リースバック契約形態の仕組み！普通借家と定期借家の違いと条件整理

つぎに、リースバックがどのような契約形態で成り立っているのか、その全体像を整理しましょう。不動産業者等に売却した後に賃貸借契約を結びますが、その契約は2種類です。その上で諸条件も決まってきます。

①「普通借家契約」は契約更新されやすい
まず「普通借家契約」があり、一般的な賃貸住宅でも広く使われ、借主の権利が法律（借地借家法）で手厚く守られている契約形態で、希望すれば原則として更新されやすい点が特徴です。貸主側である不動産業者等から更新の拒否や家賃の増額は難しいため（ただし、社会的な経済事情によって、法的な要件のもとで増減額請求の余地あり）、終の棲家として長く住み続けたい方に最も適した選択肢と言えます。

②「定期借家契約」は継続するためには再契約が必要である
また、契約期間をあらかじめ定め、満了で更新されることなく終了する形が基本の「定期借家契約」があります。再契約できる場合もありますが、当然に継続するものではなく、それはあくまでも「新たな合意」をすることになります。そのため、契約期間・再契約条件・終了通知の扱い（借地借家法第38条に基づく満了前の通知）を最初に十分に確認しておくことが大切です。

③売却価格と居住継続期間を天秤にかける
そして、契約形態を判断する上で、まず「その家でいつまで住むのか」という希望を明確にしなければなりません。永住を望むなら普通借家契約が理想ですが、売却価格を少しでも高くしたい場合は、不動産業者等にとってリスクが低い定期借家契約を選ぶ方が有利になるケースもあります。売却価格（入るお金）と、居住の安定（安心感）を天秤にかける作業が不可欠です。

④期待利回りから逆算で家賃が設定される
加えて、リースバックの家賃は一般的な周辺相場ではなく、不動産業者等は利益確保のために一定の期待利回り（条件により異なるが、一例として7〜10%程度）を求めるため、それを売却価格が高い物件にそのまま当てはめると、結果的に家賃が周辺の賃貸相場より高くなることがあります。「毎月無理なく支払える家賃か」という視点は、契約形態を選ぶ際の最優先事項となります。

⑤買い戻し条件と修繕費用の負担区分を定義する
さいごに、将来的に家を買い戻す希望があるかどうかも、契約形態に影響します。また、リースバックでは「設備の不具合や修繕は借主負担」とする特約が一般的です。必要になった工事費用を、どちらが出すのかを曖昧にせず、契約書の付帯設備表などで細かく定義することで、将来的なトラブルを防ぐ鍵となります。

このように、契約形態の比較は「制度名の違い」だけでなく、売却価格・家賃・住む期間・各種条項を一体で見ていくことが前提になります。

そして、リースバックで最も一般的なのは「定期借家契約」と言われています。その背景には、不動産業者等（貸主となる買主）にとって以下の経済的・法的な事情があるためです。

①「普通借家契約」における貸主側のリスク回避
まず、「普通借家契約」は借主の権利が強すぎるため、貸主側からすると「一度貸したら半永久的に返してもらえない」というリスクを抱えることになります。将来的に物件を再販したり、開発したりして収益を上げたい不動産業者等にとって、この「正当事由」の壁は事業継続の不確実性を高めてしまいます。

②契約期間で満了する「定期借家契約」の扱いやす
一方で、「定期借家契約」であれば、あらかじめ契約終了時期を確定できるため、不動産業者等は投資資金回収の見通しを立てやすくなります。特に首都圏の市街地では地価が高いケースが多く、早期の再販や活用を目指す傾向にあり、契約期間で満了する扱いやすい定期借家を条件とするケースが多いです。

③期待利回りと家賃設定の自由度の高さ
さらに、「定期借家契約」をベースにしていれば、不動産業者等は市場のトレンドに合わせた期待利回りと家賃設定の自由度が高くなります。「普通借家契約」では安易な賃料増額が法的に制限されやすいですが、定期的な再契約時であれば、その時の市場に合わせた条件提示が可能になるため、家賃収益を安定的に得ることが可能なのです。

とは言え、「定期借家契約だから悪い」「普通借家契約だから有利」という単純なものではありません。大切なことは、リースバックを提供する不動産業者等は、大なり小なりそういった視点を持っていることを理解する必要があります。

では、契約形態を含むリースバックの条件をどう整理すればよいのでしょうか。自らが売主として、具体的に取るべき行動指針をまとめます。

①家族間の話し合いを徹底する
まず、「お子さんの卒業までなのか」「母親の介護期間中なのか」「あるいは一生なのか…」といった、住み続けたい期間や家賃負担の許容範囲を家族間の話し合いで共有しておくと、後からの認識差を減らしやすくなります。特に、親名義の家を子が主導して相談する場合は、所有者本人の理解と意思確認を前提に進めることが大切です。

②資産と負債の棚卸しとライフプランを再検討する
つぎに、預貯金や不動産以外の資産、住宅ローンをはじめとする負債（残債）、毎月の収支、今後の介護費用や生活費、住み替え予定の有無などを棚卸しします。ここが曖昧だと、「普通借家なのか定期借家なのか」どちらが向くかも判断しにくくなるため、契約形態の比較前に土台を整えることが重要です。

③複数社への査定と契約内容の比較をする
そして、複数社への査定と契約内容の比較をすることも大切です。売却価格だけでなく、家賃、契約期間、再契約条件、買い戻し特約、修繕負担、書面交付の内容までしっかりと比べましょう。加えて、通常売却や融資（リバースモーゲージ等）も含めて並べることで、「なぜリースバックを選ぶのか」がより明確になります。

④契約書の特約条項を精査する
さらに、賃貸借契約書の中に「一定期間は賃料を増額しない」「貸主が転売する際は事前に借主の協議をする」といった、ご自身たちを守るための特約を盛り込めるか交渉しましょう。また、定期借家の場合は、終了通知ルール（契約期間が1年以上である場合、満了1年前〜6か月前の告知）が明記されているかも、確認すべき重要な防衛策となります。

⑤公的な相談先や制度の確認をする
さいごに、国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」など公的資料を確認し、契約前のチェックリストを押さえておくと、不動産業者等からの説明の受け方が変わります。少しでも不安があれば、消費生活センターなど第三者機関への相談も視野に入れ、冷静に判断できる環境を整えるのも有効です。

こうした対策を踏まえると、リースバックの契約形態は「難しい制度」ではなく、「確認項目をそろえれば比較しやすい制度」として捉えやすくなります。

ここまで見てきたとおり、リースバックの契約形態を選ぶ上で大切なのは、それぞれのご家族の事情を踏まえて、「自分たちに向く条件」を選ぶことです。

①リースバック以外の売却手法が向く人
そもそも住み続ける必要性が高くなく（通常売却でも、引渡し時期を調整して一定期間住み続けることが可能の場合あり）、時間をかけても売却価格の最大化をしたい人は、通常売却（仲介）など他の手法が向く場合があります。また、年齢や物件条件によっては、融資（リバースモーゲージ等）を比較対象に入れた方が、手元資金や住環境の維持の面で有利になるケースもあります。
ただ、「住宅ローンの残債が売却価格を上回る（オーバーローン）」「家賃を払うことで生活が困窮すると予想される」といった場合は、無理に住み続けるよりも、任意売却（競売を避けつつローン返済する）や、より負担の少ない賃貸物件に住み替えて生活を再建する方が優先度は高いです。

②普通借家契約が向く人
リースバックを利用して、早急に資金調達した上で今の自宅に住み続けたいが、「住み替え時期が決まっていない」「生活の安定を優先したい」といった人は、「普通借家契約」を軸に検討する考え方が向きやすいです。特に、「終の棲家に近い形で住み続けたい」という希望が強い場合は、どこまで条件調整できるかを丁寧に確認する価値があります。
ただし、「売却価格が抑えられる」「家賃設定が高くなる」といった他の諸条件は厳しくなることに留意が必要です。

③定期借家契約が向く人
一方で、一定期間だけ住み続けたい人（たとえば、お子さんの卒業まで、介護の区切りまで、住み替え準備が整うまで等）には、「定期借家契約」が向くケースがあります。契約期間が明確なため、資金計画や住み替え計画を立てやすい点はメリットになり得ます。
その場合でも、売却価格、契約期間、再契約条件、終了通知の扱い（契約期間1年以上の場合）、再契約時の家賃条件などを具体的に確認し、「期間満了後にどうするか」まで見据えて進めることが重要です。

このように、リースバックは便利な仕組みですが、特に家賃が売却代金を食いつぶす逆転現象には注意が必要です。 10年後の自分たちがいくら支払い、いくら手元に残っているべきか、冷静な収支シミュレーションを行い、その計画を共に考えてくれる専門家の存在が不可欠です。

そのためには、兎にも角にも信頼できる不動産業者等と共に歩むことが大切です。なぜなら、リースバックにせよ通常売却にせよ、どの選択肢が最適かは自宅の状態やご家族の意向によって千差万別だからです。

「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じているなら、（強引な勧誘や契約に不安がある場合は、消費生活センターへの相談も念頭に置きつつ）まずは豊富な買取実績を持つ複数の不動産のプロに現状を打ち明けるところから始めてみてください。

今回の記事では、リースバックの仕組みを前提から整理した上で、各契約形態が向いている人を分かりやすく解説してきました。

そもそも「リースバック」とは、「自宅を不動産業者等への売却によって現金化し、その後はその業者と賃貸借契約を結ぶことで、家賃を払いながら住み続ける仕組み」です。

リースバックの主な特徴とメリットは以下です。
①そのまま自宅に住み続けられる可能性がある
②自宅を短期間で現金化できる
③自宅売却で得た資金の使途は自由である
④不動産の維持コストが軽減される
⑤自宅売却を近隣に知られずにすむ

つぎに、リースバックの全体像を整理しましょう。売却後に賃貸借契約を結び、その上で諸条件も決まってきます。

①「普通借家契約」は契約更新されやすい
②「定期借家契約」は継続するためには再契約が必要である
③売却価格と居住継続期間を天秤にかける
④期待利回りから逆算で家賃が設定される
⑤買い戻し条件と修繕費用の負担区分を定義する

このように、売却価格・家賃・住む期間・各種条項を一体で見ていくことが前提ですが、リースバックで最も一般的なのは「定期借家契約」と言われています。その背景には以下があるためです。
①「普通借家契約」における貸主側のリスク回避
②契約期間で満了する「定期借家契約」の扱いやすさ
③期待利回りと家賃設定の自由度が高さ

大切なことは、不動産業者等の視点を理解することです。それらを踏まえたうえで、特に見落としやすいリスクを整理します。
①契約期間満了時の退去リスク
②再契約時の家賃引き上げリスク
③オーナーチェンジによる契約継承リスク

なお、不動産業者等への売却はクーリング・オフが適用されないため、諸条件を十分に確認し、特に口約束のように曖昧にすべきではありません。

では、自らが売主として、具体的に取るべき行動指針をまとめます。
①家族間の話し合いを徹底する
②資産と負債の棚卸しとライフプランを再検討する
③複数社への査定と契約内容の比較をする
④契約書の特約条項を精査する
⑤公的な相談先や制度の確認をする

リースバックの契約形態を選ぶ上で大切なのは、それぞれのご家族の事情を踏まえて、「自分たちに合う条件」を選ぶことです。

①リースバック以外の売却手法が向く人
・住み続ける必要性が高くない
・時間をかけても売却価格の最大化をしたい
・住宅ローンの残債が売却価格を上回っている
・家賃を払うことで生活が困窮すると予想される

②普通借家契約が向く人
・住み替え時期が決まっていない
・生活の安定を優先したい
・終の棲家に近い形で住み続けたい
・売却価格が低くなり家賃設定が高くても上記の優先度の方が高い

③定期借家契約が向く人
・一定期間だけ住み続けられればいい
・契約期間満了後にどうするかが明確
・少しでも売却価格を多く得て住み続けたい
・家賃設定を低く抑えたい

リースバックは便利な仕組みですが、特に家賃が売却代金を食いつぶす逆転現象には注意が必要なため、専門家と連携しながらの冷静な収支シミュレーションが不可欠です。消費生活センターへの相談も念頭に置きつつ、まずは豊富な買取実績を持つパートナーを探してください。

私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。

【参考エビデンス・出典】

・国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」
リースバックの基本的な仕組み（住宅を売却して現金を得て、その後は毎月賃料を支払って引き続き住むサービス）を解説している公式のガイドブックです。特に、契約形態が「定期借家契約」の場合は契約期間の満了により契約が終了し、貸主が再契約を拒んだ場合は退去しなければならないことや、貸主が第三者に物件を売却した結果、新たな貸主から再契約を拒絶されるリスクがあることなど、契約形態にまつわる注意点が詳しく記載されています。
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001489269.pdf

・「借地借家法」（平成3年法律第90号）
解説: リースバックで結ばれる「賃貸借契約」の法的ルールを定めている法律です。普通借家契約において貸主からの更新拒絶には「正当の事由」が必要であること（第28条）や、定期借家契約（定期建物賃貸借）は書面によって契約し「更新がないこと」を定められること（第38条）の法的根拠となっています。また、経済事情の変動等があった場合の「借賃増減請求権」（第32条）についても規定されており、家賃改定のリスクを理解する上で不可欠な出典です。
URL: https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

・消費生活センター（国民生活センター）「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」
リースバック契約に関する消費者トラブル（長時間の勧誘、退去リスク、家賃高騰など）の相談事例と、その問題点をまとめた注意喚起資料です。特に、契約形態や仕組みの理解不足から起こるトラブルを防ぐため、「不動産業者（宅建業者）に自宅を売却した場合はクーリング・オフが適用されない」という重大な法的注意点を示しており、契約締結前のリスク確認の重要性を強調しています。
URL：https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20250521_1.html