独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第142回目は「旧耐震の投資マンションの売却」です。
「所有している投資用マンションが旧耐震基準で、なかなか買い手が見つからない…」そんな悩みを抱えていませんか？築古の旧耐震基準の投資マンションは表面利回りが高く見える一方で、売却においては「新耐震基準」の物件とは比較にならない高い壁が存在します。特に投資用物件の場合、融資が付きづらい物件は検討対象から外されてしまうのが現実です。
今回の記事では、旧耐震の投資マンションが抱える特有の問題を整理し、融資難や成約率の低さといった高い壁を越え、確実かつ安全に資産を手放すための選択肢について解説します。ぜひ、最後までお付き合いください。
旧耐震の投資マンションの売却前に知るべきこと
はじめに理解しておきたいのが、その物件の「旧耐震」の判定基準です。旧耐震とは「建築確認を受けた日付が1981年（昭和56年）5月31日以前の建物」を指します。竣工（完成）が1982年であっても、建築確認申請（建築前に計画が法律に合っているか審査を受ける手続き）が基準日前であれば法律上は旧耐震と見なされるワケです。
旧耐震基準で建てられたマンションは、地震に対する安全性が不足している可能性があり、何も対策が成されていない場合、市場価値が低く評価されます。また、所有する旧耐震区分マンションを収益物件として賃貸運用してきた場合、通常の居住用マンションの売却とは考え方が違ってきます。
①投資用物件の売却における優遇税制が適用されない
まず、居住用のマイホーム売却で適用される「3,000万円特別控除」は、原則として投資用不動産の売却には適用されません。賃貸に出している物件は、新耐震・旧耐震を問わず、譲渡益に対して所得税や住民税が発生する前提で戦略を練る必要があります。
②減価償却の終了に伴う負担増
つぎに、不動産投資において減価償却（耐用年数に応じて経費計上する会計処理）が終了すると、事業の経費が激減して税金の負担が急増します。経費（減価償却費）が減り、手元の支出（元金返済）が経費を上回る「デッドクロス」状態になり、税引き後の手残りが減る可能性があります。
③立退きやオーナーチェンジの問題がある
さらに、投資マンションの売却では入居者との関係も重要です。 賃借人がいる「オーナーチェンジ（所有者のみが入れ替わる）」の状態で売却する場合、買主は投資家に限定されます。また、借地借家法によって入居者の権利が強く守られているため、立退きを求める場合は多額の立退料が必要になります。
このように、旧耐震の投資マンションとしての法的・税務的立ち位置を正しく理解することが、損をしない売却の出発点となります。
旧耐震の投資マンションを売りにくい理由を整理！
次に、なぜ旧耐震の投資マンションが売りにくいのかを整理します。たとえ利回りが良く見えても、条件が悪くなれば不動産売買は成立しません。
①不動産投資ローンが組みにくい現実
鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年と定められています。多くの金融機関は「耐用年数（47年）－築年数」を融資期間の上限とするため、旧耐震マンションでは不動産投資ローンが組めない、もしくは返済期間がわずか数年しか設定できないという致命的な現実があります。
②返済額が家賃収入を上回るキャッシュフローの逆転
たとえローンが組めたとしても、融資期間が極端に短くなると、毎月の返済額が跳ね上がります。家賃収入を返済額が上回る「キャッシュフローの逆転」が起きやすくなり、投資商品としての価値が著しく損なわれることになります。
③買主の金利や自己資金のハードルが上がる
一方で、一部のノンバンク系金融機関では「年収500万円以下でも可能」「完済時年齢85歳未満」「法定耐用年数を超えても可」など、買主側の属性が低くても借りられる可能性がある反面、「金利が高くなる」「担保評価が厳しく自己資金（頭金）が必要になる傾向」があり、ターゲットとなる買主層が極端に限定されてしまいます。
④オーナーチェンジ物件の特殊性
さらに、入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）は、室内を確認できないため買主に不安を与えやすく、修繕履歴や管理情報の開示が成約の鍵となります。旧耐震というだけで敬遠されがちな中、（買主が見つかりにくいため）仲介での不確実性は非常に高いと言えます。
⑤新耐震物件へ買主が流れる
もし、投資家ではなく居住目的の一般買主へ売却するにしても、2022年の税制改正により、新耐震基準の物件は住宅ローン控除が受けやすくなったものの、旧耐震物件には高いハードルが残されました。これにより、買主の需要はますます新耐震（かつ省エネ性能がある）物件へと流れ、旧耐震物件との「選別」がより鮮明になっています。
これらのことから、一般市場で旧耐震物件を売却するには、多大な時間と大幅な価格妥協が求められるのが現実にあります。
旧耐震の投資マンションの売却を先送りで膨らむリスクとは？
そうして、条件の悪化した旧耐震投資マンションを手放すことができずにいれば、時間の経過とともにさらなる法改正や維持管理コストが膨らむリスクが迫っています。
①アスベスト調査義務化の影響
近年の法規制により、リフォームや解体の際に有資格者によるアスベスト事前調査が義務化（2023年10月〜）されました。築古の旧耐震物件は含有の可能性が高く、売却前の調査や告知、除去が必要な場合には数十万円規模の追加コストが発生する可能性があることを覚悟しておくべきでしょう。
②維持費の増大による利回りの毀損
また、築年数が進むほど管理費や修繕積立金は増え、求める利回りが維持できなくなります。維持費の増大は実質利回りを直接的に引き下げ、次の投資家の購買意欲を大きく削ぐ理由になります。1970年代建築の物件では、維持費の対成約価格比率が1.0％を超えるデータもあり、収益性を著しく圧迫する要因となります。
③欠陥による賠償責任への不安
そして、築古の物件は年々設備の不具合が多くなっていきます。それは、見えていない隠れた瑕疵（欠陥）にも及び、売却後に「契約不適合責任（契約との相違に対する売主責任）」を問われる可能性が高まります。「免責」特約を求めれば売却のハードルは上がることになり、「免責」にできなければ予期せぬ水漏れトラブルなどが多額の損害賠償に発展する不安を抱えることになります。
④管理の良し悪しの二極化によって売れにくくなるリスク
さらに、マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」が始まり、管理状態が★の数で可視化されるようになりました。 投資家は修繕積立金の積立状況や大規模修繕の履歴を厳しくチェックするため、管理状態が悪い旧耐震物件は、将来的な資産価値の暴落リスクが極めて高いと判断されます。
⑤建替え期待の不確実性
加えて、2026年4月に建替決議要件を緩和する改正法が施行予定ですが、これも「耐震性不足」等の客観的な証明が必要であり、即効性のある救済策とはなり得ない点に注意が必要です。まして、管理組合の合意によるもので、自助努力で何とかなるものでもありません。
これらの法規制やコスト増の動向を無視することは、結果として手残りの資金を減らし、時間の経過とともに資産の「負債化」を加速させることに繋がるワケです。しかし、リスクが顕在化する前であれば、打てる対応策は残されています。
旧耐震で融資が通らないワンルームマンションを現況のまま買取した事例
では、対応策について解説する前に、ここでは弊社の過去の事例をお話します。今回紹介する買取事例は、都市部にある旧耐震構造の投資用ワンルームマンション（区分所有）です。
ご相談いただいたのは、最寄り駅から徒歩圏内と立地条件自体は悪くないものの、築年数が経過して法定耐用年数に迫っており、金融機関での評価が低い収益物件でした。そのため、融資がつきにくい点が大きな課題になっていました。
売主さまは、これまで投資目的で当該マンションを保有し賃貸運用を行っていましたが、ある時期から空室が続き、入居者募集を行っても成約に至らない状態が続いていたとのことです。
そんな中、「室内の状態も決して良いとは言えず、今さら大きなリフォーム費用をかけてまで運用を続けるべきか迷っていた」と悩まれ、物件売却による整理を検討されるようになりました。
ご相談時点での主な悩みは、
・リフォームの費用対効果の判断が難しい
・空室期間が長引くことと維持管理への不安
・長期間手を付けていないことで、配管など設備面の不具合が心配
といった点でした。
特に旧耐震物件であることから、「売却するにも融資が使えず、買い手が見つからないのではないか？」という不安を抱えておられました。
そこで弊社では、まず物件の状況を整理したうえで、現況のまま買取する方法を提案しました。融資を前提としない現金買取であれば、旧耐震で金融機関評価が低い投資マンションでも、審査の否決リスクや待機時間がなく、スムーズな取引が可能です。また、売却後に売主さまへ責任が及ばないよう、契約不適合責任を免責とした条件とし、不安なく手放せる形としました。
この提案にご納得いただき、商談から約2週間という短期間で、契約から決済・引き渡しまで完了。売主さまからは、「長く放置してしまっていた投資物件だったので、ようやく区切りをつけられて気持ちが楽になりました」とのお言葉も。
弊社での買取後は、立地特性や周辺需要を踏まえ、リフォーム内容や賃料設定を見直し、収益性を再構築する方向で検討を進めました。旧耐震で融資が難しい投資用ワンルームマンションであっても、整理の仕方次第で次の活用につなげることは可能です。
この物件において、実際に弊社で買取後に行ったリフォームは、大掛かりなものではありません。費用対効果を重視し、入居者さまの第一印象と使い勝手に直結するポイントに限定しています。
・玄関の床材を張り替えて入室時の印象を改善
・下駄箱収納を交換して収納力と清潔感を向上
・洗濯機置き場を整備し生活動線を確保
・古くなっていたエアコンを交換
・室内全体のクリーニングを実施
特に玄関まわりは築年数を問わず第一印象を左右する重要なポイントであり、今回の事例でも効果を実感できた部分となりました。
このように弊社では、金融機関の評価が低く売却に悩む旧耐震の投資マンションについても、現況を踏まえた柔軟な買取を行っています。「投資として続けるべきか、整理すべきか迷っている…」そんな段階でも構いませんので、ぜひ一度ご相談ください。
旧耐震の投資マンションを売却する前にリスクを分離する方法
では、旧耐震マンションを損せず、かつ確実に売却するためには、従来の方法に固執しない柔軟な対策が必要です。
①情報を整理して仲介と買取を冷静に比較する
まず重要なのは、感覚や希望だけで判断せず、管理状況、修繕履歴、収支状況などの情報を整理したうえで、仲介と買取の両方を冷静に比較することです。仲介市場での築41年超の成約率はわずか12％です。「いつか高く売れる」と安易に待つことは、売却できないリスクを伴います。
②管理組合の合意がどこまで得られるかを確認する
また、耐震診断や各種調査、補強工事を検討する場合でも、最終的な判断は管理組合次第となります。個人が単独で動ける範囲と、合意が必要な範囲を切り分けて把握することが重要です。もし管理組合が消極的な場合、無理に進めようとしても時間的にも資金的にも非効率なので、組合の動きを待たずに売却判断を進めます。
③アスベスト調査や耐震診断の「現実的な実施可否」を判断する
そして、管理組合との適切な関係性を把握することで、できることの「現実的な実施可否」を判断します。制度上は対策可能であっても、調査費用やスケジュール、合意形成まで含めると、実務的に実行困難なケースも少なくありません。制度論と実務のギャップを見極める必要があります。
④リフォームの費用対効果を冷静に見極める
そんな中、個人の判断でできるのは所有する部屋のリフォームでしょう。しかし、築古の投資物件において、売却前のリフォーム費用を売出価格に転嫁して回収できる可能性は極めて低いです。 むしろ、（居住目的の）一般買主にせよ投資家にせよ、求める内装は様々なので、費用対効果を冷静に見極めることが重要です。
⑤インスペクションで「ありのまま」を開示する
個人でできることに集中し、仲介で売ることを選ぶなら、専門家によるインスペクション（建物状況調査）を検討するのも一つの手です。あらかじめ物件の「ありのまま」の状態を可視化して買主に開示することで、売却後のトラブルを防ぎ、安心感を与えられます。ただし、調査結果によって不具合が見つかった場合は、告知義務が伴うことを理解してください。
たとえ一般市場の「仲介」では難しいとされる物件でも、適切な解決策を選べば、法的・経済的リスクを切り離して手放すことが可能です。
融資難と低い成約率の壁を越える選択とは？
ただ、融資制限からくる限界や12％という低い成約率といった不動産市場の壁（レインズ2023年データ、築41年超）は、そうそう個人の努力で突破できるものではありません。最終的に、旧耐震の投資区分マンションを「負債」に変えないために、不動産買取専門業者を活用することは投資判断として合理的な選択になり得ます。
旧耐震の投資マンションにおいて、不動産買取を利用するメリットは以下です。
①評価されにくい物件でも適正な価格提示ができる
一見価値が見いだせない物件を「なぜ買い取れるのか？」と不安に思うかもしれません。しかし、買取業者は取得後のリノベーションや再販ノウハウをもっています。例えば、業者が耐震改修を行って耐震基準に適合させる（および省エネ改修）ことで、再販時には次の買主が「住宅ローン控除」などの税制優遇を使える物件へと再生させることができます。このように、一般市場では売りにくい旧耐震物件でも、価値向上による出口戦略が描けるため、事業として成立する適正な価格提示が可能になります。
②耐震補強工事等しなくても現況のまま買い取ってもらえる
また、仲介では買主が住宅ローンを組むために「耐震基準適合証明書」を求められることがありますが、業者の直接取引であれば、そうした調査や工事、証明書の発行等は不要です。 費用対効果が読みにくいリフォームに関しても悩むことなく、そのままの現況で買い取ってもらえます。そのため、売主が無駄な先行投資をするリスクをゼロに抑えられます。
③オーナーチェンジの実務を任せることができる
そして、入居者に対する「賃貸人の地位承継通知（オーナー変更のお知らせ）」やサブリース（一括借り上げ）契約の解約調整、必要に応じた立退き手続きなど、投資物件特有の煩雑な実務をプロに任せることができます。旧耐震における建物の問題だけでなく、入居者対応などのソフト面も含めて現況そのまま引き取ってくれるので、売主の時間や手間を最小限に抑え、安全に資産整理をすることができます。
④現金買取によって確実で早期の現金化と解決が望める
さらに、買主の融資可否に左右されない「現金買取」であれば、仲介のような不確実な待ち時間や、ローン特約による解約リスクがありません。 買取業者との直接取引で査定から決済まで数週間というスピードで完了するため、早期の現金化が望めます。賃貸運用のデッドクロスや固定資産税の支払い時期を意識した、計画的で確実な解決に繋がります。
⑤築古マンションであっても契約不適合責任の免責特約が可能である
さいごに買取の最大のメリットと言えるのが、売却後の責任を免除される契約不適合責任の「免責特約」での契約です。 築古物件で最も懸念される古い配管の漏水や目に見えない不具合（瑕疵）の責任を、業者がすべて引き受けてくれます。売却した後に「多額の修理費を請求されるかも……」という心理的不安から完全に解放されるのです。
このように、旧耐震の投資マンション売却では「仲介で粘る」のが正解とは限りません。情報整理をしたうえで、仲介で売れる見込み（時間・価格）と、買取で確実に終わらせる見込み（手残り・スピード）を並べて比較し、最終的な投資判断として最適な出口を選ぶことが重要です。
まとめ
今回の記事では、旧耐震の投資マンションが抱える特有の問題を整理し、確実かつ安全に資産を手放すための選択肢について解説してきました。
はじめに、「旧耐震」とは「建築確認を受けた日付が1981年（昭和56年）5月31日以前の建物」を指し、旧耐震基準で建てられたマンションは耐震性が不足しており、何も対策されていなければ市場価値が低く評価されます。
また、所有する区分マンションを収益物件とした場合、通常の居住用マンションの売却とは考え方が違ってきます。法的・税務的立ち位置を正しく理解することが、損をしない売却の出発点となります。
①投資用物件の売却における優遇税制が適用されない
②減価償却の終了に伴う負担増
③立退きやオーナーチェンジの問題がある
次に、旧耐震の投資マンションが売りにくい理由は以下。
①不動産投資ローンが組みにくい現実
②返済額が家賃収入を上回るキャッシュフローの逆転
③買主の金利や自己資金のハードルが上がる
④オーナーチェンジ物件の特殊性
⑤新耐震物件へ買主が流れる
そうして、旧耐震投資マンションを手放せなければ、時間の経過とともにさらなる法改正や維持管理コストが広がるリスクが迫ってきます。
①アスベスト調査義務化の影響
②維持費の増大による利回りの毀損
③欠陥による賠償責任への不安
④管理の良し悪しの二極化によって売れにくくなるリスク
⑤建替え期待の不確実性
では、資産の「負債化」に繋がる前に、旧耐震マンションを売却するためには、法的・経済的リスクを切り離す柔軟な対策が必要となります。
①情報を整理して仲介と買取を冷静に比較する
②管理組合の合意がどこまで得られるかを確認する
③アスベスト調査や耐震診断の「現実的な実施可否」を判断する
④リフォームの費用対効果を冷静に見極める
⑤インスペクション（建物状況調査）で「ありのまま」を開示する
ただ、融資制限や成約率の低さといった不動産市場の壁は、個人の努力で突破できるものではありません。最終的に、不動産買取専門業者を活用することは投資判断として合理的な選択になり得ます。そのメリットは以下
①評価されにくい物件でも適正な価格提示ができる
②耐震補強工事等しなくても現況のまま買い取ってもらえる
③オーナーチェンジの実務を任せることができる
④現金買取によって確実で早期の現金化と解決が望める
⑤築古マンションであっても契約不適合責任の免責特約が可能である
情報整理をしたうえで、仲介で売れる見込み（時間・価格）と、買取で確実に終わらせる見込み（手残り・スピード）を並べて比較し、最終的な投資判断として最適な出口を選ぶことが重要です。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【法的エビデンス・参照資料】
・石綿障害予防規則及び労働安全衛生法施行規則の一部を改正する省令（2023年10月1日施行：有資格者による調査の義務化）
厚生労働省 石綿総合情報ポータルサイト
・2022年度税制改正（既存住宅の住宅ローン控除における築年数要件の廃止と耐震基準の緩和
令和４年度税制改正について
・マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律（2026年4月1日施行予定：建替え決議要件の緩和）
令和７年９月 マンション関係法改正の概要
・築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年度）
公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）
・投資用中古マンションの借入期間に関する独自基準
オリックス銀行 投資用不動産ローン商品概要
