投資用マンションを売却するときに知っておきたいポイント！

マンション投資では、売却のタイミングが収益に直結します。焦って早く売りすぎても、逆に判断が遅れても、トータルの収支に影響が出てしまいます。ただし、「ここが売り時」と断言できる基準は人によって異なります。投資スタイル、保有目的、資金計画などによって最適解は変わるため、自分が何を重視するのかを明確にしておくことが大切です。

①築年数による価値の変動
不動産の価格は築年数とともに下がっていくのが一般的です。投資用マンションも例外ではなく、築年数が進むほど下落幅が大きくなる傾向があります。そのため、比較的価値が落ちにくい築10年前後で売却を検討する投資家も多く、高値売却を狙うならひとつの目安になります。
②エリアの需要が高まるタイミング
周辺エリアの需要が上がると、マンション価格も連動して上昇することがあります。
たとえば、大型商業施設の開業、駅前の再開発、新しい交通インフラの整備など、後から発生した要因で需要が一気に高まるケースは珍しくありません。賃料相場や地価の上昇は需要のバロメーターとなるため、不動産ポータルサイトの相場情報や、公示地価・基準地価をチェックしておくと判断材料になります。
③金利が低い時期は売却に追い風
住宅ローンを利用する買主にとって、金利が低いほど購入しやすくなります。金利が低い時期は「多少高くても買われやすい」ため、売主にとっては好条件で売却できる可能性が高まります。

売却価格を少しでも上げたいなら、以下のポイントを押さえておくと効果的です。
①入居者がいる状態で売り出す
入居者がいる物件は「オーナーチェンジ物件」として扱われます。買主にとっては、入居者募集の手間が省け、購入直後から家賃収入が得られるため、人気が高い傾向があります。
また、入居中のため内覧対応が不要になり、売主側の負担も軽減されます。投資用マンションでは収益性が最重要ポイントなので、入居者がいる状態はむしろプラスに働くことが多いです。

②管理料の見直しをしておく
管理会社に委託している場合、管理料が高いと買主の収益性が下がってしまいます。売却前に管理会社へ相談し、管理料を下げてもらえるか交渉してみるのもひとつの戦略です。一般的に管理料の相場は家賃の約5％といわれており、もしそれ以上であれば、交渉によって改善できる可能性があります。管理料が下がれば利回りが上がり、買主にとって魅力的な物件になります。

③空室がある場合は内覧対策を徹底
空室で売却する場合、内覧時の印象が成約率を大きく左右します。水回りや窓、床など、目につきやすい部分は徹底的に掃除しておきましょう。特にタバコやペットの臭い、壁紙の汚れが目立つ場合は、ハウスクリーニング、簡易リフォームなども検討すると良いでしょう。さらに、家具や小物を配置してモデルルームのように演出する「ホームステージング」を利用すると、物件の魅力を最大限に引き出せます。売却期間の短縮にもつながるため、費用対効果の高い施策です。

④外国人投資家への売却も視野に入れる
近年、アジア圏の投資家による日本のマンション購入が増えています。日本の不動産は海外と比べて割安で、利回りも高いため注目度が高いのが理由です。特にアジア系投資家は、日本人よりも低い利回りでも購入するケースが多く、円安のタイミングで売り出すと高値で買ってもらえる可能性が高まります。

市場が好調でも、すべての物件がスムーズに売れるわけではありません。特に、築年数が古い、訳あり物件（事故物件・再建築不可など）といったケースでは、仲介で買主が見つからず、売却活動が長期化することもあります。そんなときは、不動産買取業者への相談も選択肢に入れてみてください。専門の買取業者が直接買い取るため、仲介のように買主を探す必要がなく、短期間で現金化できるのが大きなメリットです。

今回は投資用マンションの売却について解説してきました。投資用マンションの売却は、タイミングと準備次第で結果が大きく変わります。空き家や管理が難しい物件を放置すると、固定資産税の増加や近隣トラブルにつながる可能性もあるため、早めの判断が重要です。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。