独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社が取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
不動産を相続したものの、事故物件や再建築不可、近隣トラブルなどを抱えた「お困り物件」であったとき、「このまま持ち続けるのは不安だけれど、どう売ればいいか分からない」といった悩みを抱えていませんか？ただ放置すれば、維持管理費がかさみ続けるばかりか、近隣との関係性にも影響が出かねません。リースバックは老後の生活費や教育資金の確保など、使い道の自由度が高い点も魅力のひとつです。一方で、「築年数が古い家でも利用できるのか？」と不安を抱く方も少なくありませんが、ここでは、築古物件とリースバックの関係をわかりやすく整理していきます。
リースバックを断られやすい築古物件とは
まず、最初にすべての中古住宅がリースバックできるわけではありません。次のようなケースでは、利用を断られる可能性がありますので該当する項目がある把握しておきましょう。
・無理な増改築や重大な瑕疵がある物件
・事故物件として扱われる物件
・交通の便が悪いなど需要が低いエリアにある物件
・住宅ローンの残債が大きく残っている場合
これらは中古住宅に限らず、新築でも同じように評価されるポイントになります。そのため、築年数よりも「需要のある立地かどうか」「建物の状態が適切かどうか」が大きく影響します。築浅でも需要が低ければリースバックが難しいこともあり、逆に築古でも立地が良ければ問題なく利用できるケースもあります。築古だからといってリースバックを諦める必要はないでしょう。
リースバックは築古だと不利になるのか？
リースバックの査定では、当然ながら築年数は評価項目のひとつです。築浅のほうが建物の資産価値が高く見られやすいのは事実です。ただし、資産価値が高いからといって、そのまま高額で買い取ってもらえるとは限りません。
理由としては、以下のような点が挙げられます。
・築浅でも土地価格が下落しているエリアでは、将来の売却リスクがある
・建物の価値は、リース期間中にも年々下がっていく
・リースバック会社は将来の損失リスクを見込んで買取価格を調整する
そのため、築浅物件でも希望額より低い査定になることは珍しくありません。
一方で、築古物件は建物の価値が低くても、土地の価値がしっかりしていれば評価されやすく、購入後にリフォーム・リノベーションを行う前提で買い取る会社もあります。築古だからといって、必ずしも不利とは言い切れないのです。
築古でもリースバックできる住宅の特徴
築年数が経っている住宅でも、一定の条件を満たしていればリースバックの対象になることは多くあります。主な条件は次のおりです。
• 住宅ローンが完済されている、もしくは抵当権が外れていること
• 所有者の同意が得られていること
• リースバック会社が定める基準に適合していること
築年数が古くても、建物のメンテナンスがしっかりとされていたり、立地の地価が上昇傾向にある場合は買取価格が高めに評価されることもあります。
さらに、築20〜30年以上の住宅で建物の価値がほぼ残っていない場合でも、土地の価値がしっかりしていれば、リフォームやリノベーションを前提に査定してくれる会社もあります。また、マンションの場合は築古であっても一戸建てに比べて、耐久性の面などで優れていることから比較的に資産価値を維持していることも多いです。そのため、これらの条件に該当していればリースバックをしてもらいやすい傾向にあります。
まとめ
今回は築古の物件におけるリースバックについて解説してきました。築古物件のリースバックを検討する際に最も重要なのは、その物件が市場でどれだけ需要があるかという点です。築年数はあくまで評価項目のひとつであり、立地や土地の価値、建物の状態など、総合的な判断で査定が行われます。リースバックを検討されている場合は信頼できる専門の不動産買取業者への相談をお勧めします。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
