独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
今回は空き地の利活用について解説します。空地は、うまく進めれば安定した収益源になりますが、実際に動き出す前に確認しておくべき事項はいくつか存在します。今回は、空き地活用を検討する際に見落としがちなポイントを整理し、後々のトラブルを避けるための方法を紹介します。
管理のハードルは「距離」で大きく変わる
空き地が自宅から離れた場所にある場合、管理の難易度は一気に上がります。草木の伸び具合やゴミの放置など、放置期間が長くなるほど問題は増えがちです。自治体によっては空き地の管理を義務付けているケースもあり、荒れた状態が続くと指導や勧告を受ける可能性もあります。 「たまに見に行けばいいだろう」と軽く考えていると、交通費や移動時間が積み重なり、思った以上の負担になることもあるため、距離の要素は必ずチェックしておきたいところです。
法律・規制の確認は必須
特に地方の空き地では、土地の利用方法が法律で制限されていることがあります。地目が農地であれば、原則として耕作以外の用途には使えず、転用する場合は農地法に基づく許可が必要です。また、市街化調整区域に該当する土地では、建物の建築が認められないケースも多く、活用の幅が大きく制限されます。 こうした規制は、評価証明書や課税明細書で地目を確認したり、市区町村に問い合わせることで把握できます。活用プランを立てる前に、必ず法的な制約を確認しておきましょう。
収支計画は「変動」を前提に
空き地の使い方によって、固定資産税やランニングコストは大きく変わります。初期投資を伴う活用方法であれば、投資額に応じてリスクも生まれます。周辺環境の変化や開発計画の有無によって収益性が変動する可能性もあるため、長期的な収支計画を立てておくことが重要です。 「とりあえず始めてみる」ではなく、運用中のコスト変動も含めてシミュレーションしておくことで、後悔のない選択ができます。また、空き地活用は不動産投資の一種であり、一般的に初期投資が少ないほど収益も小さくなります。アパート経営や戸建て賃貸など、建物を建てるタイプの活用は高い収益を期待できますが、その分初期費用も大きくなるため、まずはリスクを抑えたい場合、建物を建てずに始められる低投資型の活用方法から検討するのが現実的です。
初期投資を抑えて始められる空き地活用アイデア
大きな収益を狙うよりも、まずは「空き地を動かしてみる」ことを目的にするなら、初期投資を抑えた方法が適しています。ここでは、比較的取り組みやすい活用方法を紹介します。
・駐車場として運用する
最も一般的で取り組みやすいのが駐車場経営です。コインパーキングや月極駐車場など、土地の形状が多少いびつでも活用できる点が魅力です。 ただし、周辺の需要に左右されるため、立地の見極めは欠かせません。また、固定資産税が宅地の約6倍になる点は事前に理解しておく必要があります。
カーシェア・シェアサイクルの拠点にする
近年需要が伸びているカーシェアやシェアサイクルのスペースとして貸し出す方法もあります。運営会社と契約する形が一般的で、初期費用や運営コストを企業側が負担するケースも多く、オーナーの負担は比較的軽めです。 ただし、設置条件があるほか、契約期間内の解約には違約金が発生する可能性があります。別用途への転用が難しくなる点は注意が必要です。 シェアサイクルはさらに狭い土地でも導入できますが、周辺に同様の拠点がないと利用が伸びにくいため、地域の導入状況を確認しておきましょう。
・農園として貸し出す
農地の場合は、区画を区切って農園として貸し出す方法があります。交通の便が悪くても利用者が見つかることがあり、地方の空き地でも活用しやすい点が特徴です。 固定資産税が比較的安く、管理負担も大きくありませんが、収益性は高くありません。また、利用者とのトラブルが起こりやすい点は理解しておく必要があります。
・事業用地として貸し出す
空き地を事業者に貸し出し、借主が建物を建てて利用する方法もあります。事業用定期借地権を活用するケースが多く、長期的な収入が期待できます。 建物の建築・管理は事業者が行い、契約終了時には更地に戻して返還されるため、オーナー側の負担は軽めです。ただし、契約期間中に貸主側から解約できないため、他の用途への転用が難しくなる点は大きなデメリットです。事業者の経営状況によって収入が途絶える可能性もあるため、慎重な判断が求められます。
空地活用以外の方法
空き家の活用方法などをいくつかご紹介してきましたが、管理の手間や利益を生み出せるか不安を抱く人も少なくないと思います。その場合は自分自身で空地を活用するのではなく、専門の買取業者に売却をしてしまうことも一つの方法です。専門の買取業者であれば、これまでのノウハウから自分たちで空地を活用することを前提に買い取ってもらえる可能性が高いです。空地を売却することで少なくとも売却額は手元に残すことが出来るため、活用に不安を覚える方は選択肢の一つとして検討することを推奨します。
まとめ
今回は空地の活用方法について解説してきました。空地を活用して利益を得ることが出来れば収入源の一つとして大きなメリットにはなりますが、必ずしも成功するとは言えないのが実情です。空地の活用に不安を覚えている人がいれば専門の買取業者への相談も検討してみましょう。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
