独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第136回目は「管理不全マンションの建て替え」です。
築40年を超えるマンションに住み、「管理組合が機能していない」「建て替えも売却もできない」と不安を抱えていませんか？いまや建物の老朽化が進んだ、いわゆる「管理不全マンション」の問題は、ご自身だけの話ではなく社会全体の問題になっています。結論から言えば、この法改正では大きく好転することは考えにくいため、それに期待して待つのではなく自助努力で現状の打開を図り、専門家とともに現実的な一歩を選ぶことが大切になります。
今回の記事では、2026年4月施行予定の改正「区分所有法」で何が変わるのかを踏まえつつ、「なぜ建て替えが難しいのか」を整理し、修繕・再生・売却の3つの方法について解説します。後悔のない判断ができるように、分かりやすく紐解いていきますので、ぜひ最後までお付き合いください。
管理不全マンションとは何か？「2つの老い」が招く深刻な実態！
はじめに、「管理不全マンション」とは、単に建物が古いだけでなく「適切な維持管理や修繕が行われずに、住環境悪化や老朽化を放置されているマンション」のことを指します。
・外壁の剥落や鉄筋の露出、給排水管の腐食や漏水、耐震・防火性能の不足といったハード面の劣化
・管理組合の役員が決まらない、総会が開けないといったソフト面の機能不全
これらが併せて起きているのが特徴です。
こうした状況を引き起こしている最大の要因は、「建物の老い」と「住民の老い」という「2つの老い」が同時に進行してしまっていることにあります。
①高経年マンションの急増と修繕の限界
まず、築40年以上の高経年マンションは2023年末時点で約137万戸にのぼり、20年後にはその約3.4倍の約464万戸へ急増すると予測。建物が古くなれば大規模な修繕が必要になりますが、多くのマンションでは分譲当初の修繕積立金設定が低すぎたり、滞納が増えたりして資金不足に陥っています（「長期修繕計画の予定積立残高に対して不足していない」と回答したマンションは約40％にとどまるとされる）。
②区分所有者の高齢化と意思決定の困難
また、建物だけでなく、そこに住む区分所有者さんの高齢化も深刻です。築40年以上のマンションでは、世帯主が70歳以上の住戸が半数を超えるケースも珍しくありません。多くは経済的な問題から積立金の値上げや高額な追加負担に同意できない一方で、高齢による認知機能の低下や、施設入居による空室化が進み、管理組合としての意思決定がより困難になっています。
③管理不全からの脱却を阻む所有者不明化
さらに問題なのが、「所有者不明化」です。相続登記がされないまま放置されたり、連絡がつかなくなったりする所有者さんが増えています。
これまでの法律では、所在不明者の票は実質的に「反対票」と同じ扱いとなってしまいます。そのため、重要な決議を通すことができず、管理不全からの脱却を阻む大きな壁となっていました。
このように、管理不全マンションは「物理的な劣化」と「組織的な麻痺」が複雑に絡み合い、自助努力だけで解決するのは極めて困難な状況にあると言えます。
「管理不全マンションは建て替え出来ない？」現行法の障壁とは？
この管理不全マンションという社会問題は、国としても将来的な大きな負債になりかねないと考えています。その意味では、今回の区分所有法改正はターニングポイントとなり得ます。
現行の区分所有法（マンション法）は、建て替えなどの重要な決定をするために「区分所有者および議決権の各5分の4（80%）以上」という非常に高い賛成率を求めています。 この数字の恐ろしさは、単に「総会に来た人の80%」ではなく、「全区分所有者の80%」の賛成が必要だという点にあります。
管理不全マンションでは、相続登記されず所有者不明であったり、外国人や投資目的で非居住であったりといった、管理に関心を失った「無関心層」が相当数存在します。現行法では、こうした「連絡がつかない人」「投票しない人」はすべて「反対票」と同じ扱いになります。
さらに、年金暮らしで数千万円の建て替え費用を捻出できない高齢者も多く、生活を守るために反対せざるを得ません。
つまり、積極的に反対していなくても、「無関心・所在不明・資金不足」の合計が全体の2割を超えた時点で、重要決議が自動的に否決されてしまう構造となっています。これが、管理不全マンションの建て替えを阻む、現行の区分所有法の法的な障壁となっていました。
2026年の改正区分所有法で何が変わる？
その現状を打開すべく2024年の改正案等の国会審議を経て、2026年（令和8年）4月1日の改正「区分所有法」施行が予定されています。これにより、管理不全マンションを取り巻く環境はどう変わるのでしょうか？
①集会決議ルールの見直し
まず、所在等が不明な区分所有者さんを、裁判所の認定を経て決議の母数から除外できる仕組みに集会決議ルールが見直され、「連絡がつかない人がいるから何も決められない」という事態を改善します。また、通常の修繕など（区分所有権の処分を伴わない事項）については、原則として「出席者の過半数」で決議できるようになり、日常的な管理が進めやすくなります。
②専有部分への介入できる財産管理制度を新設
つぎに、通常は介入できない専有部分が周囲に悪影響を及ぼしている場合、利害関係者などの請求により、裁判所が「管理人」を選任できる財産管理制度が新設されます。これにより、該当する所有者さんが動かない場合でも、強制的に管理不全状態を解消する道が開かれます。
③専有部分の管理円滑化
そして、マンション全体の配管更新を行う際、これまでは専有部分（各部屋の内側）の配管工事について、個別の同意が必要で難航することがありました。法改正後は、共用部分とあわせて一括で決議しやすく管理を円滑化する仕組みが整備されます。
④共用部分の損害賠償請求・変更決議の要件緩和
さらに、管理組合の理事長さん（管理者）などによって、過去の区分所有者さんも含めて一括して共有部分の損害賠償請求を行えることが明確化されます。また、エレベーター更新などの共用部分の変更決議について、客観的な必要性がある場合は要件が緩和される見込みです。
⑤建替えや再生関連の要件緩和
中でも最も注目される建て替え決議については、耐震性不足や火災への安全性不足、外壁剥落の危険など「客観的な事由」がある場合に限り、決議要件が「5分の4（80%）」から「4分の3（75%）」に引き下げられます。また、マンション解体後に土地を売却する「建物取壊し敷地売却決議」や、既存の建物をリノベーションする「建物更新決議」も新たに制度化され、これらも同様に「4分の3」で決議可能となります。
その他、管理ルールの細かな整備は以下。
・海外在住の所有者に対する「国内管理人」選任制度の創設
・管理業者が管理者を兼任する場合の利益相反防止ルールの厳格化
・電子データによる管理規約の閲覧や送付の制度化
これらの法改正によって、管理運営や重要決議が円滑化されることが期待されます。
管理不全マンションに法改正後もなお残る建て替えのハードルと現実！
一方で、中でも管理不全マンションに住む多くの所有者さんが期待する「建て替え」については、法改正によって要件緩和されるとはいえ、依然として厳しい現実があります（被災マンションを除く建て替え実績が累計297件に留まっている）。なぜなら、建て替えができるかどうかは法律のハードル以上に「経済的なハードル」が高いからです。
①建て替えには「余剰容積率」がポイントとなる
先述のとおり、多くの区分所有者さんは高額な建て替え費用を捻出することが難しいため、今の建物より大きく建て、増床分を外部に売却して建築費に充てる必要があります。しかし、築古マンションの多くは、すでに建築基準法上の容積率（敷地面積に対する建物の総床面積の割合）の上限いっぱいであったり、現法より規制が緩い時代に建てられて、そもそも余地がなかったりといった「余剰容積率」がないケースがほとんどです。
②企業が事業参画するものは高い収益が見込める場合に限られる
他方で、デベロッパー（土地開発業者）が建て替え事業に参画するのは、都心の一等地や駅近など、増床した新しい部屋が高く売れて利益が見込める場所に限られます。郊外や小規模なマンションでは、そもそも事業採算が合わず、協力してくれる業者が現れないのが実情です。また、少し論点はズレますが、建替実績の約半数を小規模マンションが占めていることから、一般に住戸数が多い大規模は大規模で別に合意形成が難しい傾向が窺えます。
③高経年マンションは明暗がはっきりする
そんな中、修繕積立金が十分にあり、立地が良い「恵まれたマンション」は、改正法の恩恵を受けてより資産価値を維持できるでしょう。しかし、資金もなく立地条件も厳しい多くの管理不全マンションでは、いくら決議要件が「4分の3（客観的な事由時）」に下がったとしても、数千万円単位の自己負担金（2017年〜2021年の事例では約1900万円と言われる）が発生する計画には賛成が集まらず、結局は建て替えも大規模修繕もできないままとなります。
同じ高経年マンションであっても、資産価値の落ちないマンションと行き場を失いかねない多くの管理不全マンションとの、二極化が進んでいくという現実が見えてきます。
放置すればどうなる？資産価値下落と行政代執行のリスク！
とはいえ、このまま「何も決められない」からと管理不全マンションを放置すれば、老朽化は待ってくれません。むしろ時間の経過とともに、住環境と資産価値は静かに、しかし確実に悪化していきます。
①スラム化による資産価値の下落
まず、管理が行き届かないマンションは、共用部の汚損・破損や設備故障が放置され、空室が増え犯罪の温床になりやすい環境となり、生命・身体・財産に影響する問題を抱え、スラム化する恐れがあります。資産価値は下落し、賃貸需要も売買需要も落ちていきます。今後は管理状況に関する市場への情報提供のあり方が検討されており、「見える化」が進むことも考えられ、長期修繕計画の未整備や積立金不足、総会不成立といった情報が市場でマイナス評価されやすくなります。
②特定空家等への認定と行政代執行の恐れ
そして、老朽化が進んで外壁の剥落や設備事故など、周辺に危険を及ぼす恐れが高まれば、行政の関与が強まる可能性があります。「特定空家等（指定されると固定資産税の優遇税制が解除される）」認定は、ときに個別の空室だけでなくマンション全体が対象に。改正法により行政の報告徴収・助言・勧告などの枠組みが整備される一方で、改善の見込みが乏しいと判断されれば、最終的に行政代執行による除却のリスク（事例では約1億を超えるような解体工事費は最終的に各区分所有者が負う負債となる）が現実味を帯びます。
③支援制度を受けられない悪循環
さらに、「管理計画認定制度（行政が管理基準を満たしていると認定されれば資産価値が安定する）」や「マンション長寿命化促進税制（一定の条件を満たしたマンションが長寿命化工事を実施したときの税制優遇措置）」を受けるためには、一定の管理水準や借入金の残高がない等の計画性が整っていることが前提になります。支援を受けられないから修繕できない、修繕できないから管理不全が進むという悪循環に入ると、出口の選択肢はさらに狭まっていきます。
このように、問題を先送りし放置することは、経済的な破綻リスクを日々積み上げているのと同じことです。そのため、資産価値が下がりきる前に適切にリスクから離脱することが大切です。
管理不全マンションのリスクからの離脱法3選！
こうした厳しい状況の中で、管理不全マンションのリスクから区分所有者さんはどう離脱すべきでしょうか？それには、大きく分けて3つの選択肢があります。重要なのは「どれが正しいか？」ではなく、今のマンションの現状と住民間の関係性、資金力に照らして「どれなら実行可能か？」を冷静に見極めることです。
①修繕：マンションの長寿命化と管理の立て直し
まず、まだ管理組合が最低限機能しており、資金計画に一定の合意形成ができるなら、適切な修繕を行うことで建物を長寿命化を図ることが考えられます。長期修繕計画の再策定、修繕積立金の段階的な増額、理事会体制の再構築などの管理の立て直しに取り組み、管理計画認定制度の活用を目指すことができれば、資産価値の下支えや将来的な売却に希望が持てます。
ただし、すでに役員のなり手不足が深刻で、総会の成立が難しい状態や、積立金不足が大きい場合は、このルート自体が難しいかもしれません。
②再生：法改正を踏まえた敷地一括売却やリノベーションをする
つぎに、立地が良く、土地の価値が一定以上見込める場合は、改正法を踏まえた「建物取壊し敷地売却」や「一棟リノベーション」などを活用し、マンション全体の再生を目指すことを検討する余地があります。所在等不明者を母数から除外できる仕組みや、専有部分への管理人選任などの制度が整うことで、これまでより合意形成の障壁が下がり進めやすくなる可能性があります。
ただし、「法律上できる」と「現実にできる」は別物です。法改正後であっても依然として決議要件が緩和されても高い水準であり、そして何より事業採算と資金力が問われる点は変わりません。
③売却：現状のまま不動産買取業者へ売却し早期にリスクから離脱する
そして、修繕も建て替えも現実的でない場合、「売却してリスクから離脱する」ことが最も確実な出口です。ここで重要なのは、管理不全マンションは「管理状況への不安視」「金融機関の貸し渋り」などから、仲介での一般売却は非常に難しいことです。その点、不動産買取業者であれば全ての事情を前提に、現況のまま買い取ってくれる可能性があります。
また、今後の不動産市場での情報開示の進展により、長期修繕計画の未整備や積立金不足などが、マイナス評価されやすい環境になることが予想されているため、早期に売却する重要性は高まりそうです。
ただし、業者は再販で利益を出すことが必要になるため、一般市場相場よりも低い売却価格になることは理解しなくてはなりません。
とはいえ、管理不全マンションを買取業者へ売却するメリットは他にも。
・合意形成や仲介売却に要する精神的・時間的コストから解放される
・将来的な行政介入や解体費リスクの不安を手放せる
・隠れた欠陥に対する責任が免責されるケースが多くトラブルが少ない
・近隣に知られずに短期間で現金化が可能である
さいごに、大切なのは「建て替えできない＝詰み」と思い込まないことと同時に、「区分所有法改正ですべてが解決する」と期待しすぎないことです。その上で、ご自身のマンションが上記3つのどれに近いのかを冷静に見極め、自分と家族にとって最も負担が少なく、安心できる未来を選ぶことです。
まとめ
今回の記事では、2026年4月施行予定の改正「区分所有法」で何が変わるのかを踏まえつつ、修繕・再生・売却の3つの方法について解説していきました。
「管理不全マンション」とは、「適切な維持管理や修繕が行われずに、住環境悪化や老朽化を放置されているマンション」のことを指します。ハード面の建物劣化・ソフト面の管理機能不全の「2つの老い」が、併せて起きているのが特徴です。
①築古マンションの急増と修繕の限界
②区分所有者の高齢化と意思決定の困難
③管理不全からの脱却を阻む所有者不明化
この管理不全マンションという社会問題は、国としても将来的な大きな負債であり、今回の区分所有法改正はターニングポイントとなり得ます。
現行の区分所有法（マンション法）は、建て替えなどの重要な決定をするために「区分所有者および議決権の各5分の4（80%）以上」という非常に高い賛成率を求め、その中であって「連絡がつかない人」「投票しない人」はすべて「反対票」と同じ扱いになります。さらに、費用負担が大きい層は反対せざるを得ません。
つまり、「無関心・所在不明・資金不足」の合計が全体の2割を超えた時点で、重要決議が否決されてしまう構造であり、管理不全マンションの建て替えを阻む法的な障壁となっていました。
その現状を打開すべく2026年4月1日の改正「区分所有法」施行が予定されると、取り巻く環境はどう変わるのでしょうか？
①集会決議ルールの見直し
②専有部分への介入できる財産管理制度を新設
③専有部分の管理円滑化
④共用部分の損害賠償請求・変更決議の要件緩和
⑤建替えや再生関連の要件緩和
その他、管理ルールの細かな整備は以下。
・海外在住の所有者に対する「国内管理人」選任制度の創設
・管理業者が管理者を兼任する場合の利益相反防止ルールの厳格化
・電子データによる管理規約の閲覧や送付の制度化
これらの法改正によって、管理運営や重要決議が円滑化されることが期待される一方で、中でも「建て替え」については、依然として「経済的なハードル」の厳しい現実があります。
①建て替えには「余剰容積率」がポイントとなる
②企業が事業参画するものは高い収益が見込める場合に限られる
③高経年マンションは明暗がはっきりする
資産価値の下がらないマンションとの二極化が進み、このまま管理不全マンションを放置すれば、住環境と資産価値は確実に悪化していきます。
①スラム化による資産価値の下落
②特定空家等への認定と行政代執行の恐れ
③支援制度を受けられない悪循環
こうした厳しい状況の中で、区分所有者さんはどう動くべきかは、大きく分けて3つの選択肢があります。
①修繕：マンションの長寿命化と管理の立て直し
②再生：法改正を踏まえた敷地一括売却やリノベーションをする
③売却：現状のまま不動産買取業者へ売却し早期にリスクから離脱する
そして、修繕も建て替えも現実的でない場合、「売却してリスクから早期に離脱する」ことが最も確実な出口であり、不動産買取業者であれば現況のまま買い取ってくれる可能性があります。
買取業者へ売却するメリットは他にも、「精神的・時間的コストから解放される」「リスクの不安を手放せる」「責任が免責されトラブルが少ない」「近隣に知られずに短期間で現金化」などがあります。
さいごに、大切なのは「区分所有法改正ですべてが解決する」と期待しすぎず、自身のマンションを冷静に見極め、最も負担が少なく安心できる未来を選ぶことです。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
法的エビデンス（参考条文・資料）
・国土交通省「区分所有法改正の概要」
・国土交通省「マンションを取り巻く現状と課題」
・国土交通省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（案）」
・国土交通省「マンション長寿命化促進税制」
・東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
・新宿区「新宿区マンション管理適正化推進計画」
・区分所有法改正・マンションの管理・再生の円滑化に関する解説記事
