独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第137回目は「耐用年数を過ぎたマンションの売却」です。
相続や住み替えをキッカケに築古マンションを売ろうとしたとき、「耐用年数が過ぎている」と指摘され、「ちゃんと売れるのだろうか…」と不安になっていませんか？結論からいえば、法定耐用年数は税務上の基準であって、超過したからといって建物の使用価値がなくなったり、売却ができなくなったりするものではありません。ただ、その古さから売却が難しいことや、思わぬトラブルに巻き込まれるリスクが高いのも事実。
今回の記事では、耐用年数を過ぎたマンションの売れにくさの理由と、放置のリスク、そして売却を見極める5項目をわかりやすく解説します。読んでもらえれば、仲介で粘るべきか、賃貸で収益化を目指すべきか、もしくは買取で確実な現金化をするべきか、判断軸が明確になるハズです。ぜひ最後までお付き合いください。
耐用年数を過ぎたマンションの寿命と価値の誤解を解く！
築古マンションについて「耐用年数が過ぎている」って言われると、「一体どういうこと？」と不安になるかもしれません。結論からいえば、法定耐用年数を過ぎたからといって、すぐに建物が使えなくなるわけではなく、売却も十分に可能です。
①法定耐用年数とは税務上の物差しである
まず、「法定耐用年数」は、主に減価償却（げんかしょうきゃく：価値を年数で分けて経費化する制度・会計処理）の計算に使われる税務上の物差しです。一般的に言われる、鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの「47年」とは、税務上の「建物の資産価値がなくなるまでの期間」であり、実際の建物の寿命とは別物になります。
②使用価値がゼロになるものではない
そのため、管理や修繕が適切に行われている前提ならば、建物としての使用価値がゼロになるものではありません。雨風をしのげて快適に暮らせる状態にあれば、住宅としての機能は残っていますし、条件次第で不動産市場での評価を受けることもできます。
③管理の質次第でマンションの寿命は伸びる
そして、実際の建物の物理的な寿命は、管理の質に大きく影響されます。適切な時期に大規模修繕を行い、配管の更新や防水工事を続けていれば、鉄筋コンクリート造の建物は100年以上持つとも言われています。逆に、築浅でも管理がおろそかなら、建物の劣化は早まります。
要するに、物理的な寿命と経済的な耐用年数は異なるため、「耐用年数を過ぎた」という事実で売却を諦める必要はありません。しかし、実際に「売れるかどうか」は買い手さんの事情に大きく左右されるのが現実です。
「なぜ売れない？」耐用年数を過ぎたマンションの売却の難しさ
では、耐用年数を過ぎたマンションを不動産仲介によって売却活動をした際に直面する「売りにくさ」の理由について、もう少し掘り下げてみましょう。その背景は以下。
①住宅ローンや税制面の不利がある
もっとも大きな壁は、買い手さんが住宅ローンを組みにくくなる点です。金融機関は融資審査の際、建物の「法定耐用年数の残存期間」を重視するため、築古マンションは担保評価が出ずに審査が通らなかったり、借入期間が極端に短くなったりします。
また、耐震基準などの条件を満たさなければ「住宅ローン控除（期間内の税額控除制度）」の対象外となるケースが多く、購入意欲を削ぐ要因となります。
②管理不全や資金面に不安がある
つぎに、築年数が経つと所有者さんの高齢化や空室の増加により、管理組合が機能不全に陥っている（役員のなり手がいない、実行性がないなど）ことも少なくありません。
特に懸念されるのが修繕積立金の不足。これによって適切な修繕が行えず建物の老朽化が進めば、将来的には一時金の徴収や管理費の大幅な値上げが予想され、資金面に不安があれば敬遠されることになります。
③経年劣化による設備不良への懸念がある
そして、目に見える外装・内装、及び外構の傷みや汚れだけでなく、給排水管や電気配線といった見えないインフラ設備部分の劣化が深刻な問題となります。万が一、引き渡し後に配管トラブル等が見つかれば、売主さんに契約不適合責任（売買契約の内容とあわない欠陥への責任）が問われる可能性があります。
ただ、契約内容や欠陥の発覚時期によっては買主負担となります。購入後に水漏れ事故や設備の故障が頻発するリスクを懸念すれば、マイホームを探している一般の買い手さん（自身の居住に使う実需層）は二の足を踏んでしまいます。
④構造上の問題や古臭さが拭えない
さらに、間取りの使い勝手、オートロックがない、バリアフリーに対応していない、洗濯機置き場がベランダにあるなど、現代の生活様式に合わないといった、古臭さが拭えない設計もネックになります。
また、断熱材の不足による「夏暑く冬寒い」住環境や、配管構造上リノベーションしようがなく自由度が低い点も、マイナス評価につながります。まして、改修しても金融機関の担保価値には影響しないため、かけた費用を売却価格に上乗せして回収するのは困難です。
⑤旧耐震基準で建てられている
くわえて、地震大国である日本において、マンションの耐震性能は重視されるでしょう。 1981年（昭和56年）5月以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」で建てられているマンションは、震度6以上の地震に対する安全性が十分とはいえません。
この命に関わるリスクに加え、地震保険料が割高になる、そもそも融資不可の銀行が多いなど、経済的なデメリットも大きくなります。耐震補強工事によって耐震基準をクリアする方法はありますが、管理組合の資金面と実行性において難しさがあります。
⑥将来的に建て替え問題が控えている
さいごに、築古マンションには将来的に建て替えの問題が控えている点があります。建物の老朽化が進むと「建て替え」の議論を避けては通れなくなります。
今後、法改正などによって規制緩和の流れにありますが、要件の重い決議には区分所有者さんの大多数の合意（原則5分の4以上の賛成）が必要であり、実現のハードルは極めて高いのが現状です。解体費用や建て替え中の仮住まい費用など、将来的な負担が見通せない「不確実性」自体が、買い手さんにとっては大きなリスクと映るハズです。
こうした事情から、一般的な仲介市場では「いつまで経っても買い手がつかない」「売却に不安がつきまとう」という状況に陥りやすいのです。
耐用年数を過ぎたマンションを持ち続けるリスクと負担！
しかし、耐用年数を過ぎたマンションを「売却できないから…」と活用できないまま放置することは、大きなリスクが伴います。それによって、金銭的な損失を被るだけでなく、精神的にも追い詰められてしまうかもしれません。
①維持管理費用がかかり続ける
たとえ現状誰も住んでいなくても、固定資産税や都市計画税は毎年課税されます。それに加えマンションの場合、管理費と修繕積立金は毎月必ず支払わなければなりません。
特に築古マンションは、昨今のエネルギー費や資材費、人件費等の高騰により修繕工事費等も値上がりする傾向にあり、それに連動して管理費も積立金も負担がより増えます。年間数十万円単位の現金が何も生まない資産のために流出し続けることになります。
②契約不適合責任への不安がある
もし運良く個人の買主さんに売却できたとしても、売却後に「雨漏りが見つかった」「配管が詰まった」といった欠陥（不適合）が発覚した場合、売主さんであるあなたが修補費用や損害賠償等を請求される可能性があります（先述の契約不適合責任）。
築古マンションではこのリスクが非常に高く、売った後も安心できません。個人間売買では責任期間を特約で「引き渡しから3ヶ月間等に短縮する」のが一般的ですが、それでも「売却後3ヶ月間は枕を高くして眠れない」という心理的負担は大きいです。
③競合が増えることで売却環境が厳しくなる恐れ
さらに、現在の日本では超少子高齢化が進んでいて、相続によって市場に出される築古マンションの競合は年々増加しています。マンションに限らず、不動産の供給過多になれば、当然ながら条件の良い物件から売れていき、条件の悪い物件ほど価格を下げても売れ残るという厳しい市場競争にさらされます。
加えて、同じ理由で空室も増えるので、一所有者さんごとの負担割合も増えざるを得なくなり、さらに市場価値が目減りする負のスパイラルに陥る可能性もあります。
④マンションの資産価値の二極化
その延長線上でマンションの資産価値の二極化に拍車がかかります。立地が良く管理が行き届いたヴィンテージマンション以外は、経年とともに建物としての資産価値が下落し、評価がつかなくなります。
特に郊外の交通の便が悪いマンションなどは、価格が下がるどころか、タダでも引き取り手がいない状態になる恐れがあり、時間の経過とともに事態は悪化します。
⑤資産ではなく負債へと「負動産」と化する
そうして、売ることも貸すこともできず、維持費だけがかかり続ける状態は、もはや資産ではなく「負債（負動産）」です。戸建てと違い、マンションは所有者さんの意思だけで解体・更地化することはできないため、所有権がある限り支払い義務から逃れられません。
ご自身が元気なうちは何とか管理できたとしても、将来にわたってお子様やお孫さんにその負担を残してしまうことになります。
そのため、早めに「仲介で戦える状態か」「別ルートを選ぶべきか」を見極めることが、損失を広げないためにも大切です。
【リフォーム不要！】耐用年数を過ぎたマンションの売却で損しないコツ！
そんな中、マンション売却前に「リフォームすれば高く売れるのでは？」と考える方は少なくありません。しかし、築古マンションのリフォームは、工事中の追加費用や想定外のトラブルといったリスクもあり、注意が必要です。
①回収できる根拠が弱いなら慎重に動く
例えば300万円かけて内装をフルリフォームしたとして、売却価格をその分（300万円以上）上乗せして売れる保証はありません。それは、リフォーム業者に相談して「必要」とされたとしても同様で、費用回収できる根拠としては弱いです。そのような説明が、仕事を得るためのセールストークに偏る可能性が高いためです。築年数自体は変わらない中、相場より高い価格設定にすると、結局売れ残ってしまうリスクがあるので、慎重に動かなくては損失に繋がります。
②最低限のメンテナンスに留める選択もある
一方で、買い手さんは「見た目が汚そう」「設備が古臭い」といった視覚的な理由で、物件購入を避ける傾向にあるのも事実。そのため、ハウスクリーニングを入れる、壊れた給湯器だけ交換するなど、清潔感を出すための最低限のメンテナンスに留めるのが賢明です。大きく見栄えを良くすることよりも、「気持ちよく住める状態であること」を示す程度で十分なケースが多いです。
③リノベーション目的の買い手も多いため基本的にはリフォーム不要
特に最近の買い手さんは、「安く買って自分好みにリノベーションしたい」と考える層も増えています。中途半端にリフォーム済みにすると、かえって解体費用の無駄になるばかりか、「売却価格に余計に乗っているだろう」と敬遠され、そうした層を遠ざけてしまう可能性があります。基本的にはリフォーム不要で、まずは「現況のまま」どう売り出すかを考える方が無難です。
これらのことから、リフォームは万能策ではなく、費用と時間のリスクを背負う点を理解したうえで判断することが大切です。
【マンション8戸まとめて買取事例】自主管理も一括引き継ぎ！
ここでは、実際に弊社が対応した不動産買取の事例をご紹介します。
弊社エスエイアシストでは、老朽化や管理上の課題で買い手が見つかりにくい築古マンションも積極的に買取しています。
今回のご相談は、築47年・旧耐震構造・エレベーターなしの5階建て自主管理マンションについて。その全15世帯のうち、8世帯をバルク（まとめて）買取させていただきました。
売主様はもともと、このマンションの各区分を少しずつ買い進めておられました。 しかし、コロナ禍による収益悪化や金融返済の逼迫（ひっぱく）を背景に、やむを得ず売却を決断。知人の不動産業者様を通じて、当社にご相談いただいたのです。
ご相談時の課題は大きく3つ。
1つは、築年数による融資制限。耐用年数を超えた物件のため、通常の金融機関ではローンが組めず、現金での取引が必要でした。
2つめは、自主管理による引継ぎ問題。管理組合がなく、売主様ご自身が日常の維持管理を担っていたため、管理の引き継ぎをどうするかが条件のひとつに。
そして3つめは、今後の活用方針。老朽化が進む中、再建築を見据えた長期的な対応が求められていました。
弊社では、これらの課題に対して「長期保有を前提とした安定運営」をご提案。 管理業務も併せて引き継ぐ形で、居住者の安心を第一に考えた体制を整えました。また、買取後の現時点では他の部屋の買い増しを急がず、将来的な取り壊しや再建築を視野に入れ、段階的な活用を進める計画です。
お取引は約1か月半で完了。売主様からは「金融機関への返済が迫っていたため、早期資金化の助けになりました」とのお言葉をいただきました。弊社担当者も「自主管理マンションの一括買取と管理引継ぎは新しい挑戦。今後の活用が楽しみです」と振り返ります。
このように、築古や旧耐震、自主管理といった理由で売却が進まないマンションでも、エスエイアシストなら現況のまま買取・管理引継ぎが可能です。もちろん1戸単位での買取も大歓迎ですので、「老朽化に伴うリスクや手間を手放したい…」とお考えの際は、ぜひ一度ご相談ください。
耐用年数を過ぎたマンション売却を見極める5項目！
では、耐用年数を過ぎたマンションを売却するための、具体的な対策を解説します。築古マンションでも「買いたい」と思わせるには、買い手さんの不安を解消し、隠れたメリットを提示することがカギとなります。
①住宅診断を実施して安心を売る
まず、数万円〜10万円程度の費用はかかりますが、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を行い、建物のコンディションを「見える化」しましょう。「検査済み」というお墨付きがつくことで、買い手さんの欠陥への不安を払拭できるだけでなく、売却後の契約不適合責任トラブルリスクの低減することにもつながります。
ただし、個人で実施できるのは基本的に専有部。共用部については、一区分所有者の一存では原則できません。
②耐震基準適合証明書でローン減税を訴求する
つぎに、旧耐震基準の物件でも、管理組合によって耐震診断を行い「耐震基準適合証明書」が取得できるのであれば、買い手さんは住宅ローンが組みやすくなり、「住宅ローン控除」や「登録免許税の減税」を利用できるようになります。「古くても税制優遇が受けられる」という事実を訴求できれば、実需層（マイホームを探している人）にとって強力な購入動機になります。
ただし、未取得の場合は、個人で取得することは非現実的ではあります。
③管理状態の健全性を数字で示す
そして、建物が古くても、管理組合の運営が健全なら資産価値は保たれます。「修繕積立金の積立総額」や「長期修繕計画の有無」、そして「過去の大規模修繕履歴」をもとに管理状態の健全性を数字で示しましょう。不動産業界における「マンションは管理を買え」という格言がある通り、目の肥えた買い手さんほど、内装よりも管理状態を重視します。
ただし、この健全性を示すためには、過去の管理組合の積み重ねのため、一朝一夕で示すことはできません。
④内覧時の印象を良くする工夫で勝率を上げる
さらに、居住中であろうと空室であろうと、不用品を処分して室内を広く見せる、水回りのクリーニングを入れるなど、清潔感の演出は不可欠です。特に古いマンション特有のニオイは敬遠される最大の原因になるため、換気や消臭を徹底し、内覧時の印象を良くする工夫が必要です。
ただし、内装に関しては個人の努力で変えることはできますが、「薄暗い」「ゴミが散乱している」など、共用部で好印象を与えるには限界があります。
⑤9年の短期減価償却で投資家の節税ニーズを狙う
さいごに、これは投資家向けの視点ですが、法定耐用年数を過ぎたRC造（鉄筋コンクリート）マンションは、「簡便法」という計算により「9年（法定耐用年数47年×20％）」という短い期間で減価償却費の計上ができます。 短期で大きな経費を作れるため、投資家さんにとって所得税や法人税を圧縮する「節税商品」として非常に魅力的に映ります。居住用として売れなくても、投資物件としてアピールすることで、道が開けるケースがあります。
ただし、投資家は非常にシビアです。「空室リスクが高い」「家賃相場が低すぎて利回りが合わない」「管理費が高すぎて収益が出ない」と判断されれば、投資対象から外されてしまいます。
これら5つの項目を確認・整理した上で、それぞれの状況に適した売却方法を見極めることが大切です。
耐用年数を過ぎたマンションは「買取」で確実な現金化をしよう！
これまでお話したとおり、耐用年数を過ぎたマンションはローン制限や税制条件、売却後の責任リスク、そして管理の弱体化が重なりやすい不動産です。また、個人でできる対策にも限界があり、仲介一本に絞ると時間とコストの不確実性が高まるので、柔軟な判断が求められます。
①魅力を明確にして仲介にて売却する
まず、「立地が良い」「リノベーション済み」「管理状態が良好」などの強みがある場合は、その魅力を明確に押し出して、仲介による市場相場での高値売却を目指すのも良いかと思います。
ただし、売却活動期間（3ヶ月〜半年以上）の期限を決め、その期限内に売れなければ買取へ切り替えるといったメリハリを持たせることが重要です。
②賃貸物件として運用する（収益化した上での売却も検討）
すぐに売れない場合でも、賃貸需要が見込めるなら一時的に収益化する選択肢もあります。入居者さんが付いて運用実績を作ることで、後に「オーナーチェンジ物件」として、投資家に売却しやすくなるケースもあります。
ただし、「賃貸事業である」と認識して、空室リスクや設備トラブルなど、管理負担が増える点は慎重に見極める必要があります。また、一度事業用に物件を扱うと、例えば「相続空き家の3000万円特別控除」といった優遇税制の適用外になるケースもあることは考慮すべき点です。
③現状のまま買取業者に売却する
さいごに、管理不全・旧耐震・自主管理・相続後の手続き負担などが重なり、仲介が現実的でないケースでは、買取が最も安全で確実な売却方法になります。不動産買取業者と直接取引することで、リフォームや修繕、残置物の処分等を行わなくても、そのままの状態で買い取ってもらえます。
ただし、買取業者は物件の再販で利益を出さなくてはならないので、一般的な仲介より売却価格は低くなる傾向にあります。
とはいえ、特に耐用年数を過ぎたマンションの場合、一見すると資産を得たように思えますが、対応を間違えると「負動産」として家計や精神を圧迫しかねません。その点では、確実性の高い不動産買取は以下の理由でオススメできます。
・売却活動が不要なため、物件の現金化が早期に完了する
・現況引き渡しのため、リフォーム等の費用対効果の読めない投資を避けられる
・契約不適合責任の免責も可能なため、売却後の不安を最小限にしやすい
・広告活動を行わないため、近隣に知られることなくプライバシーを守れる
・買主が不動産のプロのため、自主管理などで引継ぎが難しくても相談しやすい
このように、面倒な修繕や残置物の処分、そして売却後の責任まで丸ごと引き受けるので、安心して資産整理を完了させることができます。
まとめ
今回の記事では、耐用年数を過ぎたマンションの売れにくさの理由と、放置のリスク、そして売却を見極める5項目をわかりやすく解説してきました。
築古マンションは、法定耐用年数（鉄筋コンクリート造で47年）を過ぎても、建物は使えるし売却も十分に可能です。
①法定耐用年数とは税務上の物差しである
②使用価値がゼロになるものではない
③管理の質次第でマンションの寿命は伸びる
要するに、物理的な寿命と経済的な耐用年数は異なるため、「耐用年数を過ぎた」という事実で売却を諦める必要はありません。
ただ、事実として耐用年数を過ぎたマンションは「売りにくさ」があります。
①住宅ローンや税制面の不利がある
②管理不全や資金面に不安がある
③経年劣化による設備不良への懸念がある
④構造上の問題や古臭さが拭えない
⑤旧耐震基準で建てられている
⑥将来的に建て替え問題が控えている
こうした事情から売れにくいとはいえ、耐用年数を過ぎたマンションを活用できないまま放置することは、大きなリスクが伴います。
①維持管理費用がかかり続ける
②契約不適合責任への不安がある
③競合が増えることで売却環境が厳しくなる恐れ
④マンションの資産価値の二極化
⑤資産ではなく負債へと「負動産」と化する
そのため、早めに売却に向け状況を見極めることが、損失を広げないためにも大切です。
そんな中、マンション売却前にリフォームを考える方は少なくありませんが、工事中の追加費用や想定外のトラブルに注意が必要です。
①回収できる根拠が弱いなら慎重に動く
②最低限のメンテナンスに留める選択もある
③リノベーション目的の買い手も多いため基本的にはリフォーム不要
これらのことから、リフォームは費用と時間のリスクを背負う点を理解することが大切です。
では、耐用年数を過ぎたマンションの以下の5項目を確認・整理し、それぞれの状況に適した売却方法を見極めます。
①住宅診断を実施して安心を売る
②耐震基準適合証明書でローン減税を訴求する
③管理状態の健全性を数字で示す
④内覧時の印象を良くする工夫で勝率を上げる
⑤9年の短期減価償却で投資家の節税ニーズを狙う
その上で、耐用年数を過ぎたマンションの売却方法を検討します。
①魅力を明確にして仲介にて売却する
仲介によって高値売却を目指せますが、売却活動期間の期限を決め、売れなければ買取へ切り替えるメリハリが重要です。
②賃貸物件として運用する（収益化した上での売却も検討）
賃貸で収益化することで、後に投資家に売却しやすくなる可能性がありますが、「賃貸事業である」と認識する必要があります。また、優遇税制の適用外になることは考慮すべき点です。
③現状のまま買取業者に売却する
仲介が現実的でないケースでは、買取が最も安全で確実な売却方法になりますが、一般的に売却価格は低くなる傾向にあります。
特に耐用年数を過ぎたマンションは、対応を間違えると「負動産」として家計や精神を圧迫しかねません。その点では、確実性の高い不動産買取は以下の理由でオススメできます。
・物件の現金化が早期に完了する
・現況のまま引き渡し
・契約不適合責任の免責も可能
・プライバシーを守れる
・難しい状況でも相談しやすい
このように、手間や負担なく安心して資産整理を完了させることができます。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
