独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社が取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
不動産を相続したものの、事故物件や再建築不可、近隣トラブルなどを抱えた「お困り物件」であったとき、「このまま持ち続けるのは不安だけれど、どう売ればいいか分からない」といった悩みを抱えていませんか？ただ放置すれば、維持管理費がかさみ続けるばかりか、近隣との関係性にも影響が出かねません。今回は旧耐震物件について解説します。
旧耐震基準の住宅とは？まず押さえておきたい基本ポイント
住宅の耐震性能を語るうえで欠かせないのが「旧耐震基準」というキーワードです。これは1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震ルールのこと。建築確認とは、建物を建てる前に設計が法律に沿っているかをチェックする手続きのことです。旧耐震基準が想定していたのは「震度5程度の揺れで倒壊しないこと」。当時としては十分とされていましたが、その後の大地震を受けて基準は大きく見直されました。1981年以降の“新耐震基準”では、震度6強〜7クラスでも倒壊しない構造が求められ、木造住宅では壁量の増加や基礎の強化など、より実践的な耐震対策が盛り込まれています。そのため、所有している物件の築年数を確認するだけでも、どちらの基準で建てられたかをある程度判断できます。もし1981年以前の建物であれば、耐震性について一度立ち止まって考える必要があるかもしれません。
旧耐震基準の住宅が抱える主なリスク
では、どのような状況になると、この特例が外れてしまうのでしょうか。
特例が外れると、土地の税額が一気に跳ね上がり、結果として「固定資産税が6倍」という事態が起こります。
①地震時の損傷・倒壊リスクが高い
旧耐震基準の建物は、現行基準に比べて地震への耐性が弱い傾向があります。特に震度6強から7クラスの大地震が発生した場合、建物が損傷したり倒壊したりする可能性が高く、居住者の安全に直結する重大なリスクとなります。
②資産価値が低く評価されやすい
耐震性が低いと判断される物件は、市場での評価も下がりがちです。新耐震基準の住宅と比較すると買主から敬遠されるケースも多く、売却時に価格が伸びにくいというデメリットがあります。
③補修・修繕コストが増える可能性
築年数が古い建物は耐震性以外の部分でも劣化が進んでいることが多いです。地震で大きな被害が出なかったとしても将来的に大規模な修繕が必要になるケースもあり、結果的に維持コストが高くなることがあります。
旧耐震基準の住宅にどう向き合う？3つの対策
旧耐震基準の建物だと分かった場合、まずは耐震診断を受けることが第一歩です。そのうえで、必要に応じて次のような対策を検討していきます。
①耐震改修工事を行う
建物の耐震性を高めるための代表的な方法が耐震改修です。木造住宅であれば、基礎の補強、柱や壁の補強、屋根の軽量化などが一般的で改修を行うことで、新耐震基準に近いレベルまで性能を引き上げることができます。工事費用は一定の負担になりますが、国や自治体の補助制度が利用できる場合もあるのでまずは自治体の窓口に相談してみると良いでしょう。
②建て替えを検討する
建物の老朽化が進んでいたり、改修費用が高額になりそうな場合は思い切って建て替えるという選択肢もあります。建て替えであれば、最新の耐震基準を満たした安全性の高い住宅を手に入れられ、長期的な安心感も得られます。
③新耐震基準の住宅へ住み替える
現在の住まいを売却し、新耐震基準の住宅へ移るという方法もあります。建て替えと違い、工事期間中の仮住まいが不要で、スムーズに新生活をスタートできる点がメリットです。ただし、旧耐震基準の住宅は売却しにくい傾向があり、価格も期待ほど伸びない可能性があります。また、住宅ローンが残っている場合は残債の精算が必要になるため、事前の資金計画が欠かせません。
まとめ
旧耐震基準は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準です。新耐震基準に比べて耐震性が劣り、地震による損壊・倒壊や資産価値の下落、補修コストの増大といったリスクを抱えています。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
