシンプルになります。不動産は現物資産であり流動性も低いため、相続税が発生したとして納付期限までに売却できなければ、他から納付資金を用意しなくてはなりません。例え相続税が発生しなかったとしても、複数の相続人さんがいれば、不動産は共有状態となります。この共有状態では、物件の管理や運営に関する意思決定が難しくなり、相続人間のトラブルが発生する可能性も出てきます。これらも現金化できていれば、相続手続きが迅速かつ円滑に進めることが期待されます。
老朽化したアパート売却時の注意点！
では、老朽化したアパートを売却する際には、何に気をつければよいのでしょうか？いくつかの注意点をまとめます。
①リフォームや解体の費用対効果に注意
まず、老朽化したアパートを不動産市場でより高く売却するために、リフォームや解体をすることを検討する場合があります。しかし、それにかける費用が売却価格にどれだけ反映されるか、慎重に費用対効果を評価する必要があります。過不足ない必要最低限のリフォームにし、売却によってキッチリと費用回収できるように注意して、難しい判断をしなくてはなりません。
②契約不適合責任に注意
つぎに、不動産売却後の契約不適合責任に注意しなくてはなりません。契約不適合責任とは、「売却後に発覚した物件の欠陥（瑕疵）に対して、売主が責任を負うこと」を指します。契約に際して明示していない不具合について、必要な修繕や賠償をしなくてはならないばかりか、最悪は契約の白紙撤回もあり得ます。対策としては、費用をかけてでも建物診断を行い、可能な限り欠陥を修繕するか、買主さんに対して事前に告知をすることが大切になります。
③立ち退き問題に注意
さいごに、賃貸中のアパートを売却するのであれば、現入居者さんの立ち退き問題にも注意が必要です。
・立ち退きの法的要件：
入居者さんへの立ち退きを求める際には、法的な要件を満たす必要があります。この日本では通常、入居者保護の観点から、立ち退きには正当な理由がなくてはなりません。一般的には、６ヶ月以上前には通知し、家賃の６ヶ月〜１年分を立ち退き料として入居者さんに支払います。ときに、賠償金を求められることもあります。
・入居者への説明：
アパートの売却を計画していることを早めに入居者さんへ誠実に説明し、協力を仰ぐことでスムーズな手続きを目指します。特に、立ち退きを求める理由や、その後の生活支援について具体的に伝えることで、理解と協力を得やすくなります。
・専門家に助言をもらう：
立ち退きに関する法的アドバイスを受けるために、弁護士さんなどの専門家に相談することをお勧めします。専門家に助言をもらうことで、法的なトラブルや無用な感情的な争いを未然に防ぎ、スムーズに立ち退き手続きが進められます。法的手続きをサポートしてもらえれば、精神的負担を軽減できます。
老朽化したアパートは不動産買取を利用して売却する！
というワケで、老朽化したアパート売却時には、デリケートな問題点が多く、正直なところ「不動産仲介を利用して高く売却したいけれど、精神的負担がすごくて、気が重い…」と感じるのではないでしょうか？そこでお勧めしたいのは、老朽化したアパートは不動産買取を利用して売却することです！
不動産買取を利用するメリットは以下のものがあります。
①現況のままで買い取れる
老朽化していようが、入居者さんがいようが関係なく、現況のままで買い取ってもらえます。リフォームや修繕、立ち退き交渉も必要ありません。もちろん、立ち退き料に困ることも無くなります。老朽化したアパートの取り引きに精通した専門家さんが対応します。
②契約不適合責任を問われない
また、現況のままで、瑕疵がある可能性も考慮し折り込んで（理解して）取り引きするため、売却後の契約不適合責任を問われることはありません。建物診断に手間や費用もかけることなく、安心して老朽化したアパートを引き渡すことができます。
③スムーズに現金化できる
そして、不動産仲介のように、買い手さんを見つけるための長期間の売却活動は必要ありません。不動産買取業者さんとの直接取引なので、物件の査定から契約までが迅速に進行し、短期間でスムーズに老朽化したアパートを現金化できます。
まとめ
今回の記事では、老朽化したアパートの売却を検討すべき３つの理由と、売却におけるメリットと注意点について解説してきました！最後にまとめます。
老朽化したアパートとは、建築から長い年月が経ち、建物や設備が劣化しているアパートを指します。資産価値が低下していて、持ち続けることが困難になるケースが多いです。
そんな老朽化したアパートは、これからどうすべきでしょうか？
①既存の建物を修繕して利用する
②更地にして建て替えや土地の活用をする
③不動産売却する
これら３つの選択肢のうち、不動産売却するべき３つの理由は以下のとおり。
①高額費用の負担
②資産価値の低下
③相続対策で不利
老朽化したアパートを売却するメリットは大きく３つ。
①現金化して他の資産運用にシフトする
②金銭的・精神的負担から開放される
③相続対策がシンプルになる
老朽化したアパート売却時の注意点をまとめます。
①リフォームや解体の費用対効果に注意
②契約不適合責任に注意
③立ち退き問題に注意
・立ち退きの法的要件に注意
・入居者への説明に注意
・専門家に助言をもらう
老朽化したアパート売却には注意点が重いので、不動産仲介より不動産買取を利用にメリットあり！
①現況のままで買い取れる
②契約不適合責任を問われない
③スムーズに現金化できる
私たちエスエイアシストでは、不動産買取業者として老朽化したアパート買取に力を入れています！これまでも、そんな困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件をお持ちの方は、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
